ריבית בנק ישראל ומחירי הדיור - עמדתו של פישר

[tby]

בנק ישראל שוב מוצא עצמו רוכש דולרים

כפי שציפיתי, ההורדה ל- 1% ריבית לא מספיקה.

כל רכישות הדולרים לא יסייעו כנגד מתקפת הספקולנטים

הם רואים כלכלה יציבה, צמיחה, צמצום הייבוא בגלל עליה משמעותית בצריכת גז מקומי - התוצאה- צפיה להתחזרות מטבע. ואם עוד אפשר לקבל ריבית בשקלים שיותר גבוהה מעלויות המימו הדולריות - זו בכלל עיסקה מצויינת

מכיוון שההחלטה להגן על הייצוא הישראלי כבר נפלה, הורדת ריבית נוספת היא רק שאלה של זמן

[tby]

שוב חוזרת הפטפטת על בנייה להשכרה.

150 אלף דירות ב 10 שנים.

התוכנית מצויינת, אך יש שני מכשולים שלכאורה "בלתי עבירים"

1. רשויות התכנון - כיצד לתכנן עוד 15 אלף דירות בשנה (היום לא מגרדים 40 אלף בשנה) בייעוד להשכרה שיש לו מאפיינים אחרים מדיור בבעלות - בעיקר הסיכון שבניית מתחמים להשכרה יביאו לבניית סלמס וריכוז אוכלוסיות חלשות במתחמים אלו

2. מימון - כל "יודעי הדבר" טוענים שהגופים המוסדיים - בעיקר קרנות הפנסיה , ידרשו תשואה שגבוהה מתשואת השכירות ולכן המודל בעייתי ויש לתת הנחות על מחירי קרקע , לתת אפשרות למכור את הדירות אח"כ בשוק החופשי וכו'.


אני טוען שהמודלים המוצעים היום בתחום מימון הפרויקטים הם שגויים לחלוטין כי מתייחסים לנושא כיזמות העוסקת בדיור להשכרה במקום לבנות זאת כאפיק השקעה לקרנות פנסיה.

על המדינה כלל לא למכור את הקרקע - עליה להחכיר את הקרקע ל 30 שנה לפרויקט בדמי חכירה שיקבעו עפ"י נוסחא.

על הקרקע יש לבנות פרויקט להשכרה - הבניין מופרד מהקרקע, כאשר עלויות הפרויקט הם בניה בלבד, אין כל בעיה להגיע לתשואה מכובדת להשכרה , שכן, לפחות במחוז המרכז , מחיר הקרקע מגיע ל 50% ממחיר הדירה לפחות - המבנה יהיה בבעלות בבעלות קרנות הפנסיה

כיצד יקבעו דמי החכירה? הם יאזנו את התשואה של קרנות הפנסיה ל 4.7% שנתי - שזו התשואה של אגח מיועדות . דמי החכירה ישתנו כל 5 שנים בהתאם לשכ"ד שיקבע ע"י המדינה .
היופי הוא שדמי החכירה יכולים להפוך לשליליים - כלומר המדינה תשלם לקרנות הפנסיה להבטחת תשואה - בהתאם למיקום הפרויקט ושכ"ד שיקבע.
מבחינת קרנות הפנסיה אין כאן פרויקט יזמי - יש ערוץ השקעה מובטח ע"י המדינה.

את הבניה יבצעו קבלנים שיבחרו במכרז, את הדיור להשכרה ינהלו חברות ניהול ובא לציון גואל.

מה קורה אחרי 30 שנה? - או שמחדשים את חוזה החכירה על הקרקע וממשיכים להשכיר הדירות בפרויקט או שמוכרים את הפרויקט - קרנות הפנסיה יקבלו את הקרן[עלות הבניה] + הצמדה , המדינה תקבל את היתר - השבחת הפרויקט - אין גזירת קופונים, אין רווחים לטייקונים

יהמרוויחים כל עם ישראל, כי לא רק ניתן כך לייצב את שוק הדיור ע"י קביעת שכ"ד בפרויקטים להשכרה , אלא מכיוון שהפנסיה היא חובה אז כל "סיבסוד" של המדינה מתגלגל בסוף כתשואה נאה לקרנות הפנסיה

[tby]

כחלון מסביר מדוע מחירי הדירות גבוהים - בלי מילה על ריבית:

