מטרת ההגבלות
טיוטת ההנחיה פורסמה לנוכח העלייה החדה במחירי הנדל"ן וההיקף המשמעותי של ביצועי ההלוואות לדיור בריבית משתנה, הטומנות בחובן סיכון ללווים, ודרכם למערכת הבנקאית בכללותה.

בנק ישראל הדגיש כי חלק גדול מהמשברים הפיננסיים שהתרחשו במדינות שונות החלו ממתן אשראי לדיור בתנאים שלא שיקפו את הסיכונים המתפתחים בשוק זה, ובאופן שלא תאם את העלייה המהירה במחירי הדיור.
ההנחיה החדשה הינה המשך לשני מהלכים קודמים, הראשון במאי 2010 אז הוכרז על צעדים לצמצום האשראי לדיור והקטנת סיכוני האשראי לבנקים על הלוואות חדשות לדיור. בשיעורים שמעל ל-60% משווי הנכס - הוטלה אז חובת הקצאת הון נוספת בשיעור של 0.75% מיתרת ההלוואה. במקרה השני, באוקטובר 2010, דרש המפקח על הבנקים הקצאת הון גבוהה יותר מצד הבנקים בגין הלוואות בסכום העולה על 800 אלף שקל בריבית משתנה אם שיעור המימון גבוה מ-60%, וגם חלק ההלוואה בריבית משתנה מסך ההלוואה גבוה מ-25%.

משמעות למחירי הדירות
באופן כללי, הכדאיות ברכישת דירה אינה משתנה בעקבות ההוראה החדשה. התשואה לנכס נשארת גבוהה באותה מידה ביחס לאלטרנטיבות האחרות בשוק, ובמיוחד אם ההוראה החדשה תביא לדחייה בהעלאת הריבית ואז רכישת דירה אף תהיה אטרקטיבית יותר. מה שכן עלול להתרחש בעקבות ההוראה זה שינוי בתמהיל המימון וכן שינוי בתמהיל הרוכשים. את הדירות ירכשו יותר אנשים עם הון עצמי ופחות אנשים שלוקחים משכנתאות.
אי היכולת לרכוש בית או לקבל הלוואה (משכנתה) עבורו אינה אומרת שהמחיר של הבית לא מצדיק את עצמו. גם אם התוצאה תהיה ירידה במספר העסקאות אין המשמעות שתרשם ירידת מחירים.

כדי להבין את משמעות ההחלטה יש להבין גם את אפקטיביות המגבלה. אם נניח שכיום רוב לוקחי המשכנתאות לוקחים חלק של 33% מהמשכנתה בריבית משתנה די ברור שהמגבלה איננה אפקטיבית כלל. מי שזקוק לחלק גדול יותר בריבית משתנה יוכל עדיין לפנות לנותני אשראי חוץ בנקאיים, מה התוספת שידרשו לשלם על כך, אם היא זניחה אז שוב המגבלה לא אפקטיבית.


בשורה התחתונה- כל עוד הריבית אינה עולה או מתקיים שינוי משמעותי בהיצע הבתים יהיה קשה לראות את המחירים חוזרים לרדת.

משמעות ליציבות המערכת הבנקאית – תסתכן כפי יכולתך
אומנם לנו אין ספק שהמצב בארה"ב ב-2007 היה שונה בתכלית ממה שקיים כיום בישראל, בעיקר בשל שיטת איגוח אגרות החוב, הדירוג המעוות לאותן אג"ח ומכירתן הלאה.
מכיוון שמצב שכזה אינו קיים בישראל והבנקים כאן יאכלו בעצמם את הארוחה שיבשלו ההתערבות של בנק ישראל היא אכן פגיעה טהורה בעקרונות השוק החופשי. כלומר לבנק ישראל אין בעיה בקריסה של חברות ענק כדוגמת טבע או כי"ל אך לא יהיה מוכן לסבול קריסה של בנק. אם הוא באמת כ"כ פוחד מקריסה של בנק אז תיאורטית כדאי מאד לבנק מסחרי בישראל לקחת כמה שיותר סיכון שהוא רק יכול, לעשות כמה שיותר כסף, כי במקרה הכי גרוע בנק ישראל יחלץ אותו.
האם כשבנק יקרוס כאן הוא יוכל לבוא בטענות לבנק ישראל שעיוות לו את תמהיל הלקוחות, את תמהיל ההשקעות ולקח על עצמו את ניהול הסיכונים? אולי.

