ריבית בנק ישראל ומחירי הדיור - עמדתו של פישר

[newbie]

באו לפחות נהיה רציניים. מי מסתכל על נתוני צמיחה ברמה של חודש?!

על איזה חודש אתה מדבר? זה נתון צמיחה שנתי שמובא מהאתר הממשלתי הרשמי ולא מאתרי מסחר שמעוותים נתונים כגון זירו אדג' של ידידנו אודי

[newbie]

זה נתון שנתי של צמיחה רבעונית לא חודשית(וזה עוד לפני שהתחילו הקיצוצים החודש הזה)

כל מה שאתה מחפש קיים בלינק שצירפתי
אתה בטח מתכוון למשפט הזה
" Real GDP increased 2.2 percent in 2012 (that is, from the 2011 annual level to the 2012 annual
level), compared with an increase of 1.8 percent in 2011.
"

אותי לא מעניין נתונים היסטורים, רק הנתון האחרון.

נ.ב: גם הנתון של צמיחה של 2.2% ב-2012 זה עיוות מהסיבה שהאינפלציה לא נלקחת בחשבון כפי שציינתי כך שלמעשה ארה"ב לא צומחת בכלל.

[newbie]

צודק פספתי את ה- REAL
עדיין 0.1% זה לא צמיחה והיא נופלת בגדר טעות מדידה.

לפחות אני יודע להודות כשאני טועה...

[tby]

מחקר: מחירי הדירות לא יירדו אם לא ישונו דרכי שיווק הקרקע


הדרך היחידה להורדת מחירי הדירות נמצאת בהכפלת שיווק הקרקעות - כך עולה ממחקר שנערך עבור המכון הישראלי לתכנון כלכלי ■ לפי המחקר, רק שינוי רדיקלי בדרכי השיווק ישחרר לחצים הקיימים לעליות נוספות במחירי הדירות


מאוד מעניין - מציג מספרים שממחישים את הטענה - הגידול בכמות הדירות לא מדביק את הגידול במשקי הבית.

עפ"י המחקר בשנות ה - 80-90 "אכלנו" עודפים שנבנו בשנות ה - 70 , וכפי שכתבתי בעבר - והבניה בשטחים היוותה חלק גדול מיחידות הדיור החדשות.

עכשיו יש מחסור חריף שיקח שנים לסגור אותו גם אם כולם יתגייסו.

http://www.themarker.com/realestate/1.1986062

[jsphs7]

גלובוס,

בועת הנדלן היא בועת חובות.

http://www.globes.co.il/news/article...=hp_daily_news

מזה זמן, אני מנסה לטעון כי המדיניות המאקרו מובילה אותנו לסיכון: קוני הדירות קונים דירות במחיר גבוה מדי וממשכנים את תזרים המזומנים העתידי בחובות עתק.

התוצאה של המהלך היא ניוון הפעילות הכלכלית במשק - פשוט כי יצרכו הרבה פחות מוצרים ושירותים ויגרמו לאבטלה. למה לבעל בית הקפה לקחת עוד 5 עובדים אם יושבים לו 2 לקוחות בשעה שהוא בקלות משרתם בעצמו. או למה לקחת עוד קבלני שירותים לבית המלון אם נאלצים להוריד מחירים על מנת למשוך את הנופש הישראלי שסופר כל גרוש.

צרה נוספת הוא יכולת להפיל את לוקח החוב בקרות ארוע אשראי.

ברצוני לסבר את האוזן, לגבי הזוג החציוני, היא מורה בביה"ס יסודי הוא חשמלאי במפעל תעשייתי. להם 3 ילדים, שכרם המשותף 12,000 ש"ח בחודש. הזוג הצליח לגרד 300,000 ש"ח מחסכונות, אבא-אמא-סבתא, קרנות השתלמות. הזוג הזה רוכש דירה בחיפה או יקנעם או נתניה או מעלה אדומים ב- 1,300,000 ש"ח ונוטל חוב של 1,000,000 ש"ח.

