פורסם היום:
1 מכל 7 ישראלים, כלומר כ-14% מהציבור, מצהירים כי יקנו (8%) או אולי יקנו (5.7%) דירה בששת החודשים הקרובים. כך מגלים נתוני מדד אמון הצרכנים של גלובס בשיתוף PwC Israel לחודש ספטמבר. מדובר בנתון החודשי הגבוה ביותר מאז אוקטובר 2003, כלומר בעשר השנים האחרונות, ולמעשה מאז החל גלובס למדוד את הביקוש לדיור.
זה מעיד על הביקושים הכבושים הענקיים לדיור שקיימים במשק
היתה לי שיחה מעניינת עם מנהל בבנק למשכנתאות, הוא סיפר לי כמה דברים שבאמת לא ידעתי כמו שהבנקים העניקו משכנתאות ליותר מ 30 שנה עד שבנק ישראל הוציא הנחיה שלא לבצע זאת יותר ועוד דרכי פעולה שהזהירות הבנקאית ממנה והלאה.
לדבריו התחרות בין הבנקים בתחום המשכנתאות הביאה אותם, בתהליך של מספר שנים, למדיניות מתן משכנתאות מתירנית ללא התחשבות אמיתית ביכולת הלווה לטווח ארוך - זה נתפס "בסדר" לתת הלוואה של 40% מההכנסה ל 30 שנה ובריבית משתנה לזוג צעיר ללא ילדים - אלא אם בנק ישראל אוסר זאת בתקנות
מתן הלוואות ללא אחריות היה גורם מספר אחד לניפוח הבועה בארה"ב - הרבה אנשים קיבלו מימון לרכישת דירה בהיקפים שעולים על יכולתם או על מה שהיה עשוי להנתן להם עשור קודם - וכסף זה תידלק את עליית המחירים.
החסם של יכולת ההחזר, בצרוף הון עצמי של לפחות 20% נתפס אצלי כאילוץ על הביקוש ובכך כגורם ממתן על עליית מחירים , אך כאשר הבנקים פורצים כל גדר ומוכנים לתת הלוואות בסכומים אדירים ללווים שיש ספק סביר שיוכלו לפרוע את ההלוואה חסם יכולת ההחזר מאבד ממשמעותו -ורמת הריבית במשק משחקת תפקיד פחות משמעותי.
לשאלתי מה יאמרו הבנקים להגנתם כשתקום וועדת חקירה ממלכתית לעסוק בשאלה כיצד הבנקים איבדו את שפיותם במתן הלוואות לדיור קיבלתי תשובה במשיכת כתפיים.
הבעיה בסיפור זה לא הבנקים - יושבים שם אנשים שרוצים להתפרנס, נמצאים בתחרות בשוק משוכלל על מוצר סטנדרטי ונמדדים רבעונית- בכלל לא מפתיע שהם מאבדים את הצפון. הבעיה היא הפיקוח על הבנקים - הוא נרדם בשמירה ומטפל בשוליים - קבוצות רכישה לא מהוות סיכון לבנקים או למשק - הם סיכון רק לחברי הקבוצה, אך התרופפות הסטנדרטים בתחום ניהול סיכון הלווים במשכנתאות בבנקים זה סיכון משקי.
דודו זקן , המפקח על הבנקים פשוט מועל בתפקידו - ההנחיות האחרונות שהוציא על הגבלת המשכנתאות מנותקות מהמציאות - ההנחיה שהלוואות שבהם ההחזר הוא יותר מ 40% מהכנסות הלוו יחשבו כמשקל סיכון 100% זה פשוט בדיחה - הוא קובע , במקרה הטוב, רף של 39.9% מהכנסות הלווים ויש מקרים רבים , בעיקר אצל לווים הרוכשים דירה ראשונה שזה מתכון וודאי לצרות בהמשך.
על הפיקוח על הבנקים לצאת ממגדל השן שבו הוא שוהה ולקחת אחריות על אלפי הלווים שהבנקים מסייעים להם להרוס את חייהם ומגדילים את הסיכוי שמשלם המיסים הישראלי יאלץ בסוף למממן את שגיאות הבנקים (לא כתמיכה לבנקים - אלא כסיוע לאזרחים ....)
הוראות הפיקוח על הבנקים בכל הנוגע להלוואות לדיור חייבים לעבור רויזיה מוחלטת - לא עוד דרך המשקפיים של יציבות הבנקים- שברור לי שמציגות תמונה שאינה נכונה בראיה משקית , אלא בגישה של יציבות הלווה - שבהכרח תגרום ליציבות הבנקים
אם היה תלוי בי, אלו היו הנחיות שעה למשכנתא לניצול הריבית הנמוכה מחד, והבטחת יציבות הלווים מאידך:
1. הון עצמי מינימלי - 25% מערך הדירה
2. הלוואות לתקופה של מעל 5 שנים - ריבית קבועה בלבד - ולא יותר מ 70% מסכום ההלוואה , ולא יותר מ 50% צמוד למדד - ולא יותר מ 25% מההכנסה
3. היתר, עד השלמה של 40% מההכנסה - בהלוואה ל 5 שנים.
מי שרוצה יותר - שהבנק יעניק לו איזה הלוואה פרטית "להשלמת משכנתא" שהוא רוצה - על הלוואות כאלו מודדים סיכון אחרת לגמרי והבנקים יבדקו טוב טוב את יכולת ההחזר של הלווים, אחרי תשלומי המשכנתא - כי במקרה של בעיה, הנכס של הלווים משמועבד למשכנתא כך שלהלוואה הפרטית לא יוותר דבר
זה יעצור את ההשתוללות של הבנקים וירגיע את הביקושים - אין שום ברירה כי מנגד פשוט אין היצע ואם לא יבוצעו פעולות רגולטוריות , המחירים ימשיכו לעלות
הגב עם ציטוט