כלומר, באופן ישיר בנק ישראל אכן פועל להפחתת הסיכון במערכת הבנקאית, אך באופן עקיף הוא מעודד לקיחת סיכון ולמעשה הוא זה שגרם מלכתחילה להתנפחות המחירים ע"י קביעת ריבית נמוכה מידי ביחס למצב המשק.
פישר זימן למחר לפגישה דחופה את ראשי הבנקים בנושא שוק הדיור. בין השאר הוא ידבר כנראה על כיוונים רצויים לבלימת התפתחויות המגמות המסוכנות ועל חשיבות שיתוף הפעולה בין בנק ישראל והבנקים המסחריים. ממש לא בטוח שיש טעם בפגישות כאלה, במיוחד שהן שורפות יום עבודה, מקרבות יותר מידי בין הון לשלטון, שורפות דלק וחסרות טעם. ללא תמריץ כלכלי מתאים אף בנק לא ישנה את המדיניות שלו. את ניהול הסיכונים במתן משכנתאות הבנקים עושים בדרכים חישוביות ולא בשיחות שכנוע.

הדרך הטובה מבחינת בנק ישראל להגביר את השקיפות בתחום המשכנתאות עשויה להיות הפרדה בין מערך הייעוץ למשכנתאות לבין מערך נותני המשכנתאות, כלומר להוציא את הייעוץ למשכנתאות מהבנקים ליועצים נטולי פניות. הניסיון של בנק ישראל להסדיר חובת גילוי של הבנקים ללקוחות שנטלו כבר הלוואות לדיור במסלול של ריבית משתנה היא שיטה מעט תמימה ואולי מאוחרת.


משמעות לשוק ההון
ריבית – אומנם האינפלציה בישראל וציפיות האינפלציה גבוהות מיעדי הממשלה ודורשות העלאת ריבית, אך חלק מהעלאת הריבית התבצעה גם כדי להפחית מסיכון נוטלי המשכנתאות ולא רק במטרה לקירור המחירים. כלומר, סביר שהטלת המגבלה הגדשה תאפשר לבנק ישראל לעלות את הריבית בקצב מעט איטי יותר. אם קודם הערכנו כי הריבית תגיע בסוף השנה ל-4% (מ-3% כיום) כעת גובר הסיכוי שהיא תעלה רק עד ל-3.75%.
בפרוטוקול דיוני הריבית לחודש אפריל אכן הוצגה התחליפיות הזו בין כלי הריבית לבין נקיטת צעדים מאקרו יציבותיים.

אינפלציה (סעיף הדיור) – מטרת ההוראה החדשה של בנק ישראל כאמור איננה לקרר את מחירי הבתים, אלא להרחיק מהשוק רוכשים שאינם מודעים לסיכון. השאלה אם הרחקתם תביא גם לירידת מחירי הדירות? להערכתנו כאמור רוב הסיכוי שלא (הרחבה למעלה). עם זאת, במדד המחירים לצרכן לא נמדדים מחירי הדירות אלא עלות שכר הדירה. כאן אנו דווקא חוששים שאפילו עלול להיות מצב הפוך, מצב של עליית מחיר: אם כתוצאה מההוראה החדשה יקטן שיעור הרוכשים ויגדל שיעור השוכרים אנו עלולים לחוות מצב שבו מחירי השכירות עולים, מה שיגרום לעלייה בסעיף הדיור במדד המחירים לצרכן.

מי שייהנה מהתפתחויות שכאלה עשויות להיות בעיקר אגרות החוב הצמודות מדד.