אליקו25

סיכום שנת 2022 של הכלכלנית הראשית באוצר מעלה כי במהלכה נפער קו שבר שבו התהפכה המגמה, והחלה נפילה גדולה ברכישת דירות • כך, המחצית השנייה של 2022 הייתה החלשה ביותר מאז המחאה החברתית ב-2011 • היזמים תקועים עם מלאי דירות גדול, הצעירים נוטשים את ערי המרכז, והמשקיעים מדללים את אחזקת הדירות שלהם
שנה שנשברה במחציתה, ומפריחה גדולה במחצית הראשונה עברה לנפילה כואבת במחצית השנייה - זו התמונה המסכמת של שוק הנדל"ן בשנת 2022, על-פי סקירת הכלכלנית הראשית באוצר. בעוד שהמחצית הראשונה של השנה נחשבת לאחת מהמחציות הפוריות בעשור האחרון, המחצית השנייה היא החלשה ביותר מאז המחאה החברתית של 2011 - בהבדל אחד: בעוד שב-2011 הירידה הייתה מעין פסק-זמן של השוק, שהמתין למסקנות ועדת טרכטנברג - המחצית השנייה של 2022 היא תחילתה של נפילה שנראה כי תלווה אותנו עוד זמן רב, וסופה לא ידוע.
ברזולוציה נמוכה, 2022 נראית כשנה לגמרי לא רעה: כ-110 אלף עסקאות בוצעו בה, כמות שגבוהה בכ-11% מממוצע העסקאות ב-20 השנים האחרונות. נכון, מדובר בנפילה של 27% יחסית להיקף העסקאות שבוצעו ב-2021, ואולם השנה ההיא הייתה שנה חריגה מכל הבחינות: שנת שיא מבחינת היקף העסקאות (למעלה מ-150 אלף), שלא הייתה כדוגמתה בתולדות המדינה, וכנראה שלא תיראה כאן עוד הרבה זמן. לכן, במידה רבה ההשוואות לשנת 2021 נדונות לתיאורי מפולת מוגזמים.
אנחנו סבורים, בדומה, כי גם ניסיון לסכם את 2022 באופן כולל עלול להביא לתוצאות מטעות, בדיוק בגלל הסיבה שתיארנו בקודם: במחצית הראשונה של השנה שעברה נוצרה בסיטואציה שונה לחלוטין מזו שאנו חווים כיום, שהחלה מעט לפני המחצית השנייה של אותה שנה. ובדיוק כפי שהקורונה שפרצה במרץ 2020 הייתה "משנה משחק" של השוק באותה שנה - כך גם העלאות הריבית של בנק ישראל שינו לחלוטין את המציאות של 2022 באמצעיתה, ואין טעם לכלול נתונים של לפני ואחרי. עדיף להתמקד על אלה הרלוונטיים, שכאמור נשקפים אלינו מהמחצית השנייה של השנה.


נפילה חדה ופתאומית
והמספרים אומרים הכול: כ-46 אלף דירות נרכשו במחצית זו של השנה - 43% פחות ממה שנרכש במחצית השנייה של 2021, 27% פחות מהכמות שנרכשה במחצית השנייה של 2020 ו-18% פחות ממה שנרכש במחצית השנייה של 2019. כלומר גם כשמדובר בהשוואה לשנים "רגילות", הנפילה שנרשמה במחצית השנייה של שנה שעברה הייתה קשה.
מה שעושה את הנפילה הזו לקשה אף יותר, היא הפתאומיות והחדות שלה. אף אחד לא צפה שבתוך תקופה קצרה כמות העסקאות תרד בצורה כה חדה. הרבעון האחרון של 2022 חווה ירידה של למעלה מ-50% בעסקאות. חלק מזה נעוץ בכך, שחגי תשרי נפלו השנה בחודש אוקטובר ברובם. אבל גם ללא זה, צניחת ההיקפים היא גדולה.
הבעיה העיקרית של יזמי הנדל"ן היא מלאי הדירות הגדול שהם נכנסים איתו למשבר. כי בעוד שהשוק צונח - הבנייה נמצאת בממדי שיא. טרם פורסמו נתוני הלמ"ס מחודש דצמבר (הם יתפרסמו בהמשך היום), ואולם מלאי הדירות החדשות הלא מכורות עומד על כ-50 אלף - שזה, במילים פשוטות, מספר הדירות שהיזמים נותרו תקועות איתן, משום שלא צפו מראש את קו השבר של אמצע 2022 ואת ההידרדרות הגדולה בביקושים. שווי המלאי הזה, בהערכה זהירה, מגיע לכ-80 מיליארד שקל, והיזמים יצטרכו להחליט כבר בזמן הקרוב מה לעשות.
רמז לכך ניתן בנתוני הלמ"ס מהחודש שעבר, שהראו על ירידה של למעלה מ-2% במחירי הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי (כלומר מבלי להכליל את אלה שנמכרות במחיר למשתכן), ואנו מעריכים כי המגמה הזו תימשך, במיוחד על רקע העלאות הריבית, שלוחצות על היזמים בצורה משמעותית. הבעיה של היזמים היא שעל רקע העלאות הריבית, כוח הקנייה של הרוכשים פוחת במהירות, ולפיכך הם חייבים להוריד את המחירים לרמות שייראו לרוכשים אטרקטיביות גם בימים אלה.


