זרקור: נאנט אגח ג

[reem8]

שיקולי מסחר אישיים שליך מעניינים מאד.

לא כדאי לחכות לתשלום של 33% מהקרן ואז לנסות לצאת ? כמון שאמרת אפילו התשלום הבא בעוד שנה נראה סביר.

[pirate]

היי reem,

ראשית נראה ששיקולי מסחר מעניינים רק אותך - במקרה כזה אעדיף לא "ללכלך" את ה-public בשיקולים כאלו. נוכל לתקשר בפרטי בנוגע לניירות שמעניינים אותך.

ספציפית להערה שלך, זאת שאלה של סוחר והיא מבחינתי לא ממין העניין. מה יהייה בעוד חודש לא כל כך מעניין אותי, במצב כמו שהוא היום (להערכתי - וכאן ההערכה קשה כיוון שאינה כלכלית בלבד) נאנט נסחר גבוה ביחס לשוק. כיוון שכך, החלטתי להסיט חלק מן הכספים לניירות ספקולטיביים אחרים, בעלי השקה כזו או אחרת לפעילות נאנט (במקרה הנידון הכנסתי אותם ל-אינוונטק אגח א (46), גמול השקעות אגח ב (42) וסקורפיו אגח א (64) ) וחלק מהכספים הם פשוט רווח המשמש להקטנת המינוף בו אני פועל (אני מתחיל להקטין מינוף - כזהירות לקראת הבאות).

בברכה,

[pirate]

הי,

רק עדכון -
הדוחות פורסמו היום. הדוחות טובים למדי ואפילו טובים מאוד ביחס למצב באירופה. קצב מכירת הדירות גדל, החברה בוחנת פרויקטים ספקולטיביים ומתחילה פרויקטים חדשים בהתאם לביקוש. במילים אחרות, המצב העכשווי משביע רצון ונראה כי ההנהלה מתנהלת באחריות לנוכח המשבר.


רק לידיעה,
בברכה,

[mimi100]

קטן ויש תזרים חיובי מפעילות שוטפת (מה שלא מראה על העתיד בגלל שהחברה כחברה קבלנית מחזור החיים שלה הוא לא שנתי אלא נמשך על פני שנתיים שלוש לעניין הכרה בהכנסה ומשיכת כספים) אולם לרבעון זה התוצאות סבירות.

שימו לב להפנית רו"ח לביאור 1 שבו הוא מפרט שיכולת החברה לבצע פרעון מותנית במימוש נכסים ובכך שהדברים לא בשליטתה הבלעדית של החברה על פניו נראה שתשלום יוני מובטח (רו"ח לא היו מוציאים חוו"ד עם הפנית תשומת לב כאשר החברה לא מתכוונת לשלם בעוד 3 שבועות.. למרות שהיו דברים מעולם). המדאיג בכל הסיפור הוא שחלק מהמקורות העתידיים של החברה לפרעון האג"ח נובעים מהונגריה שם המצב קשה ומה עוד שהונגריה היא בעלת מטבע עצמאי - פורינט מה שמגביר את החשיפה במקרה של קריסה של המדינה..

אולם באופן כללי הדוחות הרגיעו אותי.

מחזיקה באג"ח ג'.. כרגע לא שוקלת למכור.. למרות תגובת השוק הפושרת לדוחות. ממשיכה במעקב צמוד..

[udiwe]

שלום PIRATE ו-MIMI,

לאור המלצותיכם החמות, עיינתי קצת בדוחות ולהן הערותי:
MIMI - שימי לב, אין קשר ודאי בין הכרה בהכנסה והתזרים בחברות הנדל"ן לאור המקדמות מלקוחות שנובעים לאורך התקדמות הבניה. נדמה לי שברבעון זה מימשו מלאי קרקעות וזה שיפר את התזרים.
פולין - החברה העירה שלאחרונה שינה הרגולטור את התנאים להבטחת כספי הלקוחות ולפיכך החברה צופה, ככל הנראה, פגיעה מסויימת במכירות הרבעונים הקרובים.
תזרים עתידי - עיקר התקבולים להבטחת תשלומי האג"ח ב-2013 אמורים לנבוע מהונגריה (MIMI התייחסה) ומדיבדנד שמן מפולין. הכל לאור צפי מכירות של מאות דירות ויותר. נחזיק אצבעות.

