אלה

השבוע הדגיש נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, עד כמה הוא מוטרד ממבצעי הקבלנים, ונראה כי כרבע מהעסקאות, על פי ההערכות, שלא עברו חיתום מלא, הן עיקר הדאגה • גם במקרים מן העבר ישנה בעיה, כפי שמתריע אחד המומחים: "מ–2023 ועד אמצע 2024, באלפי עסקאות לא נעשה חיתום מלא"
בתחילת השבוע קיים נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, ריאיון מיוחד בגלובס בעקבות החלטת הריבית האחרונה, שתישאר חודש נוסף על שיעור של 4.5%. אלא שבמהלך הריאיון הביע הנגיד דאגה בנושא אחר, שאומנם נחשב לאחת מתגובות השוק לרמת הריבית הגבוהה יחסית, אך הפך ל"אירוע" בפני עצמו: מבצעי הקבלנים. נראה כי דאגתו העיקרית של הנגיד, שעלולה להפוך לבעיה של ממש בעתיד הלא רחוק, נוגעת בעיקר לגורם אחד, והוא עסקאות לרכישת דירה חדשה שנעשו ללא חיתום מלא.
"אנחנו במיוחד מוטרדים מעסקאות שבהן אין תהליך חיתום מלא של הלווה", אמר פרופ' ירון בריאיון. "אנחנו כמובן בוחנים את הנושא מקרוב, ואם נראה שאין הפנמה מספקת של הסיכונים, יש לנו כלים רגולטוריים מוכנים להשמיש בנושא הזה".


כ־25% מהעסקאות על דירות חדשות "מסומנות"
מהו חיתום? מדובר בתהליך אשר מתבצע לפני נטילת הלוואה חדשה, מצד הגוף שמלווה את הכסף, אשר מטרתו להעריך את הסיכון שבמתן ההלוואה - ובהתאם לכך לקבוע את התנאים שלה (מבחינת גובה הריבית, גובה ההחזר, תקופת ההחזר וכדומה), ואף להחליט שההלוואה לא תינתן, כאשר הסיכון גבוה מדי. דאגתו של הנגיד כי לא נעשה חיתום מלא משמעה, במילים אחרות, שמי שהעניק הלוואה במסגרת עסקת רכישה של דירה חדשה, לא בדק עד הסוף ובצורה הנכונה את הסיכון הנשקף מכך, ובשל כך הגדיל את הסיכון שההלוואה לא תוחזר בהמשך.
במצב עניינים רגיל אפשר לקבוע כי הדאגה היא של הגוף הלווה בלבד, והוא זה שאמור להתמודד עם ההשלכות. אבל כשמדובר בכמות גדולה מאוד של הלוואות, זו הופכת להיות בעיה של השוק כולו. הנגיד התייחס בדבריו למבצעי הקבלנים, ולהערכת בנק ישראל עצמו כי כ-25% מכלל העסקאות על דירות חדשות בתקופה האחרונה נעשו ללא חיתום מלא. בהנחה שבכל חודש בתקופה האחרונה נמכרו כ-3,000 דירות חדשות, מדובר במאות דירות בחודש שנמכרו ללא חיתום מלא. אגב, נתוני בנק ישראל אינם מתייחסים כאן דווקא לעסקאות שבהן מוצעת הלוואת קבלן, כלי מימון שהפך פופולרי מאוד לאחרונה, שכן כיום במקרים כאלו ישנה הקפדה על חיתום מלא, בעקבות הנחיות בנק ישראל.
"האבסורד הוא שדווקא בעסקאות שבהן הרוכש נדרש להביא הון עצמי נמוך יותר, יש חיתום מלא בזכות הלוואת הקבלן", אמר בנושא רו"ח שלומי שוב, ראש החוג לחשבונאות וסגן דיקן בית ספר אריסון באוניברסיטת רייכמן, במסגרת דיון בפורום "שווי הוגן" שנערך לאחרונה באוניברסיטה. "דווקא אל העסקאות שבהן אין הלוואות קבלן, כל רוכש יכול להיכנס, ושם החשש הגדול יותר".
עו"ד יוני שטיינמץ, שותף במחלקת הנדל"ן והמימון במשרד ליפא מאיר, טוען שגם כאשר כן נעשה חיתום מלא, זה לא תמיד מספיק: "להלוואת בלון (אותה הלוואת קבלן, כפי שהיא נקראת כיום בשוק, י' נ') יש כללי חיתום שונים מכללי החיתום של משכנתא מלאה. לפעמים החיתום במקרים האלה גם נעשה דרך חברות חיתום חיצוניות, בתהליך מהיר ובכמויות גדולות, אז יש סיכוי שהוא לא נעשה בצורה מדויקת כמו במקרה של נטילת משכנתא מלאה. אני מניח שהנגיד מודע גם לזה".




