גרוס

מדד מחירי הדירות המפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לחודש יולי הינו הראשון זה שלושה חודשים ברציפות המצביע על ירידת מחירים (0.3%-), זאת לאחר שלושה חודשים ברציפות בהם שיקף עליה קלה. אולם, בחינה מעמיקה יותר של המדד מגלה מציאות מורכבת ושונה לגמרי.

אין ספק כי מדד מחירי הדירות הינו מדד חשוב ובעל עניין רב לציבור המתכנן למכור או לרכוש דירה, אולם האופן בו משתמשים בנתוניו בתקשורת משרת לא יותר ממלחמת תודעה פופוליסטית נגד עליית מחירי הדירות, אשר אינה נותנת מענה אובייקטיבי להיצע הדירות בשוק.

למען הסדר הטוב, נציין כי הלמ"ס מפרסמת שני מדדים עיקריים בתחום הדיור: "מדד מחירי הדירות" ו-"מדד מחירי העסקאות בדירות". מדד מחירי הדירות מתפרסם אחת לחודש, ומטרתו לשקף את מחירי העסקאות שבוצעו בפריסה ארצית, כל אזור על פי חלקו היחסי במשקולת המדד. מדד מחירי העסקאות, לעומתו, מתפרסם אחת לרבעון ומשקף את סך העסקאות שבוצעו בממוצע. המדד השמיש ביותר, אשר מספק נתונים בצורה מדויקת ומקיפה, ואשר ניזון ממאגר מידע רחב יותר, הינו מדד מחירי הדירות.

ירידות המחירים שמשקף המדד נובעות מהיקף עסקאות נמוך המאפיין שוק לא נזיל. אם נקביל לשוק ההון, נזהה קורלציה מובהקת בין התחומים. כאשר מנתחים מגמות שוק, ירידת מחירים במחזורים נמוכים אחרי גל עליות ארוך, אינה מעידה על שינוי במגמת העלייה, אלא רק בתיקון קצר טווח.

שינוי מגמה?
כרגע, הירידה במחירי הדירות נראית זמנית, אשר לא תאריך זמן. ניתן לומר שאכן ישנו שינוי במגמת מחירי הדירות, אך רק כאשר היקף העסקאות יהיה גבוה בדומה להיקף העסקאות בתקופת עליית המחירים, ניתן יהיה לתת תוקף מבוסס לשינוי מגמה.

קיימת בעייתיות גדולה בבסיס המדד כאמור. דירות הן מוצר הטרוגני ונבדלות בפרמטרים שונים בהם אזור, גודל הדירה, מספר החדרים, טיב הבניה, חניה, שטחים נוספים ועוד. משכך, ברור שהמדידה מורכבת הרבה יותר. קל וחומר כאשר לא כל הדירות נמכרות כל התקופה. לכן, אם נרצה לדעת מה קרה למחירי הדירות באזור ספציפי שלא נכללו בו עסקאות, תהיה זו משימה קשה.


ככל ולא יכללו במדד זה נתונים הרבה יותר מדויקים ומפורטים אודות הדירות הנמכרות, יהיו הנתונים המוצגים לציבור, בלתי שמישים ואף מטעים. אי לכך, נכון יהיה לחלק את המדד למספר מדדים אשר ייתנו מענה מדויק ורחב יותר, כל אחד על פי צרכיו ובהתאם לאזור מגוריו וסוג הדירה.

כל זאת לא מפריע למשרד האוצר להמשיך לפזר כותרות אשר מטרתן אינה אלא לשקף לציבור האטה וקיפאון במחירים, שעה שמפצירים על התקררות משמעותית בענף. רק בפברואר האחרון פרסם האוצר סקירה נוספת המעידה גם היא על ירידה של כ-12% בהיקף העסקאות של משפרי דיור. פרסומים כגון זה אולי נכונים בנתונים היבשים מחד, אולם גורמים בלבול רב, אי וודאות, ובדיוק לעיוות (הזמני) שנוצר בשוק מאידך.