בברכה,
אודי

[mimi100]

שלום PIRATE ו-MIMI,

לאור המלצותיכם החמות, עיינתי קצת בדוחות ולהן הערותי:
MIMI - שימי לב, אין קשר ודאי בין הכרה בהכנסה והתזרים בחברות הנדל"ן לאור המקדמות מלקוחות שנובעים לאורך התקדמות הבניה. נדמה לי שברבעון זה מימשו מלאי קרקעות וזה שיפר את התזרים.
פולין - החברה העירה שלאחרונה שינה הרגולטור את התנאים להבטחת כספי הלקוחות ולפיכך החברה צופה, ככל הנראה, פגיעה מסויימת במכירות הרבעונים הקרובים.
תזרים עתידי - עיקר התקבולים להבטחת תשלומי האג"ח ב-2013 אמורים לנבוע מהונגריה (MIMI התייחסה) ומדיבדנד שמן מפולין. הכל לאור צפי מכירות של מאות דירות ויותר. נחזיק אצבעות.

בברכה,
אודי

חיובי מפעילות שוטפת זה אומר שנכנס כסף ברבעון זה פיזית.. זה לא כסף ממכירת קרקעות כי אז זה היה מופיע בפעילות השקעה.. לגבי 2013 כפי שציינתי אכן העתיד לוטה בערפל בייחוד בגלל ההסתמכות על הונגריה הבעייתית ועל דיבידנד מרוביג.. שום דבר לא מבטיח שיוכלו אכן לחלק אותו..

ועוד תיקון קטן אני ממש לא ממליצה בחום על האג"ח. מדובר באג"ח בסיכון גבוה שהתשלום הקרוב לדעתי מובטח בו.. מעבר לזה דרוש מעקב צמוד כדי לא ליפול..

בכל מקרה בהצלה לכולנו...

[pirate]

הי,

למי שהיה ספק - אני מעדכן מהסיבה הפשוטה שהמצב לא פשוט :-) ודורש מעקב צמוד.

האמת, דווקא הונגריה נראית במצב סביר. אני דווקא הייתי מרכז את החשש בפולין - מדוע?. המצב בהונגרייה מאלץ את החברה לנהוג משנה זהירות, לקדם רק פרויקטים נבחרים ואת הפרויקטים הנ"ל לקדם בזהירות, בהתאם לפופולאריות שלהם. אם תבחנו את הפרויקטים בהונגרייה (ביחס לדוח השנתי):

פרויקט 31.12.2011 28.2.2012 30.4.2012
Viva - 190 מ98 מ114 מ144
Harmony - 144 מ6 מ22 מ32
CityHome - 393 מ118 מ145 מ185

סה"כ: 222 281 361

זהו קצב די יציב של כ-66 דירות בחודשיים (400 דירות בשנה). ההנחה של מכירת 400 דירות בשנתיים (הערות לתזרים מזומנים חזוי), נראית לי סולידית למדי. לגבי המטבע, אני מניח שהפורינט והיורו ילכו להם יחדיו וישנן עסקאות הגנה שקל-יורו בכ-65M שקל - גם זה נראה סביר בעיני.

לגבי פולין, נראה לי מצב מסובך יותר. udiwe העיר הערה לגבי הרגולצייה (כפי שמצויין בדוחות) והקצב העכשווי הוא כ-200 יחידות לחודשיים (1200 יחידות בשנה). ההנחה של מכירת כ-1000 דירות בשנה נראית גבולית יותר.

האמת, איני מוצא בתזרים המזומנים החזוי דברים בעיתיים במיוחד גם בנוגע לתשלום הבא (ה-margin גבוה וכמות ההנחות ה"מפוקפקות" נמוך). עם זאת, כרגע התשלום אחריו לוט בערפל. אם אני צודק, התמחור הנוכחי של אגח ג זהו winner אמיתי (לכן מסכים איתך mimi בנוגע לאגח העדיף). בנוגע לאגחים ב,ד המצב הרבה יותר מסובך (למרות השיעבוד של Robyg לטובת ד) - מפולין תיפתח הרעה ושניהם חשופים (בצורת חשיפה שונה). דרך אגב, אני מימשתי כחצי מאחזקתי באגח ג, בשערים 82-84 כיוון שאני מעריך שיש סיכוי טוב למצוא את האגח בשערים קורצים יותר לאחר הפדיון (אך איני בטוח - תלוי במצב השוק).