ביומיום, השכר משלם את המשכנתא, הרכב מודל 2004+דלק, צהרונים לילדים, מזון וזה הכל.

במיתון הבא, אין ספק שהחשמלאי במפעל יכול להיות מפוטר מעבודתו.

המשכנתא שלהם פרוסה על פני 30 שנים ולא ניתן לפרוסה לאחר המוות.

כעת, נבדוק מה היה מצב אותה משפחה ששכרה לא גדל מ- 2006 עת שהדירה עלתה 800,000 ש"ח והם נאלצו ללוות רק 500,000 ש"ח.

מהכתבה ברור שהמינוף של המשק הישראלי גדל ומסכן את המאקרו.

מהנתונים המובאים בעשור האחרון עלה השכר ~ 30% בעוד מחירי הדיור עלו בכמעט 200%.

השאלה היא האם הממשלה תפעל כעת או רק לאחר שנגיע למצב של ספרד ללא גב של האיחוד האירופי לחילוץ.

[jsphs7]

tby,

בפסח היתה לי שיחה עם קרובת משפחה - היא ד"ר במדעים עובדת באוניברסיטה. הוא עובד היטק. שכרם לא מאפשר להם לקנות דירת 3 חדרים במרחק של שעה ברכב מהעיר הגדולה.

מאחר והיא יודעת לחשב היא הבינה שקניה במחירים הללו משולה להתאבדות כלכלית וסכון שהיא לא מוכנה לקחת.

tby, כשהאליטה הטכנולוגית במדינה בשכר הגון לא מסוגלת לקנות דירה במרחק של שעה מהעבודה ובעלה עובד היטק - משהו רקוב בממלכת דנמרק.

אכן, יש טירוף של משכנתאות ושורת המפתח בכתבה היא לטעמי:

"185% זינוק במחירים בשנים 1999-2012 בכל הארץ, לפי נתוני הלמ"ס"

Vs.

ובכמה עלה השכר הממוצע באותה התקופה? ניחשתם נכון - ב-29% בלבד.

המסקנה מהנתונים היא חד משמעית: השכר תקוע נומינאלית ואף נשחק ריאלית בעוד מחירי הדיור התייקרו שלשו את עצמם נומינאלית.

החוב גדול, השכר לא, ככל שסה"כ החובות ביחס לתל"ג מבשר על הסכנה למדינה ריבונית כך עלית מחיר נדל"ן, התפוצצות מעריכית של המחיר, עליה בחובות תוך סטגנציה של המשכורות מבשרת מה עלול פוטנציאלית לפול עלינו מארוע חצוני או פנימי.

אי לכך ובהתאם לזאת ברור כי יש לעשות מעשה ולעצור את ההשתוללות מוקדם מאשר מאוחר.

אתה טוען שיש חוסר הצע - הממשלה בטח סיעות "יש עתיד" ו"הבית היהודי" חייבות לפתור את הבעיה אחרת ישלמו בקלפי - ועדת הכספים, משרד האוצר, משרד השכון בידיהם והם אף התחייבו לעשות מעשה בפני הצבור - ביכולתם חד משמעית לעצור את טירוף המערכות ובזמן קצר יחסית.

[kelazar]

יש אחלה דירות בראשון לציון במחירים של 1-1.4 מיליון שקל...

[jsphs7]

ל- tby, שלום וברכה והתנצלות על המענה המאוחר.

אני לא נכנס להם לכיס, אני לא יודע כמה יש להם בחסכונות ועל מה הם מוציאים את הכסף. מה שברור שהם משקיעים בחינוך לדור הצעיר שעולה להם המון (גם כאן אין לי מודיעין מדויק על רמת הוצאה מדויקת).

