כשקראתי השבוע על הרעיון שהגו באוצר, להנפיק שטרות/אג"ח שצמודות למחירי הנדל"ן בכדי לווסת את צד הביקוש במרוץ המטורף לדירה, חייכתי. תמיד חשבתי שהנפקת ניירות, מדדים, קרנות או תעודות על נכסים שמחירם כבר עלה עשרות אחוזים הוא פטנט ששייך למחלקות שיווק משומנות שאיכשהו תמיד מאמינות שסוף הסייקל הוא הזמן להתחיל להשקיע בהם. אבל הנה, גם גוף רציני המבצע ניתוחים כלכליים אובייקטיביים מאמין שעכשיו הזמן להשקיע בנכסי ה"בועה" או נכסי ה"עדיין אין בועה" (תלוי את מי שואלים) של שוק הנדל"ן הישראלי.

הקבלנים הגדולים, אנשי המכירות והיחצ"נים ואפילו ראשי האוצר כבר הגיעו להסכמה (פחות או יותר) כי מספר עסקאות הנדל"ן ירד בכ 20% – 40% בחודש האחרון וכי נפתח פער בין מחיר ה-BID למחיר ה- ASK בעוד שני הצדדים מחכים לבאות:

הקונים לקחו צעד אחורה והם מחכים שמחירי הדירות יתחילו לרדת כפי שמבטיח להם האוצר ואילו המוכרים שבטוחים שבישראל מחירי הנדל"ן לא באמת יכולים לרדת, מחכים שהקונים יתעשתו ויחזרו לשלם ולכן לא מורידים את המחיר.

המצב הזה משאיר את נושא הנדל"ן בראש רשימת הנושאים המדוברים ביותר בסלון הישראלי כשטובי המוחות מנסים למצוא את הפתרון לבעיה או לפחות לחשב במדויק כמה משכורות נצטרך בכדי לקנות בית בישראל.

להערכתי, אין באמת מצוקת קרקעות במדינת ישראל (לפחות לא משהו ששונה מבכול שנה ממוצעת אחרת בעשור האחרון) לכן, הבעיה העיקרית נמצאת בצד הביקוש (הסיבות מגוונות: ריבית נמוכה, בורסה גבוהה, הר השקלים ההיסטורי שנשבר וניצחונו של החלום הישראלי על דירה בבעלותך על פני יתר השיקולים).

אני מעריך שמחירי הנדל"ן ירדו ללא קשר לפעולות הממשלה, אבל פעולות אלה הכרחיות אם אנו מעדיפים ירידת מחירים שתהיה נשלטת ותחל מוקדם על פני כזו שתקרה מאוחר יותר, ממחיר גבוה יותר ותהיה הרסנית (יותר לאזרח הממוצע מאשר לבנקים אבל זה כבר דיון אחר).

ישנן דרכים רבות בהן יכולה הממשלה לבחור אבל בסיס התוכנית צריך להיות מאוד פשוט וברור הן בצד הביקוש והן בצד ההיצע.

צד ההיצע:

הורדת הפטור ממס הן על הרווח והן על השכרת דירה שניה להשקעה (גם קודם לא היה בכך היגיון מוסרי)
החזרת מס רכוש על אדמות המיועדות לבנייה שמוחזקות ולא ממומשות.
הפשרה מסיבית של קרקעות חקלאיות לא מנוצלות (המדינה/רשויות ירוויחו הפקעה, שבח והשבחה) אשר יאלצו את מחזיקיה למכור/לבנות בשל מס הרכוש.
שינוי התב"ע לבניה יותר לגובה (יחסית!- ירוקים לא לצעוק ישר)
מתן פטור ממס על מכירת דירות בטווח הקצר עד שתיושם התוכנית הנ"ל ובמקביל לחשוב על הורדה מסוימת במס הרכישה שימומן מהוספת המיסים החדשים (ואז אפשר יהיה לכנות זאת רפורמה ולא העלאת מיסים).

צד הביקוש:

לחץ על הבנקים (או סבסוד מהמדינה לזוגות צעירים) למתן משכנתאות בריבית שקלית קבועה.
המשך העלאת הריבית תוך הדגשה כי היא תמשיך לעלות בטווח הקרוב.
מתן פטור ממס על אחזקת אג"ח ממשלתי לטווח ארוך (לשנתיים, למשל, כמו שהיה פעם על "תוכניות החיסכון")
פרסום אגרסיבי של התוכנית, בעיקר של מספר הדירות הגדול שבנייתן תחל בשנה, שנתיים ושלוש הקרובות. זאת, כדי להרגיע את הציבור המשתולל.

כמובן שניתן להוסיף,לשנות וליעל את ההצעות האלה ואין ספק שבד בבד יש להפחית את כמות הבירוקרטיה הנוראית שמלווה את התהליכים שציינתי לעיל, אבל בגדול זה הבסיס לתוכנית ישימה. כמובן שאני ער לעובדה שחשיבותה היא יותר במישור הפסיכולוגי אבל יש לה גם אפקט כלכלי שכן ברגע שהנדל"ן בישראל הפך לסוג של השקעה, האמונה כי המדינה שולטת בתהליכים וכי בעתיד הקרוב יהיה יותר פשוט לרכוש דירה בישראל תעשה את שלה והמחירים יתחילו לרדת.

בהצלחה לכולם.