התיעצות בנושא לקיחת משכנתא

התיעצות בנושא לקיחת משכנתא

שלום ובוקר טוב,
ערך נכס: 1.53 מל
מקורות מימון (חיסכון): 750,000 שח
יתרה נדרשת: 780,000
תקופת הלוואה בחודשים: 360 (ניתו לצמצם בהתאם להחזר החודשי)

חשוב שההחזר החודשי יהיה בין 3400-3600 שח.
פרמטר נוסף - באמצע 2014 נפתחת קה"ש ע"ס 130K שח
האם יש לכם ידע בריביות שניתן להגיע מול הבנקים?
איך אתם ממליצים לחלק את היתרה הנדרשת (משכנתא)?
האם זה הפורום המתאים לשאול?

שלום אמיתי.
ישנה תשובה בפורום הפרו. אם זקוק לפרטים נוספים אל תהסס.

הי שחקן,
אני צריך יעוץ יותר עמוק עם החלטה ברורה וחלוקה כיצד לפעול.
אשמח אם נוכל לדבר טלפונית

שלום,

יש חברות ייעוץ למשכנתאות (חפש בגוגל יש המון), שלוקחות ממך פרטים פיננסים ובהתאם לכך ולתחזיות כלכליות בונות לך תמהיל משכנתא אופטימלי ולטענתם בריביות נמוכות יותר מאדם פרטי (הם מבצעות מכרז משכנתאות בין הבנקים כגוף גדול) ובנוסף הן מסוגלות לעשות את כל התהליך במקומך.
לפני כשנה וחצי העלויות היו מ 2500 ש"ח ועד ל 7000 (תלוי בחברה ותלוי עד כמה ליווי רצית) . יש חברה שמתחייבת שאתה משיג ריביות יותר נמוכות, אז אתה לא משלם בכלל.

אם רצונך באפשרות ללא עלות ויש לך קצת הבנה כלכלית ותחזית כלכלית משלך:
1. אתה יכול להיעזר באתר 'מחשבון משכנתא אופטימלית' שמציע תמהיל אופטימלי, לפי פרמטרים שאתה מכניס (צריך לדעת בערך ריביות במסלולים שונים). מומלץ לבדוק כאן בכל מקרה.
2. מכרז ריביות בלבד, ניתן לבצע בחברות המיועדות לכך, אך לפי תמהיל שאתה נותן.

שבוע טוב ובהצלחה עם המשכנתא

תודה רבה על העזרה

מר אמיתי, את האמת לא תשמע מהחברות שמתמחות במתן משכנתאות. ולכן צריך לחקור היטב כדי להתמקד בדברים החשובים באמת. אומנם ריבית נמוכה היא שאיפת כולם אך היא לא הכי חשובה. חשוב לא שלם סתם כסף אך בכל תשלום גם שהקרן תיקטן ויחד עמם גם התשלומים ככל שניתן. קיימים מספר רעיונות אך צריך לראות מה הסכום, מה טווח ההחזרים, ואם נוכל לעמוד בהחזרים במקרה שהריבית תקפוץ.

בהצלחה לך בבחירת המשכנתא,

תודה חיפושית.
אני מאוד מסכים אתך, נושא הריבית צומק עד תום - הגעתי ללימיט של הבנקים.
כרגע אני מתמקד בהסרת הקנסות.
אתה מוזמן לפנות אלי כאמיתי פשוט ורגיל

אמיתי
אני לא מבין על איזה קנסות אתה מדבר?

אמיתי שלום,

אני מבין שהיית במו"מ עם הבנקים.

אפשר לדעת מה הריביות שהצלחת להשיג?

לגבי קנסות, האם הכוונה לעמלות פירעון מוקדם?

תודה ושבת שלום

הי
לאחר בירור עם חברות מתמחות בתחום, הגעתי למסקנה שאין להם שום יתרון יחסי בשום דבר.
לגבי רביות
30% בפריים מינוס 0.9
70% ריבית קבוע לא צמודה של 4.6%

נראה לי שהריביות יפות ל- 30 שנה.