אני מקווה שיצא לך לקרוא את הפוסט של שר האוצר שקונן על מר גורלה של הגברת כהן מחדרה שמחזיקה בדירה בבעלותה ומשתכרת יחד עם בעלה 20,000 ש"ח נטו בחודש.
http://www.globes.co.il/news/article...did=1000833086

אני יודע שהיא ובעלה כמו רבים וטובים שלא רכשו דירה עד 2007 לא מוכנים להשתעבד למשכנתא של 700,000 או 1,000,000 ש"ח ל- 30 שנים תוך אפשרות ריאלית לעליית ריבית או התפרצות אינפלציאונית עתידית.

לגבי עבודה באוניברסיטה, אני לא נכנס לשיקולים שלה, יתכן ועסקינן באיכות המחקר שניתן לעשות באוניברסיטה ולא בחברה פרטית שכל רבעון מחפשת את מי לפטר ולשכור במקומו עובד ב- 1000 ש"ח פחות, אולי אילו שעות העבודה הגמישות יחסית, הבטחון התעסוקתי,אולי אהבה למקצוע - באמת שאין לי את התשובה שאתה מחפש.

מה שברור, שאם שר האוצר מבין שיש בעיה לעשירון 9 - עשירונים 5-7 נחבטים אל הגלים וכל גל הכי קטן שיתרגש עליהם יוביל אותם לטביעה פיננסית.

החלום הרטוב של המערכת הבנקאית, יזמי הנדל"ן, הקבלנים וכל מי שעוסק בתחום הוא לשעבד ל- 30 שנה את תזרים המזומנים של מר וגברת ישראלי - לקוח שחייב מיליון ש"ח לבנק הוא לקוח שבוי שניתן למצוץ את לשד עצמותיו.

אני מקווה שגם הממשלה מבינה שזוגות ממעמד סוציואקונומי גבוה ומשכיל לא מצליחים לקנות דירה מבלי להשתעבד לה עד קץ הימים קיימת בעיה מערכתית בישראל שמשהו חייב לתת עליה את הדעת. קורת גג היא צורך בסיסי של האזרחים במדינה - אז יואיל שר השכון ושר האוצר ומשרד רוה"מ להביא לפתרון שלא יחייב את הזוגות לקנות במחירי עושק כי הסוף יהיה רע ומר לכולם.

רק למען הסר ספק, לא מזמן פורסם מכרז במחיר למשתכן לדירת 3.5חד במודיעין באזור טוב ב- 550,000 ש"ח - הקרקע לא בחינם, הקבלן לא בונה בחינם וכולם מרוויחים אין שום סיבה שלא יהיה ניתן להציף את הארץ בדירות בטווח המחירים של 450,000 ש"ח ל- 4 חדרים בפריפריה הקרובה עד 700-800,000 לפרברי ירושלים ות"א. היינו שם רק לפני 5 שנים ושום דבר מהותי לא השתנה במשק הישראלי, לא כמות הנולדים, לא כמות המתים, לא כמות המתגרשים ולא מיקום מרכזי התעסוקה. הדבר היחיד שהורע זה המצב הכלכלי בארץ ובעולם ומיתון כלל עולמי - בכזה מצב היה מצופה להפחתת מחירים ביחס ל- 2008 בטח לא הכפלה עד שילוש המחירים בפריפריה הקרובה ועליה של 60-80% "במרכז".

[tby]

אבל ברגע שיהיו ביננו כאלו שעתידים לקבל דירות מרווחות של 100מ + חניה ומחסן ב- 700,000 ש"ח בעוד שנתיים במרחק של חצי שעה מהעבודה ואני מדבר על עשרות אלפים

בהנחה שהקומוניזם לא השתלט - כי זו היתה השיטה בארצות הקומוניסטיות - בניה ע"י המדינה וכל אחד קיבל ......

איך תבחר את בני המזל שיקבלו את הדיור המוזל כל -כך? איך תגרום לבג"ץ לקבל את הקריטריונים אל מול אלפי עתירות שיוגשו על אפליה?

למה להם תיתן מתנה ענקית של מאות אלפי ש"ח ולא לזוג שקנה אתמול דירה במחיר מלא?

