צהרים טובים.
אני מבין מהשאלה שאתה מתכוון להשקעה ולא להשתקע. כמו כל דבר הרבה מאוד תלוי כמובן במיקום ואין דין מנהטן כדין מיאמי ועדין נשים דברים בפרופורציה. כל החברות הללו המפרסמות בתים ב 30-40K$ זה נחמד אבל זה לא רציני. ראשית, מדובר על מקומות בעיתיים ביותר להשכרה עם אוכלוסייה קשת יום. לא פעם הבתים עצמם במצב תקין ועדין כשיש הצפה - יש הצפה. במקרה שלך אתה מוגבל גם ביכולת הניהול ולכן חייב לקחת חברה מנהלת וזה לבדו מעלה בעיות משפטיות לרוב - בעיות מיסוי, הכרה בהוצאה בישראל (לא מוכרת ב 99% מהמקרים), וכמובן שחיקת תשואה.
בשלב השני - ישנם בתים באיזורים טובים בטווח מחירים של 70-150K$. אני אתמקד בשני מקומות שאני מכיר שהם ניו-יוקר ופלורידה ואציין שבדירות מעין אלו ניתן להגיע לתשואה של 7-10% בשנה. אם שיחק לך המזל ללא חברת מנהלת אז אפשר להוסיף גם עוד 1-2% הבעיה היא שכבר איבדת את השבחת הנכס. הדירות הללו זינקו כממוצע האמריקני בסביבות 20-50% מהשפל האחרון ולכן זהו זמן כניסה מאוד בעייתי. אם אתה רוצה לבנות על התשואה בלבד זה אפשרי
אבל כמובן שפרסה יכולה להתרחש ואני יכול לומר שבהערכה גסה כל מי שאני מכיר שביצע רכישה ב 2008-2013 הרויח אפילו באיזורים מאוד קשים דוגמת לאס וגאס ואילו כל מי שרכש מאוחר יותר הסתפק בשכירות בלבד.
מה שמביא אותנו לדרגה הבאה היא דירות היוקרה - נניח סביב 250K$ ומעלה. אפילו בלב מנהטן (בערך סטודיו פצפון) עדין אנו רואים השבחה של נכסים בשווי זה. ההנחה היא כי גם איזורים אלו זוכים לביקושים יותר קשיחים ולכן למרות ההוצאה הראשונית היותר גבוהה זה לבטח עדיף על 5 דירות של 50.

אני רוצה לנצל את ההזדמנות ולהזהיר משלל חברות המפרסמות בישראל יכולות ניהול בארה"ב. זו תופעה נפוצה של אפילייט, קרי החברה המצהירה כאן פשוט עושה שיתוף פעולה עם חברה פעילה בארה"ב וזה לא מוכיח את עצמו. הדרך היחידה היא להגיע פיזית, לפחות בפעם הראשונה, לבחון הדברים כי באמת שדברים שרואים משם לא רואים מכאן ולקחת חברה מקומית.