בהצלחה ושבת שלום.

אמיתי היי

למה לא 70% פריים מינוס 0.9
ו-30% בריבית קבועה?

בנק ישראל מגביל את ההצמדה לפריים בעד 30% מהסכום הנלקח.

אמיתי,

אם קיבלת על קל"צ ל- 30 שנים 4.6% - אז שאפו (קשה לי להאמין כי זו ריבית מצויינת ל- 20 שנים).
עפ"י הנתונים והתמהיל שציינת ההחזר החודשי שלך אמור לעמוד על כ- 3673 ש"ח. את המשכנתא תסיים לאחר 30 שנים עם החזר כולל של 1.35M ש"ח לפחות.

תמהיל מומלץ:
260K ש"ח - צמוד פריים - 30 שנים - ריבית P-0.9%
270K ש"ח - משתנה כל 5 שנים, צמודה - 30 שנים- ריבית 1.9%-1.7%(השאיפה לסלק או למחזר בתוך 5 עד 10 שנים).
290K ש"ח - קל"צ - 18 שנים- ריבית 4.5% - 4.2%.

שלבי פעולה:
את קרן ההשתלמות ע"ס 130K ש"ח אתה מייעד למסלול המשתנה כל 5 שנים.
אם יהיה קנס על הפעולה (עקב ריבית נמוכה יותר מהריבית שקיבלת) הוא יהיה קנס קטן ביותר. סביר יותר שלא יהיה קנס בכלל.
עקב כך ההחזר החודשי שלך יירד בכ- 500 ש"ח לערך.
את הסכום שנותר במשתנה כל 5 אתה שואף לחסל תוך 10 שנים לכל היותר (קרה"ש נוספת/סכום חד פעמי אחר). אם לא, שוקלים למחזר את היתרה.
לאחר שירד ההחזר החודשי אתה ניגש לבנק ומבקש להעלות את ההחזר להחזר המקורי סביב 3,730 ש"ח) ע"י קיצור מסלול הפריים. אני מעריך שתוכל לקצר את התקופה הנותרת (28 / 29 שנים) ל 15 עד 18 שנים.

סיכום: אתה מסיים את כל המשכנתא ב- 18 שנים.
סה"כ החזר: סביב 1M ש"ח ל 1.1M ש"ח. ואולי אפילו פחות.

נ.ב, אם תעלה את ההחזר החודשי לסביב 4,100 ש"ח - 4,200 ש"ח תוכל לסיים את המשכנתא ב 15 שנים ובסבירות גבוהה סך הכל כ- 900K עד 950K ש"ח.

תיקון טעות - הסכום במשתנה כל 5 שנים הוא 230K ש"ח.

תודה רבה על עצותיך המקצועיות.
אני בהחלט מקבל את זה ואפעל מיידית במסלול המומלץ.
אתה עם ידע נדיר, ותודה על השיתוף.

ראשית, אין על מה.
שנית, נקודה קריטית נוספת שכדאי שתיקח בחשבון, שהיועצים בבנק וגם היועצים החיצוניים לא כל כך מכירים, היא מדיניות השינויים בעתיד. לדוגמא: אחד הבנקים מאפשר (כיום) לבצע קיצור תקופה של מסלול גמיש כמו הפריים ללא שינוי תנאי ההלוואה וללא צורך במיחזור.
בנק אחר רואה בכך מיחזור ולכן אם תרצה לקצר תקופה אתה תלוי בתנאים שישררו באותה עת כי בעצם אתה צריך למחזר. בנק שלישי גם רואה בכך מיחזור וגרוע מכך לא מאפשר ללווה לחזור לאותו מסלול אותו הוא מבקש למחזר. בכל מקרה אם תפעל כפי שהסברתי בהודעה הקודמת כבר חסכת לעצמך בין 250K ש"ח ל- 350K ש"ח לפחות (אמיתי לחלוטין) בהשוואה לתמהיל שהצעת בהודעה הראשונית והרבה יותר ממה שהיית מקבל ישירות מהבנק. אם תחליט להעלות את ההחזר החודשי מעט תוכל לחסוך אף יותר.
אני כאן מדי פעם אם תצטרך עזרה נוספת.