הזוגות הצעירים נוטשים את ערי המרכז
עניין אחר הוא הזוגות הצעירים. משקלם בשוק המשיך להיות גבוה מאוד, גם במחצית השנייה של 2022, והגיע לכמחצית מכלל השוק, למרות שכשמדובר במספרים אבסולוטיים, היקף הרכישות פחת, שכן השוק כולו הצטמק.
הכלכלנית הראשית בחנה את ההתנהלות שלהם, ומצאה כי בחודש דצמבר האחרון הירידות בהיקפי הרכישות של הזוגות הצעירים היו בעיקר באזור המרכז, בו נרכשו 314 דירות בלבד, במסגרת השוק החופשי.
"הירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים באזור המרכז הקיפה כמעט את כל הערים באזור זה, כאשר היא בולטת במיוחד ברמת גן, בבני ברק ובגבעתיים, אשר רשמו ירידות של 62%,56%, ו-55%, בהשוואה לדצמבר 2021, בהתאמה. ירידות פחות חדות נרשמו בחולון ובפתח תקווה, המאופיינות ברמות מחירים נמוכות יחסית לשלוש הערים לעיל.
העיר שהובילה את רכישות הצעירים הייתה באר שבע, אף כי גם בעיר זו נרשמה ירידה (של 18%) בהשוואה לדצמבר 2021; "הערים היחידות שרשמו גידול ברכישות הזוגות הצעירים מבין עשרים ערים אלה הן ברובן פריפריאליות - קריית מלאכי, קריית ביאליק, נהרייה, קריית אתא; כאשר מנגד רק עיר אחת ממרכז הארץ, לוד, רשמה אף היא גידול ברכישות הזוגות הצעירים. על רקע נתון זה נציין כי המחיר הממוצע לדירה שרכשו הזוגות הצעירים בלוד בחודש דצמבר האחרון עמד על 1.6 מיליון שקל, מחיר נמוך יחסית לרמות המחירים המאפיינות רכישות אלה באזורי הביקוש במרכז הארץ (לשם השוואה, המחיר הממוצע לדירה שרכשו זוגות צעירים בשוק החופשי באזור השפלה בדצמבר 2022 עמד על 2.1 מיליון שקל)", נכתב בסקירה.
נראה כי מגמה זו תמשיך ללוות את השוק גם ב-2023 - כלומר הצעירים ימשיכו לאתר לעצמם מקומות שבהם מחירי הדירות נמוכים יותר. האם משקלם מכלל השוק יוסיף להיות כה גבוה? נראה כי התשובה לכך חיובית. משקל משפרי הדיור מכלל השוק מגיע לכשליש, וכבר עתה הם מתקשים יותר ויותר למכור את הדירות שהם מציעים למכירה. בשלב כלשהו חלק מהם יעדיפו להפסיק את התהליך, כלומר לבטל את מכירת הדירות שלהם ולדחות את הכוונה לרכוש דירות חדשות.


המשקיעים מתמקדים במכירת דירות
המשקיעים מוסיפים להקטין את הביקושים שלהם, ומתמקדים יותר במכירת דירות. מאז דצמבר 2021 מלאי הדירות שבידי המשקיעים פחת ב-6,800. נראה כי מגמה זו תימשך אף היא ב-2023, והיא עלולה להתגלות כהרסנית ממש לשוק השכירות, מה גם שגם שוק השכירות ארוכת-הטווח עלול להיקלע למשבר, עקב העלאות הריבית וירידות בהיתכנות הכלכלית עבור היזמים לפרויקטים מסוג זה.
רמז לכך מצאנו במכרזי רמ"י אחרונים לקרקעות בייעוד לשכירות ארוכת-טווח, שהסתיימו במחירים נמוכים מאוד.

גלובס