נקודה נוספת שהועלתה - התזרים:
ירידת היקף הפעילות (כאסטרטגייה) וקצב מכירות עולה (כעובדה), גוררת כמעט בהכרח תזרים חיובי מפעילות שוטפת. כמה שנשמע מוזר (לגבינו העוסקים באגח), לא הייתי מסתכל במקרה הנידון על התזרים אלא דווקא על קצב מכירת הדירות - לדעתי, עליו יקום וייפול דבר. יש קשר בין הדברים אך הוא אינו חח"ע.


דבר אחרון שעשוי להיות רלוונטי. ישנה הצעה לקניית נאנט מאולימפייה (פירוק) בכ-65 מליון שקל. אם תתקבל, אני מניח שהמשקיע החדש מודע למצבה של נאנט ולכן כנראה מסוגל לתמוך בה - אם יהייה צורך.


בברכה,

[udiwe]

שלום ידידי,

MIMI - שימי לב, ברבעון היה תזרים של כ-4 מ' ממכירת קרקעות ובניינים להקמה בפעילות השוטפת. זה שונה מקרקעות להשקעה (מניב) שמוופיע בפעילות השקעה. כך זה אצל חברות הנדל"ן כולן.
PIRATE - שים לב להערה בניתוח הרווח הגולמי, החברה מציינת שעיקר הרווח הושג בפולין בעוד שבהונגריה בוצעה, לכאורה, "מכירת חיסול". האם מעיד על משהו??
אין ספק שצדקת במימוש לאור החשש מהיום "שאחרי" . כולי תקווה שעשית "ויברח" גם מידידנו גרינפלד (כולל מהח...).

בברכה,
אודי

[pirate]

הי udiwe,

ראשית, לעניין הרווח - לטעמי הרווח כלל לא מעניין בנאנט. כבעל אגח אני רוצה לראות אדמה/דירות הופכות למזומן - רווח/הפסד זו בעייה של בעלי המניות. אז לא ראיתי את ניתוח הרווח - כמוני כמוך מבינים שאם אין רווח, אזי מעיד על מכירה בתנאי שוק קשים (המוציא לחם מן הארץ). עדיין ההנחות שמרניות לטעמי (בהונגרייה).

בנוגע ל"יברח" - אינני פועל בצורה שכזו. תביט באחד ה-post הראשונים בשרשור זה, בו הצבעתי על ה"שווי ההוגן של האגח" לדעתי:

שניכם טוענים כי יבוא תיקון (אם יתברר שהדברים תקינים). miki חושב שרובם יחכו לדוחות ו-gimmani מאמין כי רק לקראת הפדיון נראה שינוי. אני מאמין שבגלל הנסיבות שתוארו, האגח נמצא היום ב-underShoot מטורף גם תחת אי הוודאות הקיימת ולכן אני צופה שאגח זה יעשה עד הדוחות כ-20% (לכיוון 65). בהמשך, אני מסכים עם שניכם שאם הדוחות יהיו סבירים, הוא ימשיך ויטפס לכיוון ה-85. כמובן שה"אמונה" שלי טובה בדיוק כמו ה"אמונה" שלכם.

התחלתי למכור ב-82 והתכוונתי לסגור פוזיצייה ב-88. מעולם לא הגיע לשם - אישית, אם אין שינוי במצב הפיננסי של החברה, איני מוכר מתחת ל-80 ומחזק מחדש באזור 48 (לאחר פדיון). כמו שנאמר, אינני יודע מה ילד יום ולא כל כך מוטרד מירידת שווי תיק (במיוחד כיום כשאינני ממונף ולכן אין עלי מגבלות פיננסיות).

בימים אלו פשוט מקפץ בין ניירות (וסופג הפסדי תיק כבדים - הפסדתי 6% מהתיק בשבוע האחרון) ואם הזכרת את גרינפלד - דווקא פתחתי שם פוזיצייה לא קטנה (בקרדן NV אגח ב), בעיקבות הדוחות. לגבי הח..., לא היה הרבה מלכתחילה (והפסדתי חצי מהנ"ל בשבוע, אתה רואה מה קורה למי שמתעסק בח..). בכל מקרה כל המניות בתיק שלי מהוות כ-5% מהתיק (בעיקר הבנות של אפריקה למיניהן + כור + ליברטי).


בברכה,

[rema1]

hey pirate
and i do lament u r having losses
but u win some u lose some
ולעשות "ויברח" מדוע לא? לא תמיד צריך להתעקש............
risk VS u know amigo
all the best
Rr