הביקושים הדמוגרפים בשוק ממשיכים לעלות. עיקר שוק הרוכשים סבלניים (כרגע) וממשיכים להמתין "על הגדר", כעדר הממתין לרועה שנראה כי איבד את דרכו, הרבה בזכות הפצרות האוצר על ירידות מחירים ו/או קיפאון, ואולי יותר מכל עקב תוכנית "מחיר למשתכן".
מדד מחירי הדירות המפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לחודש יולי הינו הראשון זה שלושה חודשים ברציפות המצביע על ירידת מחירים (0.3%-), זאת לאחר שלושה חודשים ברציפות בהם שיקף עליה קלה. אולם, בחינה מעמיקה יותר של המדד מגלה מציאות מורכבת ושונה לגמרי.אין ספק כי מדד מחירי הדירות הינו מדד חשוב ובעל עניין רב לציבור המתכנן למכור או לרכוש דירה, אולם האופן בו משתמשים בנתוניו בתקשורת משרת לא יותר ממלחמת תודעה פופוליסטית נגד עליית מחירי הדירות, אשר אינה נותנת מענה אובייקטיבי להיצע הדירות בשוק.

למען הסדר הטוב, נציין כי הלמ"ס מפרסמת שני מדדים עיקריים בתחום הדיור: "מדד מחירי הדירות" ו-"מדד מחירי העסקאות בדירות". מדד מחירי הדירות מתפרסם אחת לחודש, ומטרתו לשקף את מחירי העסקאות שבוצעו בפריסה ארצית, כל אזור על פי חלקו היחסי במשקולת המדד. מדד מחירי העסקאות, לעומתו, מתפרסם אחת לרבעון ומשקף את סך העסקאות שבוצעו בממוצע. המדד השמיש ביותר, אשר מספק נתונים בצורה מדויקת ומקיפה, ואשר ניזון ממאגר מידע רחב יותר, הינו מדד מחירי הדירות.

ירידות המחירים שמשקף המדד נובעות מהיקף עסקאות נמוך המאפיין שוק לא נזיל. אם נקביל לשוק ההון, נזהה קורלציה מובהקת בין התחומים. כאשר מנתחים מגמות שוק, ירידת מחירים במחזורים נמוכים אחרי גל עליות ארוך, אינה מעידה על שינוי במגמת העלייה, אלא רק בתיקון קצר טווח.

שינוי מגמה?
כרגע, הירידה במחירי הדירות נראית זמנית, אשר לא תאריך זמן. ניתן לומר שאכן ישנו שינוי במגמת מחירי הדירות, אך רק כאשר היקף העסקאות יהיה גבוה בדומה להיקף העסקאות בתקופת עליית המחירים, ניתן יהיה לתת תוקף מבוסס לשינוי מגמה.

קיימת בעייתיות גדולה בבסיס המדד כאמור. דירות הן מוצר הטרוגני ונבדלות בפרמטרים שונים בהם אזור, גודל הדירה, מספר החדרים, טיב הבניה, חניה, שטחים נוספים ועוד. משכך, ברור שהמדידה מורכבת הרבה יותר. קל וחומר כאשר לא כל הדירות נמכרות כל התקופה. לכן, אם נרצה לדעת מה קרה למחירי הדירות באזור ספציפי שלא נכללו בו עסקאות, תהיה זו משימה קשה.


ככל ולא יכללו במדד זה נתונים הרבה יותר מדויקים ומפורטים אודות הדירות הנמכרות, יהיו הנתונים המוצגים לציבור, בלתי שמישים ואף מטעים. אי לכך, נכון יהיה לחלק את המדד למספר מדדים אשר ייתנו מענה מדויק ורחב יותר, כל אחד על פי צרכיו ובהתאם לאזור מגוריו וסוג הדירה.

כל זאת לא מפריע למשרד האוצר להמשיך לפזר כותרות אשר מטרתן אינה אלא לשקף לציבור האטה וקיפאון במחירים, שעה שמפצירים על התקררות משמעותית בענף. רק בפברואר האחרון פרסם האוצר סקירה נוספת המעידה גם היא על ירידה של כ-12% בהיקף העסקאות של משפרי דיור. פרסומים כגון זה אולי נכונים בנתונים היבשים מחד, אולם גורמים בלבול רב, אי וודאות, ובדיוק לעיוות (הזמני) שנוצר בשוק מאידך.

הביקושים הדמוגרפים בשוק ממשיכים לעלות. עיקר שוק הרוכשים סבלניים (כרגע) וממשיכים להמתין "על הגדר", כעדר הממתין לרועה שנראה כי איבד את דרכו, הרבה בזכות הפצרות האוצר על ירידות מחירים ו/או קיפאון, ואולי יותר מכל עקב תוכנית "מחיר למשתכן".

אז, האם ניתן להתבסס על מדד מחירי הדירות כבנצ'מארק בזמן שהשוק אינו מתנהל בטבעיות נדרשת של קונים/מוכרים, ללא מעורבות ממשלתית? לא בטוח.
http://www.bizportal.co.il/marketopi...article/756029