עזרה/שאלה

[צעיר]

שלום לירן ולכל חברי הפורום,
עד היום התייעצתי רק בעינייני בורסה אבל הגיע הזמן לנסות גם את הנדל"ן..
אנחנו זוג צעיר (כשם המשתמש), גרים בירושלים בשכירות.
לומדים בירושלים בשנים הקרובות...
אנחנו מחפשים לקנות דירה סביב המיליון ש"ח. (כנראה בלי משכנתא)
אלו הנתונים, השאלה היא כזאת:
מה עדיף?
דירה קטנה (3 חדרים קטנה), ישנה (20-40 שנה), צפופה בירושלים בהנחה שבעוד 3 שנים נעזוב את ירושלים והיא תישאר להשקעה... נוכל לקבל כ- 3,500 ש"ח שכירות.
או:
דירה גדולה (4-5 חדרים) מרווחת עם מרפסת/גינה, בניין חדש עם מעלית באותו מחיר באפרת שבגוש עציון כ-20 דקות מירושלים... כשבעתיד נוכל לקבל עליה את אותו מחיר השכירות...

מה עדיף? מבחינת ערך הדירה, והתשואה שנקבל עליה.
אשמח לחוות דעת.
תודה רבה. הצעיר.

[Ziggy Stardust]

איש לא יכול לומר לך מה יהיה שווה יותר בעוד כ3 שנים.
אני מבין שרכישת הדירה למעשה היא לצורך מגורים כרגע אז אתה מדבר על עוד 3 שנים מהיום להתחיל להשכיר אותה.
על פי רוב, דירות 3 חדרים הרבה יותר פשוט להשכיר מאשר דירות גדולות של 5 חדרים. עניין פשוט של היצע וביקוש. מה גם שלמכור אותה בעתיד יהיה עניין פשוט יותר.
בנוסף אם אתם לא מתכוונים להתגורר בעתיד הרחוק יותר באיזור אני לא רואה כל סיבה לרכוש דירה גדולה יותר.

אישית, בתור משקיע בנדל"ן אני מעולם לא ייחסתי חשיבות לעניין של "כאן יום אחד זה יעלה הרבה כסף", מהסיבה הפשוטה שאף אחד לא יכול לצפות את זה ולהסתמך על נבואות זה לא משהו שאני נוהג לעשות.

[צעיר]

תודה על העזרה,
אבל מדובר על דירה קטנה וישנה האם הערך שלה לא יירד בכל מקרה כי הבניין בן 30...
נגיד בעוד 5-10 שנים זה לא ירידה משמעותית? מול דירה חדשה...

[חייכן]

האם חשבת על האלטרנטיבות האחרות???

לא חייב לרכוש דירה, אפשר גם להמשיך ולשכור.

לפי הנתונים שהצגת יש בידך 1 מלש"ח אתה יכול להשקיע

אותו באג"ח בעל סיכון נמוך או אג"ח מדינה וכך לקבל את סכום השכירות או חלק ממנו(תלוי בתשואה)
אגב סכום השכירות על הנכס שהצגת משקף תשואה של כ-4.2 אחוז לשנה.

אופציה נוספת היא רכישת דירה באיזור בו התשואה גבוהה יותר

מהאיזור בו אתה מעוניין לגור, ואז לשכור ולהשכיר במקביל.

כמובן שתוכל לרכוש באיזור אליו אתה מתעתד לעבור בעוד 3 שנים.

בהצלחה

[משקיע בבש]

שלום לירן ולכל חברי הפורום,
עד היום התייעצתי רק בעינייני בורסה אבל הגיע הזמן לנסות גם את הנדל"ן..
אנחנו זוג צעיר (כשם המשתמש), גרים בירושלים בשכירות.
לומדים בירושלים בשנים הקרובות...
אנחנו מחפשים לקנות דירה סביב המיליון ש"ח. (כנראה בלי משכנתא)
אלו הנתונים, השאלה היא כזאת:
מה עדיף?
דירה קטנה (3 חדרים קטנה), ישנה (20-40 שנה), צפופה בירושלים בהנחה שבעוד 3 שנים נעזוב את ירושלים והיא תישאר להשקעה... נוכל לקבל כ- 3,500 ש"ח שכירות.
או:
דירה גדולה (4-5 חדרים) מרווחת עם מרפסת/גינה, בניין חדש עם מעלית באותו מחיר באפרת שבגוש עציון כ-20 דקות מירושלים... כשבעתיד נוכל לקבל עליה את אותו מחיר השכירות...

מה עדיף? מבחינת ערך הדירה, והתשואה שנקבל עליה.
אשמח לחוות דעת.
תודה רבה. הצעיר.

היי צעיר,
עפ"י הנתונים שסיפקת, אני הייתי ממליץ ללכת על הדירה הקטנה יותר בי-ם וזה מכמה סיבות:
1. הסיכוי שהיא תעלה במחירה גבוהה יותר מאשר באפרת (למרות שבלתי אפשרי לנבא את העתיד).
2. בי-ם תמיד יהיה ביקוש.
3. כרגע זה הנוחיות שלכם, יהיה לכם קל יותר להתנייד בי-ם בעיקר שאתם סטודנטים בעיר.


כמו-כן אני אישית הייתי מבצע עוד כמה בדיקות של כדאיות, כי לא שווה לכם לפגוע באיכות חייכם אם המהלך הזה דורש משכנתא גבוהה מאוד.
אולי הייתי שוקל קניית נכס להשקעה באזורים אחרים, בהם המחירים זולים יותר אך התשואה על השכירות גבוהה יותר, כמו לדוגמא בב"ש או אולי בחיפה.

בהצלחה,

משקיע בב"ש