האם לנצח המדינה תשווק קרקעות בחינם (זו המשמעות של 100 מ"ר דירה ב - 700 אלף ש"ח) ? האם זה בכלל נכון לשווק דירות ב 700 אלף ש"ח בת"א או פ"ת?

סביר כי אם הייתי מדבר איתך לפני 3 שנים ושואל האם אפשר להבטיח ללקוח סלולאר שירות unlimited ב- 100 ש"ח לחודש היית אומר להערכתי כי לא סביר

זה רק אומר שלא היה לך מושג מה קורה בעולם. אם הייתה שואל אותי הייתי אומר שזה עניין של זמן - כי טלפון זה מוצר גנרי שלספק אין יתרון תחרותי וללקוח לא איכפת עם מי הוא עובד.

אותו דבר בעגבניות - אתה לא יודע מי החקלאי שגידל את העגבניה - זה לא איכפת לך - -אתה רוצה עגבניות בזול. הבעיה שאם מחיר העגבניה בשוק ירד מתחת לעלויות של שרשרת האספקה (יצרן / סיטונאי/ קימעונאי) - לא יהיו עגבניות . זה שמישהו מוכר ב - 2 ש"ח שכולם מוכרים ב - 5 - יגמר לו המלאי ומה אז?

אין פתרונות קסם, אין "זבנג וגמרנו".

יש בעיה ניהולית קשה סביב שיווק קרקע והכנתה לבניה - כשהמנהל משווק קרקע, רק אז מתחילה הדרך הארוכה של להביא צינור מים, קו חשמל וכביש והכל צריך לעבור המון וועדות כדי לוודא שאף אחד לא נדפק בדרך . העובדה היא שיש עשרות אלפי דירות "משווקות" ע"י המנהל שאי אפשר לבנות בגלל בעיות תאום . בעיות אלו לא יעלמו
כך זה שוק הדיור - הממשלה אחראית על הכל - משיווק קרקעות , למיסוי לכמות העובדים בתחום.


הדרך היחידה היא לת לשוק לעבוד - לשווק עוד קרקעות לתת מענה לבירוקרטיה וליזום בניה ממשלתית (מחיר למשתכן) בסטנדרט יחסית נמוך ולמכור עפ"י העלויות - קרקע + בניה

הממשלה לא יכולה שוב לחלק מתנות - זה החזיק את שוק הדיור למעלה מעשור - הבניה בשטחים - לא שילמו על קרקע, לא שילמו על פיתוח - אז יצא זול. אז מי שילם? אני ואתה.

אינני יודע מה עמדתך, אבל אני מעדיף לא לסבסד אף אחד רק בגלל שהחליט לגור בשטחים, כפי שאיני רוצה לסבסד מי שהחליט שייעודו זה רק ללמוד או זה שסתם לא רוצה לעבוד.

אבל אני גם לא חושב שצריך לסבסד מי שגר בפ"ת או נתניה

[jsphs7]

משיב בגוף הטקסט:

בהנחה שהקומוניזם לא השתלט - כי זו היתה השיטה בארצות הקומוניסטיות - בניה ע"י המדינה וכל אחד קיבל ......

איך תבחר את בני המזל שיקבלו את הדיור המוזל כל -כך? איך תגרום לבג"ץ לקבל את הקריטריונים אל מול אלפי עתירות שיוגשו על אפליה?

שאלה טובה, והתשובה היא: החלטת ממשלה, אם בעבר משרד השכון שווק מכרזי ב- 300-400,000 ש"ח לדירות בבית שמש עם קריטריון שספר את וותק שנות הנישואין ואת מספר הילדים - כשברור לכולם איזה אינטרס זה שירת. ותבין כשקבלן בנה ב- 300,000 ש"ח לדיור של 3-4 קומות על מנת לאפשר לא להשתמש במעלית בשבת וחג - גם אז הקבלן לא הפסיד.

