היי ירון .
אתחיל מהסוף הפעם - תמהיל הצעת המשכנתא שקיבלת הינו טוב ומכיל גיוון יפה של היקף ההלוואה לאורך זמן ובמידה ואכן תעשו צעד זה - לדעתי זו הצעה לא רעה בכלל.

באשר לכדאיות העסקה עצמה -
לפי הנתונים שהצגת בשאלה ההון האישי הינו 250000 ש"ח המהווה בערך 21% מהנכס. אמנם היחידה להשכרה מהווה כשליש מהנכס ומשפר את התשואה בצורה נהדרת אך... נראה כי ברצונכם לרכוש את הנכס למגורים בכספיכם שלכם + הלוואה סבירה ובנוסף לרכוש את היחידה שתשלם את עצמה ללא שום הון עצמי בעדה ( זו ההרגשה ע"פ השאלה).

וודאי לקחת בחשבון את היות גובה ההחזר החודשי בניכוי השכירות שאתה מצפה לקבל ( עוד ארחיב בעניין) שהינו כפול מגובה התשלום החודשי שהינכם משלמים כיום – 1500 ₪ מול 3000 ₪ .
חישובי הבנקים במתן המשכנתא מצביעים על כבערך שליש מההכנסה שמוצע כהוצאה על דיור – במקרה שלכם ע"פ הנתונים שניתנו על הכנסה של 14000 ₪ הוצאה על דיור של כ 4200 ₪ , כך שבמידה וההוצאה תהא "רק" 3000 ₪ מצבכם ע"פ ה"תוכנית" טוב, שוב בשילוב עם שאר הוצאותיכם כמשפחה.
האם אתם חוסכים בנוסף להוצאות השוטפות מעבר ל 1500 ₪ לפחות? – שאלה חשובה.
במידה ולא איך תתמודדו עם הוצאה מסוג זה לטווח ארוך שקרוב לוודאי גם המשפחה תתרחב וההוצאות על בית גדול יגדלו מטבען?

לגבי שכירויות בכל אשר הן : על הנייר דברים לעיתים נראים טוב יותר
בדקת את שוק השכירויות באזור? איזה איזור? מה טווח המחירים? מה הביקוש וההיצע בתחום?
בעסקה מורכבת כזו שהינכם עם נכס ממונף ב 79% ( ההלוואה ) ההכנסה מהשכירות הינה נטל כבד במידה ולא יהיה שוכר ליחידה אשר נדרש לאורך 25 שנה בנתוני ההכנסות כיום , בנוסף ישנם הוצאות נילוות להחזקת נכס להשכרה שיש לקחת בחשבון.( סליחה על הצגת הדברים מעט בקיצוניות אך יש לקחת זאת בחשבון )

אין לשלול עסקה זו בכדאיותה, אך ישנם פרמטרים החסרים בשאלתך ואותם ניסיתי לחדד.

בכל אופן, הייתי ממליץ לנסות ולהגדיל את הון האישי בעסקה ולהקטין את המינוף וכתוצאה מכך את הסיכון, לעיתים העסקה טובה אך היא אינה מתאימה ליכולת הכלכלית האישית .

המון בהצלחה.
בכבוד רב,
לירן מורנו, עו"ד