בארץ (לעומת המצב בארה"ב) יש שוני משמעותי (שד"א לא קשור לעובדה שכאןפורסם במקור על ידי Arti
קראתי לא מזמן מאמר בנושא, המתאר כיצד ממצב שיש "בועה", כלומר מחירים שאנשים לא מסוגלים לעמוד בהם יכולים מחירי הדירות לרדת מתחת לשווים הריאלי.
הרעיון הבסיסי הוא שבשלב מסוים אנשים לא יוכלו לקנות יותר, ההצע יעלה, המחירים ירדו במעט בנסיון לשכנע לקוחות לקנות, האנשים שקנו בשיא הבועה יתחילו לקחת החלטה (רציונלית לחלוטין) להפסיק לשלם את המשכנתא, שכן עלותה גבוהה משווי הבית, הבתים יעוקלו, יוחזרו לשוק, יתרמו להצע (ובכך יעזרו להמשך ירידת המחירים) וחוזר חלילה..באמת יש בועה).
קודם כל, הלוואות משכנתא (כלומר הלוואות שבטוחה בהן הוא הנכס עצמו) בארה"ב הן Non recourse וברגע שהלווים מודיעים לבנק שהם לא יכולים (ובמציאות בהרבה מקרים לאחרונה פשוט לא רוצים) להמשיך לשרת את החוב, הם יותר לא קשורים להלוואה שנטלו (אומנם הם מקלקלים את ה credit history שלהם) ובנק נשאר עם הנכס שעליו להיפטר ממנו. אצלנו לווה נשאר חייב לבנק גם אם הוא לא מסוגל לשרת את החוב ובמידה ונכס עובר לבנק ונמכר, עליו עדיין לכסות את ההפרש בין השווי שבנק קיבל מהמכירה וגבהה החוב (אם נמכר בפחות מגובה החוב העדכני), לכן המוטיבציה "לזרוק" את הנכס ששוויו ירד היא הרבה יותר נמוכה אצלנו. מה שכן, אם הלווהבאמת לא מסוגל לשלם את ההלוואה, אז הנכס בכל זאת יעבור לבנק שינסה להיפטר ממנו.
השוני השני הוא בגובה המינוף. אצלנו אין מינופים של 100% או קרוב לכך. אני לא יודע מה המינוף הממוצע בארץ (שגם אותו מנסים להוריד), אבל הוא משמעותית נמוך מ-100%. אם נניח שמדובר ב-65%-70% בממוצע, אז יש לבנקים מקדם ביטחון בירידת מחירי הנדל"ן של כ-30%.
קשה עד בלתי אפשרי לנבא את העתיד, אבל הגיון אומר שמחירים של היום יצטרכו לרדת. כנראה אצלנו לא יהיה מה שקרה בארה"ב, אבל לעניות דעתי, לא יהיה ניתן לשמור על רמת מחירי הנדל"ן של היום
הגב עם ציטוט