ריבית בנק ישראל ומחירי הדיור - עמדתו של פישר

[tby]

הכנסה הפנויה ירדה לדעתי בתקופה הזו.

הנתונים הרישמיים מודדים עליה ריאלית של 6.6% בהכנסה הפנויה בין 2008 ל 2012

http://cbs.gov.il/www/dafdefet_02/indig8h_12.pdf

כך ש- 6.6% גידול ריאלי בהכנסה פנויה + אינפלציה מ 2008 (~15%) + 17% עודף עליית צחירי דיור - זה עלית מחירי דיור נומינלית של כ 45% - שזה מתאים

[tby]

בנק ישראל ממשיך לרכוש דולרים במרץ כאשר הוא מנסה לקבוע קו עצירה לדולר-שקל

התהליך הזה לא יעיל, ההתערבות של בנק ישראל לא יכולה לשנות את המציאות הכלכלית, וההיקפים לא מאמת משמעותיים.

יש לבצע שורה של צעדים סימולטאנית:

על בנק ישראל להוריד הריבית ועל המדינה להטיל מיסים על משקיעים הרוכשים אגח ממשלתי לטווח קצר (מס מחזור - 0.1% )

במקביל, במקום לגייס אגח בחו"ל על משרד האוצר להגדיל את הגיוסים בשקלים ולהחזיר חוב במט"ח - זה יגדיל את ההיצע של חוב שיקלי ויאפשר להוציא דולרים אל מחוץ למשק הישראלי .

כמו כן יש להורות לחברות הממשלתיות - חברת חשמל, תעשיה אוירית וכו - לבצע עסקאות SWAP לחובות בדולרים ולהופכם לחוב שיקלי - הרי אם בנק ישראל קובע שזו התחתי לשקל דולר, הרי זה צעד עסקי חכם לסגור את החובות במטבע זר באמצעות שקל חזק.

[tby]

יש מלחמה של ממש בתחום המט"ח - למרות הורדת הריבית שער הדולר ב 3.49

לפני קצת יותר מחודש כתבתי:

בנק ישראל ממשיך לרכוש דולרים במרץ כאשר הוא מנסה לקבוע קו עצירה לדולר-שקל

התהליך הזה לא יעיל, ההתערבות של בנק ישראל לא יכולה לשנות את המציאות הכלכלית, וההיקפים לא מאמת משמעותיים.

יש לבצע שורה של צעדים סימולטאנית:

על בנק ישראל להוריד הריבית ועל המדינה להטיל מיסים על משקיעים הרוכשים אגח ממשלתי לטווח קצר (מס מחזור - 0.1% )

במקביל, במקום לגייס אגח בחו"ל על משרד האוצר להגדיל את הגיוסים בשקלים ולהחזיר חוב במט"ח - זה יגדיל את ההיצע של חוב שיקלי ויאפשר להוציא דולרים אל מחוץ למשק הישראלי .

כמו כן יש להורות לחברות הממשלתיות - חברת חשמל, תעשיה אוירית וכו - לבצע עסקאות SWAP לחובות בדולרים ולהופכם לחוב שיקלי - הרי אם בנק ישראל קובע שזו התחתי לשקל דולר, הרי זה צעד עסקי חכם לסגור את החובות במטבע זר באמצעות שקל חזק.

אנחנו משלמים על הטימטום של פקידי האוצר שרצו וגייסו חוב במט"ח, כאשר הם צרכים להחזיר באופן ייזום כל חוב של מדינת ישראל ובחברות הממשלתיות הנקוב במט"ח ובמקומו לגייס בשקלים - בריבית סופר נמוכה

יש הזדמנות לחסוך קצת כסף במשרות ממשלתיות ולסגור את כל המחלקה באוצר שעוסקת בניהול חוב / גיוסים במטבע זר. עם שער שקל כזה ויתרות מט"ח של בנק ישראל - הם יהיו מחוסרי עבודה שנים. כל זמן שהם מגיעים למשרד יש רעיונות אידיוטיים של "בוא נשמור על נוכחות ישראל בשוק החוב הבינלאומי"

באותה נשימה, צריך להפסיק את מכירת ה"בונדס" , להסביר ליהודים הטובים שרכשו אותם, שצו השעה זה פדיון מוקדם שלהם.... - - זה עוד ארגון עם מאות משרות שצריך להיסגר

[tby]

כפי שאני פסימי כשאני בודק מניות / אגחים, כך אני אופטימי לגבי השלום....

