קרלוס

שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, בכנס הבנייה והנדל"ן של דן אנד ברדסטריט: "יש עיוות בהנחה של מחיר למשתכן במרכז לעומת הפריפריה, אבל זאת הפשרה שעשינו כדי להתחיל את התהליך"


מבצעי מחיר למשתכן מצמצמים את הביקושים לדירות באופן מלאכותי וזמני, ואולם סופם יהיה בהתנפלות המונית על דירות ובעליית מחירים, כך הזהיר מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, אורן הוד, בפורום ענף הבנייה והנדל"ן של דן אנד ברדסטריט. הוד גם סיפר, כי מחיר למשתכן מלווה בהטעיית הציבור, שכן מגרילים בין הזכאים דירות, שהקמתן תושלם בתוך שנים מהיום.
סערה התחוללה בפאנל הגדול, שאותו פתח שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, בעקבות דבריו של גלנט בשבחי מחיר למשתכן. "המחירים נעצרים כי הביקושים בשוק החופשי קטנים. יש 30 אלף זוגות שזכו במחיר למשתכן - חלקם יכנסו בקרוב וחלקם עוד שנתיים-שלוש. זהו שלב הבלימה. אנחנו לא נראה גלישות כלפי מטה במחיר אבל נראה אנשים שיעשו פשרות מחוץ לתל אביב", אמר שר הבינוי והשיכון יואב גלנט.
גלנט אמר עוד כי "הרווח הקבלני הוא רווח נתון בפרויקטים שהוצאנו, והתחרות היום היא על מחיר הדירה הסופי. מתוך המכרזים ואחרי ההנחות על הקרקע אנחנו מבינים שדירה ממוצעת בישראל היום יכולה לעלות, כולל רווח ומיסוי קבלני, סדר גודל של 700 אלף שקל. כל היתר מעבר לזה הוא רווח קבלני או רווח על הקרקע. בעפולה כבר נכנסים לדירות שזה היה מחירן, והקבלנים שמסרו את הפרויקטים מתעקשים להשתתף בעוד מכרזים".
עוד ציין גלנט, כי ההתייצבות במחירים בענף הדיור בנקודת הזמן הזאת היא משמעותית, גם אם לא היתה ירידה. "בישראל מפסיקים למכור דירות יוקרה וגם הקונים של דירות רגילות לא מוכנים לשלם את מה שרוצים מהם היזמים, כי הם רואים אלטרנטיבות זולות יותר במחיר למשתכן, ולכן הדירות עומדות", אמר והצביע על הנתונים במשרד הבינוי והשיכון, שמורים כי מספר היתרי הבנייה שניתנו ב2017 הכפיל את עצמו לעומת 2014.
מיד אחרי נאומו גלנט נטש את הכנס, ועורר עליו את זעמם של היזמים והקבלנים שהשתתפו בכנס וטענו, שדבריו על מחיר של 700 אלף שקל לדירה אינם אפשריים, עקב הרווחיות הנמוכה, וגובה התקורות והמיסוי. לדבריהם, גם עכשיו קבלן ויזם ביחד לא מגיעים לריווחיות ראויה יחד, ולעתים גם הקבלן עצמו לא מצליח להגיע לשורת רווח כזו.
מנכ"ל קבוצת לוינשטיין, שאולי לוטן, קבלנים שרוצים לשרוד לא יוכלו להישען רק על מחיר למשתכן והכרזותיו של שר האוצר משה כחלון כי קבלן שלא יכנס למחיר למשתכן לא ישרוד, יתגלו כלא אחראיות. "השוק החופשי חייב להמשיך ולהתקיים, ויתקיים גם אחרי הקדנציה של כחלון ומחיר למשתכן", אמר לוטן.
אלי אביסרור, מנכ"ל אביסרור משה ובניו, אמר שבמסגרת תקציב של 700 אלף שקל קשה להעמיד פרויקט שישמור על רווחיות מסוימת ועל רמה נדרשת.
מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, עדיאל שמרון, אמר כי "באזורי הביקוש במרכז הארץ אנו מחזיקים רק ב-50% מהדירות. אנחנו מגדילים את ההיצע והתכנון כיום ואנו מונעים את המשבר של הצעירים. 33 אלף עסקות ליחידות דיור נסגרו מתחילת השנה והצפי השנתי הוא 45 אלף עסקות ויחד עם השוק הפרטי אני מאמין שאנחנו עומדים בביקושים".


אל מול זאת טען כי רונן יפו, מנכ"ל אלעד ישראל, כי "התחלות הבנייה גדלו אולי בפריפריה אך לא בין גדרה לחדרה. המסרים של המדינה גורמים לציבור לשבת על הגדר - והשוק קופא. המדינה צריכה לאפשר גם היצע קרקעות במרכז ולא רק בפריפריה, שלי עוד לא ברור מי יגור שם. המדינה נותנת פתרון ל50 אלף איש כשצריך לתת פתרון למיליון דירות. צריך לפעול בכמה נתיבים".


