ריבית בנק ישראל ומחירי הדיור - עמדתו של פישר

[tby]

כחלון מסביר מדוע מחירי הדירות גבוהים - בלי מילה על ריבית:

74% מתכנון הנדל"ן נמצאים בידי משרד הפנים. הוא מתעסק עם תכנון של 20 דירות, בזמן שהמדינה צריכה לפחות 50 אלף דירות בשנה. יש להם מונופול, וזה חייב להישבר. חייבים לאפשר לגופים אחרים לתכנן, שהשוק יתכנן. התוצאה של המונופול הזה היא שמרגע שיש קרקע, עוברות 12 שנה עד שיש דירה. אם המשרדים האזרחיים יתכננו את זה, יהיה טוב יותר, יעיל יותר ומהיר יותר. המדינה כמובן תצטרך לפקח על הכל. אנחנו צריכים 180 אלף יחידות דיור לפחות, מהן 50 אלף יחידות דיור לצעירים ולמתגרשים". כחלון המשיך: "המונופול השני הוא רשות מקרקעי ישראל. 94% מהקרקעות שייכות לרשות, ורק הוא משווק אותן. מדינת ישראל נכשלה בניהול הקרקע. שימו לב לאבסורד: כ–1.5% מהאוכלוסייה עוסקים בחקלאות ו–65% זו קרקע חקלאית. רשות מקרקעי ישראל לא משחרר קרקעות. המדינה לעודד את זה, ואפילו אם היזמים ירוויחו קצת, לא יקרה כלום. צריך להחליט לחלק את הקרקעות למשווקים ולקבלנים שירצו לשווק".

זו טענתי כל העת - מחסור בקרקעות זו הסיבה לעליית המחירים. המחסור נובע משילוב של מדיניות מכוונת (צמצום שיווק במרכז) , חוסר יעילות ממשלתי בתחומי התכנון ומונופול קרקעות ממשלתי .

כל זמן שהיתה בניה מסיבית בשטחים (הנחיה ממשלתית לשחרר קרקעות, גמישות תכנונית, מימון ממשלתי לתשתיות וכו') הבעיות בתחומי הקו הירוק לא הורגשו אך שהיצע הדיור צריך להתרכז בתחומים בהם החוק הישראלי שולט ולא ממשל אזרחי/צבאי אזי המערכת מוצגת במלוא מערמיה.

[tby]

הוא מתייחס גם לאילת וגם לחיפה שאוכלוסייתם לא גדלה בשנים האחרונות, אך היצע הדירות עלה והמחירים עלו.

הסיבה שצריך לשלול את התואר למי שכתב את המאמר נובעת מהעובדה שהוא מתייחס לכל עיר כעומדת בפני עצמה מבחינת היצע וביקוש - כלומר אם יש "קיטון באוכלוסיה" אז לדעת הכותב צריכה להיות ירידת מחירים או לפחות יציבות - כאילו שכל עיר זה אי מנותק .

אבל מדינת ישראל קטנה ולכן המחירים התחילו לעלות במרכז ת"א ואפקט העליה מחלחל למעגלים רחוקים יותר ויותר - כלומר כל אחד קונה "הכי קרוב" שהוא יכול , עפ"י תקציבו ולכן מכיוון שהמוצר "דירה" נמצא במחסור - וזו עובדה - מחירי הדירות עולים בכל הארץ

בכלל כל המאמר מבלבל בין סיבה למסובב - הוא רואה ביקושים ועליי מחירים השכונות חדשות אז המסקנה :

"התוצאה היא לחץ לרכישת דירות באזורים מסוימים בלבד - מה שהוביל לעליות מחירים באזורים שבהם התרכז הביקוש. כשהביקוש ועליות המחירים התרחבו לפריפריה, הם התמקדו בשכונות חדשות ומבוססות יחסית, "

הוא לא מדד ביקושים! הוא הסתכל על נתונים של מכירת דירות, ומה לעשות - היכן שבנו שם מכרו, ומכיוון שזו בניה חדשה ובסטנדרטים חדשים - היא גם יותר יקרה - אך הוא אומר - בגלל ששם היו ביקושים אז שם בנו והמחירים עלו - מסקנה - גם היכן שבונים עולים המחירים אז להיצע אין השפעה על המחירים....