74% מתכנון הנדל"ן נמצאים בידי משרד הפנים. הוא מתעסק עם תכנון של 20 דירות, בזמן שהמדינה צריכה לפחות 50 אלף דירות בשנה. יש להם מונופול, וזה חייב להישבר. חייבים לאפשר לגופים אחרים לתכנן, שהשוק יתכנן. התוצאה של המונופול הזה היא שמרגע שיש קרקע, עוברות 12 שנה עד שיש דירה. אם המשרדים האזרחיים יתכננו את זה, יהיה טוב יותר, יעיל יותר ומהיר יותר. המדינה כמובן תצטרך לפקח על הכל. אנחנו צריכים 180 אלף יחידות דיור לפחות, מהן 50 אלף יחידות דיור לצעירים ולמתגרשים". כחלון המשיך: "המונופול השני הוא רשות מקרקעי ישראל. 94% מהקרקעות שייכות לרשות, ורק הוא משווק אותן. מדינת ישראל נכשלה בניהול הקרקע. שימו לב לאבסורד: כ–1.5% מהאוכלוסייה עוסקים בחקלאות ו–65% זו קרקע חקלאית. רשות מקרקעי ישראל לא משחרר קרקעות. המדינה לעודד את זה, ואפילו אם היזמים ירוויחו קצת, לא יקרה כלום. צריך להחליט לחלק את הקרקעות למשווקים ולקבלנים שירצו לשווק".

זו טענתי כל העת - מחסור בקרקעות זו הסיבה לעליית המחירים. המחסור נובע משילוב של מדיניות מכוונת (צמצום שיווק במרכז) , חוסר יעילות ממשלתי בתחומי התכנון ומונופול קרקעות ממשלתי .

כל זמן שהיתה בניה מסיבית בשטחים (הנחיה ממשלתית לשחרר קרקעות, גמישות תכנונית, מימון ממשלתי לתשתיות וכו') הבעיות בתחומי הקו הירוק לא הורגשו אך שהיצע הדיור צריך להתרכז בתחומים בהם החוק הישראלי שולט ולא ממשל אזרחי/צבאי אזי המערכת מוצגת במלוא מערמיה.

[tby]

הוא מתייחס גם לאילת וגם לחיפה שאוכלוסייתם לא גדלה בשנים האחרונות, אך היצע הדירות עלה והמחירים עלו.

הסיבה שצריך לשלול את התואר למי שכתב את המאמר נובעת מהעובדה שהוא מתייחס לכל עיר כעומדת בפני עצמה מבחינת היצע וביקוש - כלומר אם יש "קיטון באוכלוסיה" אז לדעת הכותב צריכה להיות ירידת מחירים או לפחות יציבות - כאילו שכל עיר זה אי מנותק .

אבל מדינת ישראל קטנה ולכן המחירים התחילו לעלות במרכז ת"א ואפקט העליה מחלחל למעגלים רחוקים יותר ויותר - כלומר כל אחד קונה "הכי קרוב" שהוא יכול , עפ"י תקציבו ולכן מכיוון שהמוצר "דירה" נמצא במחסור - וזו עובדה - מחירי הדירות עולים בכל הארץ

בכלל כל המאמר מבלבל בין סיבה למסובב - הוא רואה ביקושים ועליי מחירים השכונות חדשות אז המסקנה :

"התוצאה היא לחץ לרכישת דירות באזורים מסוימים בלבד - מה שהוביל לעליות מחירים באזורים שבהם התרכז הביקוש. כשהביקוש ועליות המחירים התרחבו לפריפריה, הם התמקדו בשכונות חדשות ומבוססות יחסית, "

הוא לא מדד ביקושים! הוא הסתכל על נתונים של מכירת דירות, ומה לעשות - היכן שבנו שם מכרו, ומכיוון שזו בניה חדשה ובסטנדרטים חדשים - היא גם יותר יקרה - אך הוא אומר - בגלל ששם היו ביקושים אז שם בנו והמחירים עלו - מסקנה - גם היכן שבונים עולים המחירים אז להיצע אין השפעה על המחירים....

הטענה:

"כשהביקוש ועליות המחירים התרחבו לפריפריה, הם התמקדו בשכונות חדשות ומבוססות יחסית, בעוד שכמעט שאין ביקוש בשכונות המבוססות פחות"

פשוט מופרחת. המחירים בשכונות הישנות בבאר שבע לא עלו? בבת גלים בחיפה המחירים לא עלו?

הבעיה היא גם שלא ברור מה הוא משווה - מחירי דירות חדשות ? ישנות ? עירבוביה ? מניין הנתונים?

לגבי אילת :בנוסף הרי אין דירות ריקות באילת, וכותב המאמר מציין שמחירי הדירות החדשות באילת עלו באותה שנה ביותר מ–4% - אז מי קנה את הדירות החדשות? מי קנה את דירות 10% התושבים שכביכול עזבו? כלומר ההסתמכות על "סטטיסטיקה" של תושבים רשומים היא שגיאה גסה - כי לא "תושבים רשומים" גרים בדירות אלא תושבים.

בקיצור, לא רציני.