החברה הפלסטינית ביהודה ושומרון לא דומה לאוכלוסייה בשאר מדינות ערב, הם עברו ועוברים תהליך של "ישראליזציה" - בעיקר הדור שנולד "לכיבוש" - ילדיו - שהיום כבר בני י 20-25 הם הרבה יותר חילוניים ומשכילים מכל מקום איר בעולם הערבי, שלא לדבר שרמת החיים שלהם היא מהטובות בעולם הערבי שאין לו נפט.
אם תשאל אותם מה הם באמת רוצים - הם רוצים להסתפח לישראל - ההנהגה הפלסטינית "הזקנה" נתפיסת אצלהם כמיושנת, מושחתת ולא אפקטיבית - הם רוצים לגור בלוד, עם תעודת זהות ישראלית.

מנגד - בישראל כבר הפנימו מה נדרש - הימין היום נמצא יותר שמאלה מהשמאל לפני 30 שנה.... ומבין שאם ימשיך למשוך זמן והצעירים הערביים של היום יגיעו לעמדות הנהגה עוד 15-20 שנה - הם כבר לא ירצו מדינה פלסטינית אלא פדרציה עם ישראל - כולל הצבעה לכנסת - ההנהגה הפלסטינית גם מכירה בזאת

העולם הערבי הקיצוני מתפורר, נותרו לעמוד העשירים וירדן שהיא גרורה אמריקאית - מדינות המפרץ / סעודיה מאוד רוצות לנרמל את היחסים עם ישראל כמשקל נגד לאירנים - היחסים היום עימם זה כמו היחסים עם ירדן בעשור לפני הסכם השלום - מסחר, קשרים מדיניים, תאום צבאי - אבל הכל בשקט , מתחת לרדאר מחשש השכנים.

בזכות קארי "שמתאבד על המשימה", נשיא שכבר לא מוטרד מבחירה מחדש, הלחץ אירופאי חסר התקדים בצד גזרים והבטחות, עסקה אזורית של "איראן תמורת פלשתין" והחרדים שמתים לחזור לממשלה יש סיכוי גדול שבישראל יגידו כן לנייר של קארי, על אבו מאזן ילחצו / יתנו גיבוי מדינות המפרץ / סעודיה שיובילו את המהלך מאחור

עוד שנה יריבו על מטר פה מטר שם, הקואולציה אולי תתפרק ותבנה מחדש עם החרדים - אבל יהיה שינוי אווירה , כפי שהיה כשסאדאת הגיע לישראל, וכשיגיע הזמן למשאל עם , יהיה רוב מוצק להסכם

הסימנים לכך בכל מקום, צריך רק לחבר את הנקודות - ביקורים אירופאים רמי דרג בישראל, העלאת ישראל לדרגת "שותף אסטרטגי" בארה"ב, רמזים עבים כפיל מפרס ואחרים על קשרים עם מדינות המפרץ, הלוחמה הבלתי מתפשרת של מצרים בחמס (בשביל פלשתין הגדה ועזה צרכות להיות תחת אותה הנהגה/ שלטון) , בגדה משנים את הגדרת הלאום בתעודות זיהוי החדשות המונפקות מ - "מוסלמי" ל "פלשתין" , תמונות של מארינס המתאמנים עם צה"ל ואפילו בנט בראיון ל BBC ב "HARD TALK" - שזה בסגנון "מוקד" למי שזוכר, אמר דבר פשוט - מכיוון שיש הסכמה כי הנושא יגיע למשאל עם , אין לי מה לצאת מהקואוליציה גם אם יחתם הסדר שלא מקובל על מפלגתי.

כולם במאמץ עילאי לשכנע בישראל כי יש פתרון "לנושא הבטחון" וכי "העולם יערוב להסכם" - כשנשמע על הצעה לצרף את ישראל לנאטו - זה יהיה הסימן האחרון.

ההסתברות לתסריט הנ"ל אינה קטנה טווח הזמן קצר.

