ריבית בנק ישראל ומחירי הדיור - עמדתו של פישר

[tby]

בשוק הדיור שום דבר לא מתרחש בטווח של שנתיים, בוודאי לא ירידת מחירים של 23% במצב שאינו משברי כאשר יש ביקושים כבושים גדולים לדיור

מכל התוכניות מספיק אם אכן יבנו 10,000 מיטות במעונות סטודנטים , העברת בסיסים של צהל לנגב שתקטין ביקושים במרכז בשילוב פרויקטי תמ"א / פינוי בינוי באזורי ביקוש שיגדילו היצע במרכז בתוספת שיווק קרקעות סביר של המנהל יביאו לאיזון סביב רמת המחירים הנוכחית.

במיתון, ההאטה הבאה שאינני יודע מתי תתרחש - אם תהיה יציבות מחירים בתחילתה - המחירים ירדו במהלכה.

הבעיה היא שאם ההתאוששות בעולם תגדל ותגביר את קיצבה - בישראל ההכנסה לנפש תיגדל, האבטלה תרד, החרדים יתחילו לעבוד ב - % יותר גדולים - המחירים ימשיכו לעלות

עכשיו תצוץ בעיה חדשה - אי אפשר לדחוף חרדים צעירים אל מחוץ לכוללים לחיי עבודה מבלי לצפות שאת שכר עבודתם ירצו לתרגם לדיור - אם תלמיד כולל הסתפק במיטה בחדר עם עוד ארבעה, עכשיו הוא ירצה חדר משלו בדירת שותפים. זוג שרק האישה עבדה וחיו בעוני - כשהזוג יעבוד הם ירצו דירה יותר גדולה - זה עוד ביקוש כבוש שיפרוץ -

[tby]

הוועדה הממשלתית לדיור:

הוועדה תהיה ממונה על ניסוח המדיניות הממשלתית בנוגע לשוק הדיור. מנוסח ההחלטה על הקמתה, עולה כי שני הפרויקטים הראשונים שיקדמו חבריה הם פינוי-בינוי במרכז הארץ והקמת מאגר של דירות להשכרה לטווח ארוך.


היוזמות בתחום פינוי-בינוי יתרכזו בגוש דן, בעיקר בחלקים של תל אביב ורמת גן הגובלים ממערב בנתיבי איילון. [נראה לי טעות - רמת גן מזרחית לנתיבי איילון] חברי הוועדה ינסו לקדם רפורמות מבניות וצעדים חקיקתיים שיאפשרו ליזמים להתגבר על מכשולים ביורוקרטים והתנגדויות דיירים ולקדם עסקאות של פינוי-בינוי. במסגרת עסקאות אלו, יפנו הדיירים בבניין את דירותיהם ויקבלו מהיזם שיפוי על שכר הדירה שישלמו במקום אחר.

לאחר הפינוי, יוסיף היזם קומה או שתיים לבניין ובתמורה ישפץ את השטחים הציבוריים בבניין הישן, יוסיף מעלית ומקומות חניה וכך יעלה את ערך הדירות של המפונים. לאחר מכן, ימכור היזם את הדירות בקומות שהוסיף במחירי שוק. תוספת הדירות באזור מבוקש, בלב גוש דן, אמורה לתרום לירידת מחירים ותקל על מצוקת הדיור באזור תל אביב.

התכנית להקמת מאגר דירות להשכרה ארוכת טווח מורכבת יותר ונמצאת כרגע בחיתוליה. התכנית מבוססת על העיקרון הבא: המדינה מוציאה מכרז למכירת קרקע ללא מחיר מינימום. התנאי להשתתפות במכרז הוא הנכונות להשכיר את הדירות שיבנו בחוזים ארוכי טווח ל-5 שנים, שבהם שכר הדירה מוצמד למדד. בנוסף, יש להשכיר 25% מהדירות במחיר מפוקח לזכאי משרד השיכון.

הזוכה במכרז הוא היזם שהציע את המחיר הגבוה ביותר לקרקע, אך מחיר זה הוא כמובן נמוך בהרבה מהמחיר שגובה המדינה בדרך כלל. לדוגמא, במכרז היחיד שהסתיים בהצלחה עד כה, הוחכרה קרקע לבנייה של 238 יחידות דיור ברעננה, ששווייה 171 מיליון שקל, ב-21 מיליון שקל בלבד. [ כלומר סיבסוד של 150 מש"ח בשביל כלום. ב- 100 מליון ש"ח בונים מעונות ל 4000 סטודנטים - זה נראה לי ניצול יותר טוב של הכסף - זו בדיוק הבעיה שדרך מחירי הקרקע מנסים להשיג תוצאות חברתיות - מבזבזים כסף ]


המודל של שכירות ארוכת טווח נועד להעניק חלופות לרכישת דירה במחירים הגבוהים שלימינו. הפרויקט מכוון בעיקר לגופים מוסדיים (קרנות פנסיה, חברות ביטוח ובתי השקעות) שמשקיעים בפרויקטים דומים בחו"ל [שם התשואה על השכרת דירה גבוהה יותר - האם הכוונה בישראל לחלק מתנות קרקע למוסדיים על מנת שישיגו תשואה יותר גבוהה מ- 3% של שכירות בישראל?. - לא עדיף שהממשלה תיבנה דיור ציבורי ותאגח את זרם ההכנסות משכירות על מנת לממן הבניה? כמו מודל פאני מיי - רק במקום אגח מגובה משכנתאות אגח מגובה שכירות עם ערבות מדינה- זה המימון הכי זול והמוסדיים ישמחו לרכוש אגח זה בשבריר תשואה יותר מאגח ממשלתי - זו הדרך להכניס המוסדיים פנימה, אבל אם אפשר לחלק מתנות למוסדיים ע"ח עם ישראל ובדרך לשלם דמי ניהול מופרזים - אז זה מה שיעשו...] המכרז היחיד עד כה, זכתה דווקא חברת א. א. רובינשטיין, המתמחה בבניית דיור ציבורי. מכרז נוסף בבאר שבע הסתיים ללא מועמדים.