אם יוחלט שהקריטריון לוקח בחשבון שירות צבאי ושירות מילואים של אחד משני בני הזוג, משך נישואין וכ"ו, הפרמטר יכול לקחת בחשבון מצב רכש דירה ראשונה לזוגות נשואים בלבד שזו דירתם הראשונה - לאנשים אלו אין ולא היתה קודם כל דירה אחרת והם מתחייבים לגור בדירה ולא להשכירה משך עשור.

למה להם תיתן מתנה ענקית של מאות אלפי ש"ח ולא לזוג שקנה אתמול דירה במחיר מלא?

מי שהחליט לקחת 1,000,000 ש"ח משכנתא משכר משפחתי של 10,000 ש"ח ליבי ליבי איתו, הממשלה יכולה לפעול להקשחת הקריטריונים לדרישת בטחונות נוספים ע"י הבנק - אם הוא קנה במחיר הישן וחי בדירה ומשלם משכנתא כל עוד ימשיך לשלם - שום דבר לא השתנה.


האם לנצח המדינה תשווק קרקעות בחינם (זו המשמעות של 100 מ"ר דירה ב - 700 אלף ש"ח) ? האם זה בכלל נכון לשווק דירות ב 700 אלף ש"ח בת"א או פ"ת?

תשובה היא: לשווק דירות במחירים הללו באזורי פריפריה גם במרכז - מתי יצא לך להלך באזור התחנה הישנה בת"א, אולי בלוד, אולי בחלקים מרמלה?

אם יוחלט כהחלטת ממשלה שמשקמים את כל אזור התחנה מרכזית בת"א אז מי שנרשם לפרויקטים הללו היום או בעוד שנה ישלם 700,000 ש"ח - מי שקונה שם גם לוקח סיכון כי הדבר מצריך הנחת תשתיות חדשות, הנחת קווי תחבורה חדשים אולי במסגרת החפירות גם להתחיל להקים רכבת בת"א. תמיד יכולה הממשלה לפול וזו שתחליף אותה תתקע את הדברים מבלי שהמוצר המוגמר יבנה בהיקף ובאיכות הדרושה.

לאחר שהאזור ישוקם נניח בעוד 5 שנים אין שום סיבה לתת את ההטבה הזאת. אף אחד לא אמור לספק דיור במחירי cost + באזורים חזקים דהיום כמו רעננה, מרכז ת"א או צהלה.
גם באזור מודיעין לפני 15 שנים המחירים היו ברצפה כי אף אחד לא ידע איך יתקדמו הדברים.

אותו דבר בעגבניות - אתה לא יודע מי החקלאי שגידל את העגבניה - זה לא איכפת לך - -אתה רוצה עגבניות בזול. הבעיה שאם מחיר העגבניה בשוק ירד מתחת לעלויות של שרשרת האספקה (יצרן / סיטונאי/ קימעונאי) - לא יהיו עגבניות . זה שמישהו מוכר ב - 2 ש"ח שכולם מוכרים ב - 5 - יגמר לו המלאי ומה אז?

אם כל האחרים משווקים ב- 5 ש"ח לאחר רווח לכל השרשרת והמשווק שלנו פועל בשתוף פעולה עם חקלאי שמוכן לשווק לו כל כמות דרושה ב- 1ש"ח + עלויות מכירה והובלה של 70אג - והמשווק שלנו מוכן להסתפק ברווח של 30אג (15%) אין כל בעיה.

אין פתרונות קסם, אין "זבנג וגמרנו".

יש בעיה ניהולית קשה סביב שיווק קרקע והכנתה לבניה - כשהמנהל משווק קרקע, רק אז מתחילה הדרך הארוכה של להביא צינור מים, קו חשמל וכביש והכל צריך לעבור המון וועדות כדי לוודא שאף אחד לא נדפק בדרך . העובדה היא שיש עשרות אלפי דירות "משווקות" ע"י המנהל שאי אפשר לבנות בגלל בעיות תאום . בעיות אלו לא יעלמו
כך זה שוק הדיור - הממשלה אחראית על הכל - משיווק קרקעות , למיסוי לכמות העובדים בתחום.

