הנתונים שלא מספרים לנו: כמה דירות מוכנות לאכלוס באמת יש בישראל?

כמה דירות גמורות למכירה יש באמת בשוק, מה זה מלאי דירות למכירה על פי הלמ"ס ומה הקשר בין מלאי דירות לבין מחירי דירות?
מצגת הרבעון השלישי של חברת אב-גד אב-גד +2.89% כוללת עוד מידע שמתאר את המשבר הקשה שמתחולל בשוק הנדל"ן לאחרונה - 2 דירות מכורות בלבד ברבעון. אב-גד בונה באזורי ביקוש ובמרכז הארץ: פתח תקוה, רמת השרון, הרצליה, קריית אונו, ראשון לציון וכפר סבא. במצגת הרבעון השני שפרסמה החברה היה ניתן לראות כי היא מכרה 109 דירות בפרויקטים שלה. ברבעון האחרון היא מכרה עוד שתי דירות, בראשון לציון ובכפר סבא.


אב-גד היא חלק מתופעה רחבה יותר. זה התחיל בעליות ריבית והמשיך במלחמה - שוק הנדל"ן קפוא ולא מתפקד עם ירידות מחירים אחרי שנתיים של עליות. זה התחיל לפני המלחמה, זה מתחזק אחריה. המלחמה מביאה לעימות בין האוצר והקבלנים (ראיון עם נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו). האוצר לא מוכן לספק פיצויים לקבלנים אחרי הרווחים הגדולים שלהם וגם טוען שאם הם היו במצב קשה הם היו מורידים מחירים בצורה חדה יותר. זה לא קורה. הקבלנים מנגד, טוענים שאין פועלים, השוק נמצא בפעילות נמוכה של כ-30%-40% ולכן כמות הדירות במלאי תלך ותקטן, כשבמקביל יש גם ירידה דרמטית בהתחלות הבנייה שהחלה כבר לפני כחצי שנה.


העימות הזה יוצר מלכוד גדול - צריך מעשים, לא מריבות ולא דיבורים. אם לא יטפלו מערכתית בכמות הדירות יתברר עוד שנה שיש מחסור גדול. מחסור מביא לעליית מחירים, ומי שישלם את המחיר הוא הציבור הישראלי. אבל יש פתרונות, יש ברירה אחרת, וזה הרבה יותר רחב ועמוק מהשיח הנוכחי בין הקבלנים לאוצר. האוצר והממשלה צריכים לספק קרקעות לבנייה ובכמות כזו שלא תהיה ברירה לקבלנים אלא להוריד מחירים. היא גם צריכה לעודד עבודה בבניין ולייבא פועלים זרים.


ריבית יורדת - טובה לשוק הנדל"ן
לפני שנגיע לנתונים כמה מילים על המאקרו. הדברים שאמר יו"ר הפד' ג'רום פאוול בשבוע שעבר מעודדים. הוא צופה 3 הורדות ריבית בשנה הבאה. זה תומך, כמובן, בהורדות ריבית בישראל. לא בטוח שפרופ' אמיר ירון יוריד את הריבית כבר בהחלטה הקרובה שלו, אבל ההערכות הן שהוא יוריד ב-2024 את הריבית בשיעור משמעותי. זה אפילו יהיה משמעותי יותר ממה שהערכנו לפני המלחמה. האינפלציה התקררה והנגיד יכול להיות מעודד, אבל הוא רוצה לראות שהשקל מתייצב והשוק מתחיל לחזור לעצמו לפני שהוא מוריד ריבית. בעיקר הוא רוצה לראות שר אוצר שמקצץ בתקציב. כאן עיקר הבעיה. לא בטוח ששר האוצר יצליח, סיכוי טוב שהגירעון יגדל ואז בנק ישראל יכול להפגין שרירים ולא להוריד ריבית.
נתוני הלמ"ס האחרונים הוכיחו עד כמה המצב היה גרוע עוד לפני המלחמה - ירידה של 18.4% בשלושת החודשים הקודמים, כולל אוקטובר, אבל בחודש הזה נמכרו 930 דירות שזה כמעט 60% פחות מספטמבר. הנתון של אוקטובר החליש עוד יותר את נתוני מכירת הדירות שהחלה כבר בחודשים הקודמים.





כמה דירות באמת נותרו למכירה והאם אפשר לגור בהן?
עכשיו, למיקרו. שים לב לנתונים הבאים: על פי הלמ"ס, יש 62,150 דירות שנותרו למכירה. זה לא אומר שהדירות מוכנות, ממש לא. חלק קטן מהכמות הזו מוכן לאכלוס, אחרי טופס 4 4, בעוד ש-10-15 אלף דירות, לא רק שלא בנויות, אלא שהן כאלה שבהן גלגלי הטרקטור עדיין לא עלו לשטח. הם בתהליך של בנייה, וניתן למכור אותן, אבל אלו לא דירות שאפשר לגור בהן מחר בבוקר. אין באמת מלאי של דירות גדול, ה-62 אלף דירות שהלמ"ס מציגה הן דירות מוכנות למכירה. הן לא מוכנות לאכלוס.
בוא נצלול עוד קצת למספרים. 62 אלף דירות שמוכנות למכירה הן דירות שהקבלנים יכולים למכור אותן, אבל חלקן יהיו מוכנות רק בעוד תקופה, אפילו שנים. על פי ההערכות דירות מוכנות לאכלוס הן סדר גודל של אולי 10,000 דירות. 30% מהן נמצאות בתל אביב וכנראה כ-25% מהן במרכז. מה זה אומר? שהיצע הדירות במרכז נמוך,


אם הקצב הנוכחי של הבנייה יימשך והתחלות הבנייה לא יעלו משמעותית - אין שום אור בקצה המנהרה. הקצב חייב לעלות. צריכים לתמרץ בנייה ומכירה מהירה. יש כאן מלכוד. הממשלה לא באמת מעוניינת ברמה האישית לירידת מחירים ואולי זה אפילו חזק ממה שאנחנו חושבים כי לא ייתכן שבמשך עשרות שנים לא באמת מצליחים להוריד את מחירי הדירות. אולי האינטרסים של השרים וחברי הכנסת שלחלק גדול מהם יש מספר דירות הוא שהמחירים ימשיכו לעלות.


הממשלה גם "מסונדלת" מבחינה תקציבית - שוק הנדל"ן מביא לה מסים מאוד גבוהים והכנסות דרך מכירת קרקעות. לתת הטבות עכשיו, הנחות ועוד צ'ופרים כשצריך את הכסף למלחמה, זה לא משהו ששר אוצר ירוץ לבצע. ולכן, אנחנו לקראת מצב ידוע מראש. הכתובת כתובה על הקיר - הולכים כאן לתקופה של האטה וחולשה גדולה בשוק כאשר יהיו קבלנים שלא יצליחו לשרוד ועל הדרך ייתכן מאוד שיהיו הזדמנויות לרוכשי דירות, אבל אם לא יהיה משהו דרמטי מצד הממשלה, המחירים עשויים לעלות תוך פרק זמן של חצי שנה עד שנה.