[eynetane]

נדמה לי בסה"כ שאנחנו מסכימים על הרוב. אנחנו מסכימים שיותר מידי אנשים ממנפים את עצמם יותר מידי, ושצריך להגביל את זה. אנחנו גם מסכימים על מה זה "מינוף סביר" ומהי הלוואה סבירה. לבסוף, אנחנו מסכימים גם שחלק מהפתרון יכול להיות בניה בפריפריה וחיזוק שלה (למשל ע"י מערכת רכבות טובה).

אם אני מבין נכון, אנחנו לא מסכימים על שני נושאים עיקריים:

1) האם נכון או לא נכון לפעול באגרסיביות להורדת מחירי הדיור - (אני סבור שלא מהטעמים שציינתי למעלה; אתה סבור שכן כי אתה פוחד, ובצדק, מיכולת ההחזר של משקי הבתים) אני מסכים איתך שבמדיניות הנוכחית זה יוביל לגל פשיטות רגל החל מעוד (נניח) 5 שנים, כאשר סטטיסטית רבים מרוכשי הדירות ייכנסו למשבר עקב החלפת מקצוע או נסיבות אחרות.
להבדיל ממך, אני חושב שהפיתרון הוא לא ע"י החלפת הבעיה הנוכחית באחרת (משבר עקב צניחת מחירי הדיור), אלא בהגבלת היווצרות הבעיה הנוכחית. הגבלות על משכנתא והצגת חלופות מגורים זולות יותר הן הפיתרון.

2) עומק המגבלות על המשכנתא - שנינו מסכימים שצריך להגביל את המשכנתאות מאוד, רק ששנינו לא מסכימים עד כמה. המפתיע הוא שאני רואה את הסיכונים בדיוק כמוך, והוכחתי זאת במעשים כשקניתי את ביתי. אלא שהצד שבי שרוצה בכ"ז לאפשר מידה של חופש מעבר למה שאני רואה כסביר, יחד עם מה שנתפש בעיני כהבנה של מה הציבור יאפשר לממשלה לעשות ועל מה ייצאו לרחובות לעוד הפגנה מטופשת נגד מדיניות נכונה (זוכר איזה עליהום עשו על המגבלות הקודמות שפישר הציג?) - שני אלה מוליכים אותי להסכים לאפשר משכנתאות שהן קצת יותר מסוכנות ממה שהייתי לוקח על עצמי - אבל משמעותית יותר חמורות ממה שמותר היום, בידיעה שזה סוג של הרע במיעוטו, ופשרה אפשרית ופרקטית בין הרצוי למצוי.
בעיני הגבלה של משכנתא ל-20 שנה במקום 30 לא רק תורמת בקיצור תקופת הסיכון ב-10 שנים, אלא גם בהקטנת מספר בעלי היכולת התאורטית לרכוש דירה (שבעצמה עשויה להוביל לשיפור במחירי הדיור). מה גם שלקוח שמסכים לקחת על עצמו עוד 10 שנות משכנתא כדי להוריד 15% מההחזר החודשי... נו, בוא נגיד שזה כנראה לא לקוח שקול בדעתו.
שינוי כזה, שאני בספק אם יאושר, יכול לבדו לצמצם את מספר הדיפולט בשנים הקרובות בשליש עד חצי (הערכה מצוצה מהאצבע, אבל בכל זאת).

[jsphs7]

נדמה לי בסה"כ שאנחנו מסכימים על הרוב. אנחנו מסכימים שיותר מידי אנשים ממנפים את עצמם יותר מידי, ושצריך להגביל את זה. אנחנו גם מסכימים על מה זה "מינוף סביר" ומהי הלוואה סבירה. לבסוף, אנחנו מסכימים גם שחלק מהפתרון יכול להיות בניה בפריפריה וחיזוק שלה (למשל ע"י מערכת רכבות טובה).

הבעיה הנוכחית החלה מהפריפריה כשמבצעים חצי עבודה. בתקופץ אולמרט כראש ממשלה קבלו החלטה שלא מתכננים במרכז. החלטה לגיטימית של השלטון אממה - עשו חצי עבודה כי מוקדי התעסוקה העקריים נותרו במרכז והתוצאה היתה שלוב של ריבית נמוכה מדי והיצע חסר שתדלקו עליות מחירים - עד כאן העובדות.