הטענה:

"כשהביקוש ועליות המחירים התרחבו לפריפריה, הם התמקדו בשכונות חדשות ומבוססות יחסית, בעוד שכמעט שאין ביקוש בשכונות המבוססות פחות"

פשוט מופרחת. המחירים בשכונות הישנות בבאר שבע לא עלו? בבת גלים בחיפה המחירים לא עלו?

הבעיה היא גם שלא ברור מה הוא משווה - מחירי דירות חדשות ? ישנות ? עירבוביה ? מניין הנתונים?

לגבי אילת :בנוסף הרי אין דירות ריקות באילת, וכותב המאמר מציין שמחירי הדירות החדשות באילת עלו באותה שנה ביותר מ–4% - אז מי קנה את הדירות החדשות? מי קנה את דירות 10% התושבים שכביכול עזבו? כלומר ההסתמכות על "סטטיסטיקה" של תושבים רשומים היא שגיאה גסה - כי לא "תושבים רשומים" גרים בדירות אלא תושבים.

בקיצור, לא רציני.

[jsphs7]

מכובדי tby, חג שמח.

אני מבין את הבעיה שאתה טוען לגביה. אתה טוען שהיועצים המשפטיים וצבא פקידי האוצר עומדים על המשמר ומהווים קו הגנה.

הבעיה לטעמי מצוייה בתחום סמכותו של מבקר המדינה. לו פקיד ממונה שכולם יודעים שהוא איש\ה של מנדהו שר\ת XXX מונה לתפקיד מבלי שיש לו את הכישורים המינימאליים חובתו של מבקר המדינה לפעול להפסקת כהונתו, רעש תקשורתי גדול - לאחר מקרה או שנים בטווח של חודשים שכזה מנוי היה מתפוצץ היו מפסיקים עם הנוהג.

לטעמי, מה שאתה מספר קורה גם בחברות ציבוריות. יצא לי לעבוד בחברה הנסחרת בת"א 100 כשבעל הבית מינה את בנו חסר הכישורים לסמנכ"ל בשכר גבוה. כמה חברות צבוריות בהן כסף צבורי מתחזק את אנשיו של בעל השליטה? וחמור מכך, אותו קרוב משפחה לא פוחד על הישבן אבא לא יעיף אותו גם אם יעשה נזקים בתקווה שילמד מספיק עד היום בו יצטרכו להעביר את השרביט.

כמה חברות רוקנו מכספים שגוייסו באג"ח בעזרת העסקת בני משפחה בכמות גדולה ובתפקידים בכירים?

כתבת: "אבל לממשלה יש חזון עם סיסמא מאוד קליטה - רכבת לכל ישוב של 50 אלף איש ולא משנה בכלל אם זה נכון או לא."

אני בפירוש מסכים לחזון הזה. הייתי רוצה רכבת לטבריה, לנצרת עלית, לעפולה, לכרמיאל - כשאני כותב רכבת הכוונה לרכבת שתגיע מכל אחת הערים הללו לעיר המחוז חיפה במחצית השעה. בתוך כמה שנים בית שאן תהיה מקום אחר לחלוטין אם בחצי שעה ניתן יהיה להגיע למת"מ חיפה.

לגבי "שנמל חיפה יהיה "נמל ירדני" בים התיכון וחייבים רכבת.

גם אני מכיר את התכנון הזה וכבר היום לא אחת רואים משאיות טורקיות על כביש 71 בדרך לירדן - המשאיות הללו גם זוכות ללווי משטרתי.
אני מניח שאדוני לא מתכוון לשטח אקסטריטוריילי ירדני בחיפה, לי אין שום בעיה שנמל חיפה מבצע עבודות גם בעבור ירדן וטורקיה ומאפשר לממלכת ירדן קשר טריטוריילי ללא ריבונות עד נמל בים התיכון וקשר לאירופה ולטורקיה אפשרות לשנע מטענים לרבות סחורה חקלאית טרייה למפרץ הפרסי. גם בעתיד, כשסוריה כנראה תפורק לפי מפתח אדמתי ותהיה מדינה סונית מארם דמשק ועד ארם צובא בואך גבול טורקיה הקשר המסילתי המהיר בין חיפה ואירביד הוא משהו שמהווה בונוס רציני וסיבה טובה לא לייצר פרובוקציות הן לשלטון ההאשמי והם לאיסלמיסטיים באנקרה.

