לדעתי הבעיה העקרית היא ביקוש.
כאשר ירדה הריבית לא הגיעה עלייה גדולה לארץ ולכן הגידול בביקוש הוא בעיקר בגלל אפיקי השקעה אלטרנטיבים.
כיוון שכך להגדיל את ההיצע זה קצת אינפנטילי שכן הריבית יכולה לעלות בשניה ויתקעו הקבלנים עם הדירות האלה. (המשקיעים כבר לא יבואו.)
אם יש כלכך הרבה ביקוש לדירות להשקעה - זה בין היתר בגלל אפליית מס מול שוק ההון בצירוף של ריביות אפסיות.
לכן להבנתי כל מה שצריך לעשות זה פשוט למסות את ענף השכרת הידרות בצורה רצינית.
25% מס על רווחי שכירות או אם זה קשה לגביה אפשר פשוט לקחת מס של 1% מערך הנכס כל שנה בלי קשר לשאלה האם הנכס מושכר או לא. בכל מקרה אני לא מומחה לגבי שיטות לגביית מיסים אני בטוח שאםבאמת היו רוצים לפתור את זה אפשר למסות דירות בצורה כזאת שזה הופך לנכס כלכך לא אטרקטיבי שמשקיע רציונאלי יעדיף כל נכס אחר שהוא לא דירה למגורים.
בינתיים מה שמקבלים על השקעה בנדל"ן = זה פטור ממס רווחי הון לרוב מי שמחזיק, פטור ממס רכישה ושבח בתנאים מסויים (שכולם עומדים בהם) וכו'. והשאלה העיקרית היא מדוע מלכתחילה נותנת המדינה הטבות מס אלה, איזה מטרה הן משרתות ?
בכל מקרה, אם בעיה נוצרת בצורה מלאכותית - ריבית ריאלית שלילית לדוגמא אזי הפתרון הדרוש הוא גם מלאכותי מיסוי והרבה.
אם המחסור בדירות היה נובע בעלייה או גידול טבעי באוכלוסיה הייתי אומר שכדאי לבנות יותר. אבל בפועל לדעתי בונים עכשיו אפילו קצת יותר ממה שבנו לפני שהעלו את הריבית ואז זה הספיק.
לעניין פישר - לא פישר ניפח את בועת הנדל"ן כל נגיד אחר היה מוריד את הריבית בצורה דומה. מי שניפח את הבועה זו הממשלה שלא רואה את הנולד. ואחרי שמבינים שיש בעיה, רוב הצעדים שנקטה הממשלה רק החריפו את הבעיה, היו אלה הקלות זמניות במיסוי של דירות (צריך להגדיל את הנזילות), מעניקים לרכישת דירה (צריך לעזור לאנשים להגיע לדירה לא ? ) , העלאת מס רווחי הון (פגיעה באפיקי השקעה אלטרנטיבים של כסף).
המגבלות על נטילת משכנתאות שנקט בנק ישראל - לא משפיעות על משקיעים הם לוקחים רמות מינוף שפויות מלכתחילה. הן גם לא לטובת הזוגות הצעירים, הן פשוט לטובת היציבות של הבנקים.
בעצם אני לא יכול לחשוב על צעד אחד הגיוני שנקטה הממשלה כדי להתמודד עם הזינוק במחירי הדירות. דווקא מבחינת ההיצע אנחנו בסדר לדעתיבאמת תסתכלו מסביב יש המון בניה.
לא שיש לי התנגדות לעוד המון בניה - אבל תאכלס עד שדירה שבונים היום תיכנס להיצע לא בטוח שהריבית תשאר נמוכה.
לכן הגדלת ההיצע היא דרך איטית שאולי צריך לעשות בלי קשר לזינוק במחירי הדירות אם אנחנו רוצים לאפשר דירות זולות לאורך זמן בארץ כאינטרסלאומי לסביבה בה אנשים מסוגלים לצבור רכוש כדאי לכתוב תוכנית חומש שתדאג שתמיד יהיה עודף היצע. ומחירים יציבים שזוחלים מטה של דיור, למה ? כי זוחלים מטה יקטין מאוד את האטרקטיביות מצד משקיעים, ויאפשר לאנשים להגיע לדירה ראשונה בשלב מוקדם בחיים.
אבל כל אלה פתרונות לטווח ארוך מאוד - לא כיבוי שריפות. פתרון אמיתי ומהיר השפעה יהיה רפורמה אגרסיבית במיסוי - שהיה קיצונית כמו ההורדה של הריבית באיזה 4 אחוז לאורך השנים האחרונות.
הגב עם ציטוט