במקביל נעשים מאמצים לקדם פתרונות תעסקותיים במטרופולין באר שבע: עיר הבה"דים והעברת כמות גדולה של אנשי קבע, מרכז התקשוב מול אוניברסיטאת ב"ג.

ממשיכים לחבר בקווי רכבת את חיפה - בית שאן, עכו - כרמיאל, אילת - צפונה, י"ם-ת"א היפה בפתרונות המסילתיים שבתוך חצי שעה אפשר להגיע מירושלים למרכז ת"א או מבית שאן לחיפה. אנשים יכולים להגיע מהר יותר מהפריפריה הגאוגרפית של ישראל אל אזורי התעשיה בהרצליה פתוח או מת"מ חיפה מהר יותר מאשר שתושבתי פ"ת יגיעו לרמת סיב או תושבי הרצליה לרמת החייל בבקרים.

אלו החלטות שיקחו זמן להבשיל.

הבעיה לטעמי, היא שיש כרגע הזדמנות:
1) משק יחסית במצב סביר - אבטלה סבירה,
2) שער חליפין יציב (נמוך מהאופטימום בכ~ 15-20%).
3) שקט בטחוני בגזרות סביבנו (במה שהיה סוריה הערבים הורגים אחד את השני וכרגע פחות מציקים לנו, החיזבאללה נשאב למלחמה השיעית - סונית שמתנהלת On and off מזה 1300 שנה - שוב בזמן שהם הורגים אחד את השני יש להם פחות משאבים להציק ליהודים.
4) מצרים עם אג"ח דו ספרתי, מונשמת ע"י המפרץ, אי סדר פנימי, מאבקי שליטה פנימיים, ניסיונות מצד אתיופיה וקניה להקים סכרים על הנילוס ולשחוק הסכמות שבצעו הבריטים עם הבריטים כשישבו באפריקה והעניקו את מירב מי הנילוס למצרים אף שהמים מקורם בגשמים באתיופיה, קניה, אוגנדה, .....
במצב הזה אני לא רואה את המצרים מציקים לנו יותר מדי כאשר הבדואים מאתגרים את השלטון המרכזי בקהיר.

לכאורה המצב סביר, אבל אין בטחונות שלא ישתנה בעתיד בטווח של שנתיים - שלוש מהיום.

אני לא חושב שישראל יכולה להרשות לעצמה להגיע למצב בו ל- 200,000 בתי אב יש משכנתא של 1,000,000 ש"ח ל-30 שנה כשבמקביל יקרה אחד מן הבאים:

1) עליית ריבית חדה במערב (נניח אג"ח אמריקאי ל- 30 שנה נסחר ב- 5.5%) דבר שיגרור ריבית משכנתאות בישראל להגיע ל- 7.5% ובכזה מצב מסכנים מסכנים מי שימצא את עצמו עם החוב הזה במצב בו הנכס שלו שווה לפעמים פחות מהמשכנתא והבנק דורש בטחונות נוספים.

2) סכון בטחוני בעקבות שנוי כלשהו בגאופוליטיקה של המזרח התיכון - כרגע לא נראה סביר אבל אי אפשר לדעת מה יקרה כאן נניח ב- 2017.

3) כניסה של המשק האמריקאי למיתון כבד וכתוצאה פגיעה קשה בתעסוקה דרך צמצומים גדולים בחברות הרב לאומיות הפועלות כאן והשפעתן רוחבית.

אתה לא רוצה להגיע למצב שיש לך מאות אלפי אזרחים שנפגעים וגורמים פגיעה רוחבית לכל המערכת.

על כן, אני מציע להקדים תשובה למכה, אתה מציע להמתין ולתת למחירים להתאים את עצמם.

זו גישה וזו גישה, לטעמי הגישה שלך מסוכנת יותר אבל בקונסטלציה מסוימת תתן תוצאות טובות יותר.