במערכת הבנקאית מודאגים פחות, כך נראה, ומציינים כי נעשה חיתום איכותי ומלא כבר בשלב קבלת הלוואת הקבלן, "עם הסתכלות עתידית על יכולת ההחזר שלו, כאשר יהפוך את ההלוואה 'המסובסדת' למשכנתא ארוכת-טווח", כך לפי גורמים במערכת.
נציין עוד כי בדרך כלל הבנקים אינם מאפשרים מכירה של פרויקט שלם במסגרת "מבצעי קבלן" כאלו ואחרים, אלא מגבילים זאת רק לשלב הפריסייל (שבו נמכרות עד 20% מהדירות בכל פרויקט), במטרה להפחית את ההסתמכות על אותם מבצעים, ובכך גם את הסיכון.


אלפי עסקאות ללא חיתום מלא?
כאן, כך נראה, זה לא נגמר. לדברי אבי יוסופוב, חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, התמונה המלאה מדאיגה עוד יותר: "מתחילת שנת 2023 ועד לאמצע 2024 למעשה כל הלוואות הגישור ניתנו מבלי שנעשתה בדיקה מקיפה לרוכשים לגבי השאלה אם הם יכולים לכסות ולפרוע את הלוואת הקבלן בעתיד", הוא אומר. "מדובר באלפי עסקאות, אם לא יותר מכך".
הלוואת קבלן היא הלוואה שניתנת כיום בעסקאות רבות לרכישת דירה חדשה, ומיועדת "לגשר" על הפער שבין ההון העצמי שיש לרוכש ובין ההון העצמי הדרוש לרכישת הדירה. הקבלן מעניק לרוכש הלוואה, שיכולה לעיתים להגיע עד למחצית משווי הדירה, נוטל על עצמו את תשלומי הריבית וכך הרוכש צריך למעשה להחזיר את רוב הכסף רק כמה שנים קדימה. החשש הוא שרבים מאותם רוכשים שנטלו הלוואת קבלן לא יוכלו להחזיר אותה כשיידרשו, שכן מדובר בסכום לא מבוטל של כמה מאות אלפי שקלים לפחות. כיום הלוואות כאלו ניתנות רק לאחר חיתום מלא, אך כפי שציין יוסופוב, בעבר זה לא היה בהכרח כך - וגם היום נראה כי הלווה לא תמיד יודע איזו הלוואה הוא לוקח. גם על כך הצביע הנגיד בדבריו, כשציין כי "לא ברור שהלקוח או הלקוחה מבינים לאיזו עסקה הם נכנסים בראייה של כמה שנים קדימה".
לירן סלע, יועץ משכנתאות ופיננסים ומי שעבד במשך שנים בבנק לאומי, מחדד: "היזם קונה כסף עבור הרוכש, מסבסד את הריבית מראש והרוכש לא משלם דבר - אבל משעבד את הבית מהרגע הראשון. כמה שנים לאחר שניטלה ההלוואה הוא צריך להחזיר אותה, ולהרבה אנשים אין מושג שזו מהות התהליך. לא תמיד הכול נאמר ללקוח. הוא שומע 'אפס החזר חודשי' - וחותם. אבל זה חוב לא מבוטל שהוא צריך להחזיר".
"חשוב שהדברים יהיו יותר ברורים", ממשיך סלע, "שהקבלן יסביר את המוצר, שהלקוח ישאל שאלות, שגם הבנקאי יסביר את המוצר כמו שצריך. אנחנו, עם ישראל, קצת בורים בצד הפיננסי, וזה יעלה ביוקר. יש תהום ברמת הידע, אבל בסופו של דבר תמיד מגיע יום התשלום - ואם החששות יתממשו, זו תהיה מכה לכולנו".


