שלום שחקן,
יש לי שתי שאלות שזוג חברים שלנו מתחבטים בהן:
1. האם יש בועה בשוק הנדל"ן ויש טעם לחכות לירידת מחירים ולא לקנות, או לקנות מהר מהר לפני שיעלה עוד.
2. לאילו רמות לדעתך תגיע הריבית במשק בשנה שנתיים הקרובות ואיך זה ישפיע על שוק הנדל"ן?
אודה על תשובתך
תודה רבה
1. כן, יש בועה והיא לא התחילה היום אלא לפני למעלה משנה. ועדין, איני יכול לנקוב בתאריך בו היא תתפוצץ. הבועה אגב היא מוחלטת משום שגם הממשלה וגם בנק ישראל הודיעו על כך, אך הטיפול עדין רפוי למדי.
2. להערכתי הריבית בעוד שנה תהא סביב 2.5% . להעריך את הריבית שנתיים קדימה במצב המאקרו הנוכחי נראה לי בלתי אפשרי.
תודה
תוכל להגדיר בועה?
תודה.
זיגי - שאלה מצויינת, ואתיחס רק לנושא הנדלן כי נכתבו על כך עשרות עבודות מחקר.
כשמחיר הדירה עולה בקצב מהיר מפי 2 מהעליה בהכנסה לנפש, זוהי בועה. במלים פשוטות,
אנשים פשוט לא יכולים לעמוד בזה ורכישות המתבצעות כעת סופן שמחירן ירד.
גם כאשר מדובר בתיקון שהוא למעשה נדרש?
תיקון מטה סביר שיהיה, אבל התפוצצות בועה הוא מושג שגורם לאנשים לחשוב שהם הולכים להפסיד עשרות אחוזים על הנכסים שלהם.
קראתי לא מזמן מאמר בנושא, המתאר כיצד ממצב שיש "בועה", כלומר מחירים שאנשים לא מסוגלים לעמוד בהם יכולים מחירי הדירות לרדת מתחת לשווים הריאלי.פורסם במקור על ידי Ziggy Stardust
הרעיון הבסיסי הוא שבשלב מסוים אנשים לא יוכלו לקנות יותר, ההצע יעלה, המחירים ירדו במעט בנסיון לשכנע לקוחות לקנות, האנשים שקנו בשיא הבועה יתחילו לקחת החלטה (רציונלית לחלוטין) להפסיק לשלם את המשכנתא, שכן עלותה גבוהה משווי הבית, הבתים יעוקלו, יוחזרו לשוק, יתרמו להצע (ובכך יעזרו להמשך ירידת המחירים) וחוזר חלילה..
בארץ (לעומת המצב בארה"ב) יש שוני משמעותי (שד"א לא קשור לעובדה שכאןקראתי לא מזמן מאמר בנושא, המתאר כיצד ממצב שיש "בועה", כלומר מחירים שאנשים לא מסוגלים לעמוד בהם יכולים מחירי הדירות לרדת מתחת לשווים הריאלי.
הרעיון הבסיסי הוא שבשלב מסוים אנשים לא יוכלו לקנות יותר, ההצע יעלה, המחירים ירדו במעט בנסיון לשכנע לקוחות לקנות, האנשים שקנו בשיא הבועה יתחילו לקחת החלטה (רציונלית לחלוטין) להפסיק לשלם את המשכנתא, שכן עלותה גבוהה משווי הבית, הבתים יעוקלו, יוחזרו לשוק, יתרמו להצע (ובכך יעזרו להמשך ירידת המחירים) וחוזר חלילה..באמת יש בועה).
קודם כל, הלוואות משכנתא (כלומר הלוואות שבטוחה בהן הוא הנכס עצמו) בארה"ב הן Non recourse וברגע שהלווים מודיעים לבנק שהם לא יכולים (ובמציאות בהרבה מקרים לאחרונה פשוט לא רוצים) להמשיך לשרת את החוב, הם יותר לא קשורים להלוואה שנטלו (אומנם הם מקלקלים את ה credit history שלהם) ובנק נשאר עם הנכס שעליו להיפטר ממנו. אצלנו לווה נשאר חייב לבנק גם אם הוא לא מסוגל לשרת את החוב ובמידה ונכס עובר לבנק ונמכר, עליו עדיין לכסות את ההפרש בין השווי שבנק קיבל מהמכירה וגבהה החוב (אם נמכר בפחות מגובה החוב העדכני), לכן המוטיבציה "לזרוק" את הנכס ששוויו ירד היא הרבה יותר נמוכה אצלנו. מה שכן, אם הלווהבאמת לא מסוגל לשלם את ההלוואה, אז הנכס בכל זאת יעבור לבנק שינסה להיפטר ממנו.
השוני השני הוא בגובה המינוף. אצלנו אין מינופים של 100% או קרוב לכך. אני לא יודע מה המינוף הממוצע בארץ (שגם אותו מנסים להוריד), אבל הוא משמעותית נמוך מ-100%. אם נניח שמדובר ב-65%-70% בממוצע, אז יש לבנקים מקדם ביטחון בירידת מחירי הנדל"ן של כ-30%.
קשה עד בלתי אפשרי לנבא את העתיד, אבל הגיון אומר שמחירים של היום יצטרכו לרדת. כנראה אצלנו לא יהיה מה שקרה בארה"ב, אבל לעניות דעתי, לא יהיה ניתן לשמור על רמת מחירי הנדל"ן של היום
הכן זה גלוי לכולם שמחרי נדלן בלתי סבירים אך המצב בארץ מורכב ושונה מהותית ממה שראינו בחו"ל.
גם אם מחירים יתחילו לרדת תהליך זה היה ארוך ואיטי ירידה חדה לא תתרחש והנה כמה סיבות לכך.
כולנו יודעים ש90% מקרקעות המדינה בבעלותה ולכן כל השוק מווסת בעצם .
במהלך השנים מנהל מקרקעי ישראל אינו מפשיר קרקעות לבניה במידה מספקת אפילו כדי לכסות את ריבוי הטבעי של האוכלוסייה ,כלומר במילים אחרות עודף ביקוש מובטח לשנים ארוכות תחת חסות המנהל.תוסיפו לכך סביבה כלכלית של היום אם ריבית נמוכה וחוסר אלטרנטיבה להשקעה עבור בעלי הון בנכסים חסרי סיכון או כמעט חסרי סיכון והופ קיבלנו זליגת מחירים כלפי מעלה.
איני מחדש דבר וכולם מכירים את הסיבות אך נלך צעד אחד קדימה.נגיד ופרץ משבר נוסף ומיתון הגיע מה קורה למחירי הדירות?
קונים פחות מפני שריבית גבוה על המשכנתאות אך עדיין ישנם רבים שחיקו לירידה במחירים ובטוחים שעכשיו זה הזמן ולכן עדיין יש קונים.
זמן עובר ואוכלוסיה ממשיכה לגדול והמנהל עדיין בשלו לא משחרר קרקעות לכן צלילה במחירים לצערי לא תהיה כאן מקסימום ירידה מתונה.
מצחיק לחשוב שכוחות השוק מסוגלים לתקן את עיוות שקיים כאן, חצי מדינה גרה בבניינים רעועים שנבנו בשנת טרפפו שאינם עומדים בשום תקנים שבעולם,
וכאמצעי התמודדות אם המצב מדינת ישאל לא מאפשרת לבנות על קרקע חדשה וגם לא מאפשרת (מעשית) להוריד ולבנות במקום בניינים הישנים.
מה שכן שתוכלו לסגור מרפסת.
הרשאות
הגב עם ציטוט