אם אני מבין נכון, אנחנו לא מסכימים על שני נושאים עיקריים:

1) האם נכון או לא נכון לפעול באגרסיביות להורדת מחירי הדיור - (אני סבור שלא מהטעמים שציינתי למעלה; אתה סבור שכן כי אתה פוחד, ובצדק, מיכולת ההחזר של משקי הבתים) אני מסכים איתך שבמדיניות הנוכחית זה יוביל לגל פשיטות רגל החל מעוד (נניח) 5 שנים, כאשר סטטיסטית רבים מרוכשי הדירות ייכנסו למשבר עקב החלפת מקצוע או נסיבות אחרות.
להבדיל ממך, אני חושב שהפיתרון הוא לא ע"י החלפת הבעיה הנוכחית באחרת (משבר עקב צניחת מחירי הדיור), אלא בהגבלת היווצרות הבעיה הנוכחית. הגבלות על משכנתא והצגת חלופות מגורים זולות יותר הן הפיתרון.

2) עומק המגבלות על המשכנתא - שנינו מסכימים שצריך להגביל את המשכנתאות מאוד, רק ששנינו לא מסכימים עד כמה. המפתיע הוא שאני רואה את הסיכונים בדיוק כמוך, והוכחתי זאת במעשים כשקניתי את ביתי. אלא שהצד שבי שרוצה בכ"ז לאפשר מידה של חופש מעבר למה שאני רואה כסביר, יחד עם מה שנתפש בעיני כהבנה של מה הציבור יאפשר לממשלה לעשות ועל מה ייצאו לרחובות לעוד הפגנה מטופשת נגד מדיניות נכונה (זוכר איזה עליהום עשו על המגבלות הקודמות שפישר הציג?) - שני אלה מוליכים אותי להסכים לאפשר משכנתאות שהן קצת יותר מסוכנות ממה שהייתי לוקח על עצמי - אבל משמעותית יותר חמורות ממה שמותר היום, בידיעה שזה סוג של הרע במיעוטו, ופשרה אפשרית ופרקטית בין הרצוי למצוי.
בעיני הגבלה של משכנתא ל-20 שנה במקום 30 לא רק תורמת בקיצור תקופת הסיכון ב-10 שנים, אלא גם בהקטנת מספר בעלי היכולת התאורטית לרכוש דירה (שבעצמה עשויה להוביל לשיפור במחירי הדיור). מה גם שלקוח שמסכים לקחת על עצמו עוד 10 שנות משכנתא כדי להוריד 15% מההחזר החודשי... נו, בוא נגיד שזה כנראה לא לקוח שקול בדעתו.
שינוי כזה, שאני בספק אם יאושר, יכול לבדו לצמצם את מספר הדיפולט בשנים הקרובות בשליש עד חצי (הערכה מצוצה מהאצבע, אבל בכל זאת).

...

[tby]

לקרוא ולבכות - איזה תרוצים מהגורן ומהיקב להנפקת חוב של מדינת ישראל שהשקל חזק מאוד:

בהנפקה, מכרה הממשלה איגרות חוב בסכום של 1.5 מיליארד יורו, לטווח של 10 שנים ובריבית שנתית של 2.932% - השיעור הנמוך ביותר בהנפקה של ישראל בחו"ל. זו היתה ההנפקה החמישית של הממשלה ביורו.



היקף ההנפקה המתוכנן היה מיליארד יורו, ואולם בשל הביקושים הגבוהים, פי 5.7 מהסכום המתוכנן, הוחלט להגדיל את היקפה ל-1.5 מיליארד יורו [למה? ככה. רק אני חושב שאם היו כאלו ביקושים סימן שהמחיר היה נמוך מדי?!]



בשנים האחרונות מקפיד אגף החשב הכללי באוצר לבצע בתחילת כל שנה אזרחית הנפקה גדולה של אגרות חוב ממשלתיות בשוקי ההון הגלובליים. בתחילת השנה שעברה הוא ביצע בניו יורק בפעם הראשונה הנפקה לשני טווחי זמן; ל-10.5 שנים ול- 30 שנה, בסכום כולל של 2 מיליארד דולר. שנה קודם לכן ביצע האוצר הנפקה גדולה נוספת בניו יורק לתקופה של 10 שנים, בסכום של 1.5 מיליארד דולר.