"הדאגה של הנגיד לגיטימית לחלוטין"
אפשר לומר כי דאגותיו של הנגיד מתפתחות במקביל בשני כיוונים - האחד, אותן עסקאות שמתבצעות ללא חיתום מלא; השני, הלוואות הקבלן, המובנות פחות ללקוחות רבים, וממשיכות לתפוח ולגדול. כך, אם במרץ 2022, רגע לפני סדרת העלאות הריבית במשק, הלוואות הבלון (הכוללות בתוכן את הלוואות הקבלן) הסתכמו ב-323 מיליון שקל, והיוו רק 2.4% מכלל ההלוואות החדשות לדיור שניתנו באותו חודש, במאי הן כבר הגיעו ל-1.143 מיליארד שקל, 14.6% מכלל ההלוואות החדשות לדיור, ובדצמבר 2024 לשיא חסר תקדים: 3.023 מיליארד שקל, שהיוו 21.8% מכלל ההלוואות החדשות לדיור באותו חודש. אומנם מספרי דצמבר הכלליים היו גבוהים היסטורית בכל קנה מידה, אך הם בהחלט מצביעים על המשך המגמה.
"דאגת הנגיד לגיטימית לחלוטין, כי המצב הנוכחי יכול להביא לפגיעה בכמה גורמים - הקבלנים, הרוכשים וגם הבנקים", אומר יוסופוב. "אם אכן רוכשים לא יצליחו להחזיר את הכסף שלוו, הקבלנים והיזמים לא ייפגשו עם הכסף ולא יהיה להם איך לשלם את המימון שנטלו מהבנקים. אנחנו נמצאים במעגל קסמים ואני מקווה מאוד שלא נתרסק איתו. יש סיבה לדאגה, ואנחנו עוד לא בשיא הבעיה, כי אין לדעת מה יהיה מצב השוק ומצבם של הרוכשים בעוד כמה שנים".
"כל העסקאות הללו בנויות על ההנחה שהריבית תרד באופן חד, ושמחירי הדירות ימשיכו לעלות", כך לדברי רו"ח שוב. "אבל דבר מוביל לדבר, ואם מחירי הדירות יירדו, יחל פה כדור שלג. תחילה צעירים ש'קפצו מעל הפופיק' יגלו פתאום שהם צריכים להחזיר 20% ממחיר הדירה כשתקופת ההלוואה תסתיים, רוכשים נוספים לא יוכלו להשלים את הרכישה - ואז יחל גל ביטולים שיוביל למשבר אמיתי".
"כל קבלן עושה את החשבון שלו, וברגע שנתן את ההלוואה הוא מבחינתו יצא מהאירוע, בספרים שלו רשום שהדירה נמכרה. הרוכש מקווה שימכור את הדירה עד שיצטרך להחזיר את ההלוואה, כי הוא בונה על עליית המחירים, אבל שוכח פרט חשוב: מכירה לצד ג' לפני אכלוס זה אירוע משפטי, וזה חריג. הרבה מאוד קבלנים לא מאפשרים את זה. הבעיה היא שבשלב הזה, אותו רוכש נשאר להתמודד עם המצב הזה לבדו", אומר יועץ המשכנתאות סלע.
"יש באג אינהרנטי באירוע", אומר עו"ד שטיינמץ. "ברגע שמישהו לוקח הלוואה לכמה שנים ואומר יהיה בסדר, ולא בודקים עד הסוף שבאמת יהיה בסדר, יש בעיה. די ברור שיש פה עניין שהשוק יצטרך להתמודד איתו במוקדם או במאוחר, ולכן החשש מובן מאוד. עוד שנה אפשר יהיה באמת להבין עד כמה החשש גדול, אבל בסוף הראש היהודי ימציא פטנטים חדשים ולדעתי הדברים יסתדרו".

גלובס