שוב חוזרת הפטפטת על בנייה להשכרה.
150 אלף דירות ב 10 שנים.
התוכנית מצויינת, אך יש שני מכשולים שלכאורה "בלתי עבירים"
1. רשויות התכנון - כיצד לתכנן עוד 15 אלף דירות בשנה (היום לא מגרדים 40 אלף בשנה) בייעוד להשכרה שיש לו מאפיינים אחרים מדיור בבעלות - בעיקר הסיכון שבניית מתחמים להשכרה יביאו לבניית סלמס וריכוז אוכלוסיות חלשות במתחמים אלו
2. מימון - כל "יודעי הדבר" טוענים שהגופים המוסדיים - בעיקר קרנות הפנסיה , ידרשו תשואה שגבוהה מתשואת השכירות ולכן המודל בעייתי ויש לתת הנחות על מחירי קרקע , לתת אפשרות למכור את הדירות אח"כ בשוק החופשי וכו'.
אני טוען שהמודלים המוצעים היום בתחום מימון הפרויקטים הם שגויים לחלוטין כי מתייחסים לנושא כיזמות העוסקת בדיור להשכרה במקום לבנות זאת כאפיק השקעה לקרנות פנסיה.
על המדינה כלל לא למכור את הקרקע - עליה להחכיר את הקרקע ל 30 שנה לפרויקט בדמי חכירה שיקבעו עפ"י נוסחא.
על הקרקע יש לבנות פרויקט להשכרה - הבניין מופרד מהקרקע, כאשר עלויות הפרויקט הם בניה בלבד, אין כל בעיה להגיע לתשואה מכובדת להשכרה , שכן, לפחות במחוז המרכז , מחיר הקרקע מגיע ל 50% ממחיר הדירה לפחות - המבנה יהיה בבעלות בבעלות קרנות הפנסיה
כיצד יקבעו דמי החכירה? הם יאזנו את התשואה של קרנות הפנסיה ל 4.7% שנתי - שזו התשואה של אגח מיועדות . דמי החכירה ישתנו כל 5 שנים בהתאם לשכ"ד שיקבע ע"י המדינה .
היופי הוא שדמי החכירה יכולים להפוך לשליליים - כלומר המדינה תשלם לקרנות הפנסיה להבטחת תשואה - בהתאם למיקום הפרויקט ושכ"ד שיקבע.
מבחינת קרנות הפנסיה אין כאן פרויקט יזמי - יש ערוץ השקעה מובטח ע"י המדינה.
את הבניה יבצעו קבלנים שיבחרו במכרז, את הדיור להשכרה ינהלו חברות ניהול ובא לציון גואל.
מה קורה אחרי 30 שנה? - או שמחדשים את חוזה החכירה על הקרקע וממשיכים להשכיר הדירות בפרויקט או שמוכרים את הפרויקט - קרנות הפנסיה יקבלו את הקרן[עלות הבניה] + הצמדה , המדינה תקבל את היתר - השבחת הפרויקט - אין גזירת קופונים, אין רווחים לטייקונים
יהמרוויחים כל עם ישראל, כי לא רק ניתן כך לייצב את שוק הדיור ע"י קביעת שכ"ד בפרויקטים להשכרה , אלא מכיוון שהפנסיה היא חובה אז כל "סיבסוד" של המדינה מתגלגל בסוף כתשואה נאה לקרנות הפנסיה
הגב עם ציטוט