כלומר מסבירים לנו שזה "הרגל" , משרד האוצר עובד על "טיס אוטומטי


למשרד האוצר אין למעשה צורך להנפיק אגרות חוב ממשלתיות דווקא בחו"ל במטרה לממן חלק מהגירעון בתקציב הממשלה. השנה צפוי אמנם האוצר להנפיק אגרות חוב למימון הגירעון בסכום נטו גדול של קצת יותר מ- 30 מיליארד שקל, אך אנשי יחידת החוב בחטיבה הפיננסית באגף החשב הכללי נערכו לגל הנפקות גדול זה כבר בשנה שעברה, וגייסו בשוק ההון המקומי סכום גדול יותר מהמתחייב לצורך מימון הגירעון בשנת התקציב 2013. כתוצאה מכך סיימה הממשלה את שנת 2013 עם תוספת ליתרות החשבונות שלה בבנקים של כ- 7.1 מיליארד שקל.

והאמת שאין באמת מחסור במזומנים או יכולת גיוס בארץ, אבל שאפשר "להגדיל" "בחינם"אז מי לא מגדיל?

להנפקות שמבצע האוצר מדי שנה בשוקי ההון בחו"ל יש סיבות אחרות: הפגנת נוכחות של ממשלת ישראל בשוקי הכספים הבינלאומיים [כלומר נוכחות הפקידים בטיול חו"ל ע"ח משלם המיסים], הקטנת הלחץ מעל שוק ההון המקומי [שקודם הוסבר שאין כלל בעיה], ויצירת "נקודת ייחוס" (בנצ'מרק) עבור חברות ישראליות שירצו להנפיק בעתיד אג"ח בחו"ל [כלומר האגח הקיים היום של המדינה בחול כבר לא טוב לזה .... ]. שיקול נוסף שנוסף להנפקות בחו"ל בשנתיים האחרונות הוא רמת התשואות הנמוכה בשוקי ההון הבינלאומיים.[ לעומת התשואות הענקיות בת"א לאותם טווחים. מה יקרה עם השקל יחלש ה 10 אחוז? זו תוספת עלות של 10% שלא תוכננה]


אני לפחות מקווה שהפייסקו הזה לא יחזור, לפחות עד שנה הבאה....

[tby]

קראתי את המאמר והתפקעתי מצחוק.


לכלכלן שכתב את המאמר צריך לשלול את התואר מכיוון שאינו מבין דבר בסטטיסטיקה....

פנינה מהמאמר:

"כלומר, כשכל האנשים רוצים לגור באותם מקומות, אי אפשר לבנות מספיק עבור כולם. לכן כמה דירות שלא יבנו, עליות המחירים במקומות המבוקשים יימשכו. [ באמת? ביטלו את כללי ההצע וביקוש?] לעומת זאת, סביר להניח שבמקומות אחרים אנשים לא יהיו מוכנים לשלם את אותם מחירים, משום שמקומות אחרים לא מספקים את אותה איכות חיים כמו המקומות שקרובים למרכז." [כלומר אנשים בפרפיריה לא מוכנים לשלםעל דירות בפריפריה את המחירים של המרכז - האיש גאון כלכלי]


באילת יש היום 10% פחות אנשים מלפני שנה? שסיני סגורה לישראלים?

זה פשוט הזכיר לי מאמר אחר בדה-מרקר שראיין את ראש העיר אילת שציין שהעיר בתנופה:

http://www.themarker.com/markerweek/1.2104536

לפי כתבה זו , אין הפתעה שהמחירים באילת עולים....

[jsphs7]

...

שחור על גבי לבן: קרן המטבע מכריזה בצורה הברורה והנחרצת:

בישראל בועת נדלן - בצורה הכי ישירה כמו הערת עסק חי בדו"חות כספיים - אין יותר מפורש מזה.

http://www.themarker.com/realestate/1.2242771

[eyal12]

TBY

הרעיון יפה אך בעייתי.

1. התשואה הצפויה תהיה הרבה פחות מ 4.7% כי יש הטיית מס לטובת פרטיים מול מוסדיים בהשכרת דירות. פרטיים פטורים ממס שכר דירה עד 5000 שקל. לכן התשואה תהיה נמוכה.
2. לקרנות פנסיה אין ידע בהקמה וניהול של מתחמי מגורים, זה התמחות של קרנות ריט וחברות נדלן מניב.