בדיוק מסיבה זו, דרושה הכוונה ממשלתית: דרושה פעולה בתחום התשתיות, האנרגיה, המנהל, המועצה המקומית, התחבורה - תאר לך שפקיד זה או אחר מחליט לתקוע מקלות בגלגלים כפי שהוא רגיל ולאחר פעמיים של גרירת רגלים אותו פקיד מפוטר או נזרק לתפקיד זוטר.

הדרך היחידה היא לת לשוק לעבוד - לשווק עוד קרקעות לתת מענה לבירוקרטיה וליזום בניה ממשלתית (מחיר למשתכן) בסטנדרט יחסית נמוך ולמכור עפ"י העלויות - קרקע + בניה

וביננו, סטנדרט יחסית נמוך הוא הרבה יותר גבוה מהרבה דירות יד שניה בנות 40 שנים - שלא לדבר על רמת הבטיחות ותקני בניה הנהוגים דהיום - אז המטבח יהיה בסטאנדרט נמוך יחסית וכך גם המרצפות - אבל, זו קורת גג לאנשים.

הממשלה לא יכולה שוב לחלק מתנות - זה החזיק את שוק הדיור למעלה מעשור - הבניה בשטחים - לא שילמו על קרקע, לא שילמו על פיתוח - אז יצא זול. אז מי שילם? אני ואתה.
גם בהרבה מאוד מקומות אחרים בארץ לא שלמו על קרקעות וגם על הפתוח - זו היתה החלטה לגיטימית של הממשלה כפי שהיתה לגיטימית לשווק ללא מרכיב קרקע \ פתוח בשדרות.

אז אתה נגד בניה ב"שטחים" ושר השכון כזה או אחר יכול להיות בעדה - יש ממשלה נבחרת ולממשלה יש מדיניות. הממשלה הקודמת הפסיקה את הבניה ביו"ש מיוזמתה. ואגב, מבית אריה לראש העין זה בדיוק 5 דקות נסיעה - אם הממשלה תחליט לעבות את הישוב הזה ודומיו כך יהיה.


אינני יודע מה עמדתך, אבל אני מעדיף לא לסבסד אף אחד רק בגלל שהחליט לגור בשטחים, כפי שאיני רוצה לסבסד מי שהחליט שייעודו זה רק ללמוד או זה שסתם לא רוצה לעבוד.

איך בדיוק אתה מסבסד? אם אתה מוכר את הקרקע במחיר נמוך (מחיר למשתכן), הרוכש משלם פתוח 150K ש"ח לוילה לבניה רוויה הרבה פחות. הקבלן בונה, הממשלה לא שמה שקל אבל גובה מיסים בשל הגברת הפעילות במשק ואגב, אותו זוג שקנה דירת 4 חדרים ב- 600,000 ש"ח חדשה במרחק של 30 דקות ממקום עבודתו יזרים בקושים פנימיים למוצרים ושירותים ולא יוציא חצי ממשכורתו העתידית על דיור יקר מדי.

אבל אני גם לא חושב שצריך לסבסד מי שגר בפ"ת או נתניה
השאלה היא איפה בפ"ת ואיפה בנתניה - אם עסקינן בקרית השרון כדוגמא בנתניה אין שום צורך לתת שם עדוד, אבל אם תסתובב באזורים קשים יותר ויוחלט על פנוי-בנוי, הנחת תשתיות, בניה של 7-8 דירות חדשות ומרווחות על כל אחת ישנה משנות ה- 50 - 60, דירה אחת תנתן לדיירים הנוכחים וכל דייר ישן יזכה ב- 7 דיירים חדשים ועדיף מאוכלוסיה חזקה. הפתוח, התשתיות יכללו ב- 600,000 ש"ח לדירות.