הוד, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, סיפר על מקרה בו זכה במכרז מחיר למשתכן בשוהם ורכש קרקע ב-130 מיליון שקל לפי המכרז, אולם הקרקע מחויבת להימסר רק בעוד שנה וחצי.
"המכרז מחייב אותנו לשנתיים וחצי ביצוע, הלקוחות יודעים שזכו לפני כמה שבועות בהגרלה אבל כרגע אין שם כלום, אפילו לא קו ביוב ראשון. כך נוצרת הטעייה לא ריאלית של הציבור. מדובר בלקוחות שבהגדרה אין להם דירה והם צריכים לשלם ארבע שנים שכר דירה ,ועל הדירה הפוטנציאלית שלהם", האשים.
"האנשים שרוצים לקנות דירה מחכים להגרלות והמצב הזה גורם לקפאון. מי שעושה עסקות היום הוא רק מי שיש לו כסף וזאת התקלה הקשה. להערכתי תוך שנתיים המצב יתפוצץ. מחירי הדירות לא יורדים והיקפי המשכנתאות לא יורדים. המדינה גורמת לנו רק למכור חלום שרק הולך ומתרחק".
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר, טען כי חלק מהציבור שזוכה בהגרלות מבין שלמרות שזכה, הדירה לא מתאימה לו במיקום או במפרט - והם חוזרים בחזרה לשוק החופשי.
בחזרה לגלנט, הוא הסכים עם הביקורת לפיה ההנחות שניתנות אכן יוצרות עיוות בין פרויקטים במרכז ובפריפריה, אולם זה עיוות עדיף כדי לאפשר צימצום פערים בזמן הנתון. "יש פה שוליים לא נכונים אבל רצינו להתחיל את התהליך", הסביר גלנט. "זאת פשרה הכי פרקטית בין החלופות כדי להניע את הבנייה. היה אחד שהחל מע"מ אפס והתוצאה היתה אפס. לא קרה כלום. כאן יש מעשה ותוצאות בבנייה על אדמות המדינה".
יואב גלנטעופר וקניןלדברי גלנט, אחד הקשיים בקידום וזירוז תהליכי בנייה נוגע בניגוד האינטרסים המתקיים בין הרשויות המוניציפליות וראשי הערים לבין הממשלה. "כשראש העיר נפגע בדירוג הערים וחושש לבחירות הבאות כשהוא מסכים לקבל אזרחים שהוא משקיע בהם יותר ממה שמכניסה לו הארנונה". לדבריו, עד שלא תהיה חקיקה משמעותית שמתקנת את המצב יתקשו לזרז את התחלות הבנייה. "כל עוד המצב הזה מול הרשויות לא משתנה נאלץ להגריל גם בערים שיקבלו היתרים עוד שנתיים ושלוש. אם נתמיד מספיק, הממשלה תצליח להפעיל כוח על ראשי הערים".
נוסף על כך, התייחס גלנט למשך הזמן הארוך בו נבנים פרויקטים. "הליכי התכנון ארוכים ועד רגע האכלוס עוברות 15 שנים בממוצע. בסין זה לוקח שנתיים ובסינגפור 3 שנים. אנחנו קוראים לעצמנו אומת הסטארט-אפ ולא ברור למה זה נמשך 15 שנים?".
"מקפיצים את מחיר למשתכן - ולא דואגים לפועלים ומשאבים"
"הקבלנים מצויים במצוקה קשה שלא חוו 20 שנים. אין פועלים בענף, הסמנים מתארכים ועלויות הבנייה עולות. הצלחת הפרויקטים של מחיר למשתכן בעפולה היא מזל שכן לא נוצר שום גורם שעיכב את הפרויק, אך אם היה נוצר עיכוב הצדדים היו מפסידים. כיום מעט פרויקטים שזכו וצריכים ליווי בנקאי אבל אנחנו נראה זאת בהמשך", אמרה השמאית דניאלה פז-ארז.
אל מול השקעות הממשלה בפרויקט מחיר למשתכן והתרכזות בנתיב הגדלת הגירות רק לאוכלוסיות היעד האלו, טענו יזמים שונים כי יש צורך לקדם הקלות בחקיקה הנוגעות למסלולי התחדשות עירונית.
"התחדשות עירונית היא הדרך החשובה כיום להדביק ביקושים באיזורי הביקוש", אמר לוי קושניר, יו"ר החברה להתחדשות עירונית. זה לא נושא יזמי בלבד אלא נושא חברתי. לא כל אחד יכול ורוצה להתעסק בזה ונדרשת הרבה סבלנות וכיסים עמוקים".
הוד אמר כי החסם העיקרי הוא הלחצים המופעלים על הרשויות המקומיות ממספר כיוונים. "להחיות מרכזי ערים זה דבר מתבקש מאד ונפוץ בעולם. התחדשות עירונית היא כאן כדי להישאר ואנחנו מתכוונים להעמיק את ההשקעה. רק במצב כיום, התקציב שניתן הוא מהעיריות הוא שולי כל כמה אלפים בודדים. המדינה יכולה לתת גיבוי על ידי עידוד כלכלי של פרויקטים אלו".
גם אלי אביסרור מנכ"ל חברת אביסרור ובניו, העיד כי הוא פונה לנתיבים אלו. לדבריו, "אנחנו מנסים לקדם פרויקטים כאלו גם בבאר שבע, בזכות שילוב של תמ"א 38 וםינוי בינוי. השילוב הופך את זה לריווחי אך ללא קרקע משלימה לא הפקויקטים בפריפריה לא יהיו כלכליים".
לדברי דפנה הר לב, מבעלי השליטה בחברת מ. אביב, אחד קשיים הוא הזמן האיטי שנמשכים פרויקטים מסוג זה מול הרשויות וכן התמהיל של משפרי דיור לבדם בפרויקטים, שיש לפעול כדי לגוון אותו ואולי לשלב אותו יחד עם יעדי פרויקט מחיר למשתכן.

מקור: The Marker