שלום אמיתי

הריבית (0.9-) על החלק של הפריים היא טובה, ונמצאת די באזור התחתון של מה שהבנקים נותנים. (מתחת לזה הם כבר מתקרבים עוד ועוד לריבית שבנק ישראל גובה מהם... (כלומר מרוויחים יחסית לאפיקים אחרים מעט)
על החלק של הריבית הקבועה, אפשר יותר להתמקח, אולם לא נראה לי ששוה לבנקים היום לקחת סיכון לתת פחות מכך לטווח של 30 שנה, שכן אם תהיה אינפלציה חזקה והעלאות ריבית אגרסיביות בעתיד, הם "תקועים" איתך בריבית הקבועה.
עד לא מזמן ניתן היה לקחת הכל צמוד לפריים (מינוס משהו ממנו) לטוב ולרע... יש כאלה (אני אחד מהם) שאוהבים לשלם רק בפריים (גם אם יהיה גבוה מאד) ולא להיות צמוד לאינפלציה, משיקולים אסטרטגיים שונים.

אולם בהתחשב במה שנותנים היום, אם ניקח מנעד של 3 תרחישים - אמצע וקצוות, ונחשוב על הסנטימנט ביניהם, אנו עשויים לגלות שההצעה שקיבלת בסך הכל סבירה:
(אני יוצא מנקודת הנחה שזו ריבית קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן כן?) לצורך זה, נאמר שבשילוב של 2 אפיקי ההלוואה אתה משלם כרגע (לפי הריבית היום) בערך כ 4% על המשכנתא בכללותה.

1: אם ברוב השנים ריבית הפריים תעלה ותחזור להיות ממוצעת כבימי עבר, שזה סביר לשער לאורך 30 שנה, נצטנע ונאמר שהיא תהיה לפחות באזור 5%, יוצא שאתה משלם בשילוב 2 האפיקים יחדיו כמינוס 0.5 מהפריים.
כל ריבית פריים ממוצעת לאורך השנים, שתהיה גבוהה מכך, משפרת לך את יחס המינוס מהפריים של כל המשכנתא לטובתך.

2: אם תהיה אינפלציה חזקה, מה שבהחלט יכול לקרות בממוצע לאורך חלק גדול מהתקופה, אתה יחסית מוגן ברוב המשכנתא מעליות ריבית... יצאת מוגן ואף "ברווח" יחסי עם השילוב הנ"ל.
תוכל לשמור/להשקיע סולידי לעצמך את קרן ההשתלמות שלך ליום סגריר, מקסימום תוכל להחזיר בעתיד רק את החלק של הפריים, אם ינסוק לגבהי ריבית המקשים עלייך.
(הרבה אנשי השקעות אוהבים משכנתא ואינם ממהרים להחזירה, זו הלוואה בתנאים מצויינים, בעוד שיש להם דברים יותר מעניינים לעשות עם כסף פנוי לאורך השנים, מאשר לסגור הלוואה שכזו... אולם זה עניין אישי כמובן.)

3: רק במקרה קיצון שבו ברוב השנים הריבית תישאר באיזור נמוך ומעוך כמו היום, אתה משלם קצת יותר מהפריים, אולם אז תתנחם ממילא בזה שהתשלום בפועל נשאר נמוך ומקובע...

מקווה שזה עזר במשהו.

בברכה

Minimoog

תודה חברים.
לגבי החזר חודשי אני מעדיף להשאר ב 3600 שח לכל היותר (2 ילדים בגן נעמת עולים לי 4200 לחודש).
אני יכול להרים את ההחזר אבל לא מעונין לסגור על עצמי יותר מידי.
אני מקבל את נושא ניוד קה"ש ובכך אגדיל שוב את ההחזר ל 3600.

בנושא ריבית פריים, שום בנק לא מוכן לרדת ממינוס 0.9. זה הלימיט של כולם.

עזרתם מאוד וחסכתם לי המון כסף.