היי פיראט - פוסט מעניין מאוד.. תמשיך לתרום לפורום כמו שאתה יודע ועושה אני חושבת שזה ראוי להערכה רבה!! (אולי שחקן ימנה אותך למנהל בפורום? לדעתי הרווחת את זה ביושר)

תרשה לי לציין גורמים שלדעתי תרמו למחירי הדירות הגבוהים כפי שהם היום ופתרונות אפשריים:

1. מדינת ישראל היא מדינת גדרה חדרה - מה שנצא מעבר ל-2 ערים אלה מ-2 הכיוונים לא נחשב אין תעסוקה ותחבורה נורמלית ולכן אוכלוסיה מבוססת לא רוצה לגור שם. מצד שני מי שגר שם קשה לו להיות מבוסס עקב כך שהמשכורות נמוכות יותר מאזור המרכז והאפשרויות מוגבלות יותר. ז"א בעיה ראשונה היא בעיית תשתיות חמורה.

2. בעיית קרקעות: מדינת ישראל "קצרה" בקרקעות בייחוד באזור המרכז המבוקש. על פי חוקי הכלכלה באופן מיידי זה גורם לכך שהקרקעות באיזור המרכז יקרות וכך אין דיור זול וכו וכו. מצד שני גם להתרחק קשה - תחבורה ותשתיות גרועות כבר אמרתי?

3. מיסים: חוץ מהמיסים הנחמדים שהמדינה גוזרת על הקרקע היא גוזרת עוד המון מיסים שמושתים על הקונה נניח מע"מ - כל רכיב בדירה שאדם פרטי קונה הוא משלם עליו מע"מ בניגוד לקבלן שהוא כמובן פטור ממע"מ. כך מחיר הדירה כבר גבוה ב-17%!! לפחות...

4. ויסות הבניה על ידי הקבלנים: הקבלנים לא ממהרים לבנות את כל המלאי שברשותם כדי לא להציף את השוק מה שיגרום לירידה במחירים אלא מטפטפים דירות לשוק באופן מבוקר.

5. בירוקרטיה מייגעת ופרמיטיבית: מרגע שקבלן קונה קרקע עד שהוא מתחיל לבנות גם אם הוא דוחף בכל הכח לוקח לו המון זמן! והמון זה במונחי שנים.. זה יכול לקרקע 4-5 שנים לפעמים.. חסם משמעותי.

פתרונות אפשריים:

1. השקעה מאסיבית ומהירה יחסית (תלמדו מהיפנים/סינים - לא מזמן קראתי כתבה על פרויקט תשתית שהסתיים ביפן כחצי שנה לפי הזמן המתוכנן!! אין סיבה שזה לא יהיה גם אצלנו) כולם יודעים על "הדיוק" הרב בסיום פרויקטי תשתית גדולים

2. הפחתת המיסוי - לזוג צעיר תינתן אפשרות לרכוש דירה ולקבל החזר על רכיב המע"מ, על מנת למנוע רמאויות (ישראל אמרנו?) זה יקרה אחרי רכישת הדירה כל זוג צעיר יגיש הצהרת הון לגוף מיוחד שיוקם כמו כן יאסר עליו למכור את הדירה במשך 5 שנים לפחות שאם לא כן יאלץ להחזיר את המע"מ שקיבל בתוספת ריבית והצמדה.

3. פישוט הבירוקטיה: צעד זה אמור להעשות בזהירות מירבית שכן זהו פתח לשחיתויות.. המדינה צריכה להקים גוף מקצועי שיזרז הליכי אישור ותכנון! כך זה יקל על יציאת פרויקטים חדשים לשוק.

4. ויסות הבניה על ידי הקבלנים: המדינה כבר בדרך לחוקק מס על קרקעות ששוכבות כאבן שאין לה הופכין בידי חברות וממתינות למי יודע מה.. אך כאן צריך להיזהר. מי שקרא את הפוסט המעניין של פיראט לפני מפר חודשים על ביטול המונופלים ועל כך שזה היה צריך להעשות בצורה מדורגת ומבוקרת מבין שגם פה כדי לא למוטט קבלנים צריך להיחל את החוק בצורה הדרגתית ומבוקרת.

5. הוזלת רכיב הקרקע: הקרקע אכן יקרה בעיה נוספת היא שיש מכרז של המנהל אז חברה שמציעה את המחיר הכי גבוה זוכה בקרקע. אך זהו מלכוד כי בצורה הזאת רכיב הקרקע ליח"ד גבוהה וכך הקבלן אם הוא רוצה לשמור על רווח יזמי גבוה (והוא רוצה) לא יכול לרדת במחיר מעבר לסף מסוים. הפיתרון אמור לבוא בצורת מכרז על מחיר הדירה - קבלן שיתחייב על המחיר הנמוך ביותר של דירה לצרכן הוא שיזכה במכרז.

6. לא מאמינה בהשכרה לטווח ארוך כפיתרון רחב היקף- זה לדעתי יצור ריכוזים של אוכלוסיה חלשה

זוהי דעתי אשמח לתגובות הארות והערות

כמו כן אני מאחלת לכולם שנה טובה ומוצלחת!