גם אם בעתיד יהיה ניתן להעביר שיירות של משאיות דרך מה שהיום (או אולי לפני 3 שנים?) סוריה - העברה של סחורות בדרך הים והרכבת זולה ומהירה יותר מכל אופרציה אחרת.

אז, כמו הקשר המסילתי המתוכנן בין אילת ובאר שבע הקו חיפה - בית שאן ישמש לשמוש כפול: העברת אוכלוסיה ביום בעיקר בשעות הפעילות אל מרכזי התעסוקה ובלילות \ שעות "מתות" מבחינה תפעולית כרכבות מטען.

רכבת לאילת שתוכל לחבר את נמל הים בים סוף עם חיפה \ אשדוד בים התיכון יכול להוות אלטרנטיבה להעברת מטענים דרך תעלת סואץ. תן את האפשרות לאניה לפרוק את מטענה מהמזרח \ אפריקה באילת ובתוך לילה הסחורה הזאת בדרכה לאירופה מחיפה ותראה שיהיו לישראל יותר חברים בעולם. קו צנור אילת אשקלון עושה את העבודה בתחום נוזלי האנרגיה רכבת לאילת תתן מענה דומה למטענים מוצקים לרבות מכולות.

כ- by product קיבלת אפשרות להגיע בשעתיים מת"א לאילת ברכבת.

הפתרונות למרכז חייבים להבנתי לכלול רכבת תחתית שתתחיל מקו בודד כמו באנגליה ותתרחב ותתרחב ותתרחב. ת"א סתומה בבוקר ואחר הצהרים. הפתרון חייב להיות מסילתי וצבורי וזול.

[jsphs7]

ל- tby,

שבת שלום,

לעניין מבקר המדינה מסכים - את הדו"ח השנתי שמכיל את כל הליקויים יש להמיר לדו"ח שבועי כל פעם בנושא אחר.

לעניין רכבת, בחלק מהפוסט דנו במשבר הדיור, הפתרון ארוך הטווח נעוץ ביציאה מהחומות של מדינת ת"א.

כתבת שרכבת בית שאן - חיפה תשמש 600 איש ביום - אז זה בשלב ראשון, אם הרכבת תהיה מוצלחת אתה תראה כיצד 600 הופך ל- 6000 ובהמשך ל- 60,000. אין שום סיבה שלא ניתן יהיה להגיע לעיר המחוז הכלכלית של הגליל ברכבת מהמזרח.

בכל מקום שבנו ברכבת מהירה וזמינה נעשה בה שימוש באם מגיעים למרכז העיר ולא מנסים לחסוך כמה גרושים ולבנות תחנה באמצע שום מקום.

הדוגמא שהבאת בקשר לדימונה ובנית הרכבת לא לוקחת בחשבון פרמטר חשוב ביותר שגרם למתכננים להביא קו רכבת לדימונה מלכתחילה. לפרמטר הזה קוראים מכון מחקר בשם הקריה למחקר גרעיני ליד דימונה. ובהחלט יש פרטי ציוד שנח יותר להביא ברכבת על פני משאיות. לידיעתך, בדימונה יש גם מנחת (נחש למה).

אי אפשר להשוות את עפולה וסביבתה שכוללת כ~ 50,000 תושבי העיר ועוד כ~ 200,000 הישובים מסביב מרחק 15 דקות ברכב. או נצרת (תחתית ועלית) או כרמיאל לדימונה.

לגבי המרכז, כפי שכתבתי הייתי רוצה רכבת תחתית איכותית בת"א וסביבתה - רכבת שתאפשר לתושבי בת ים, חולון, יפו, ת"א, פ"ת, רמת גן, גבעת שמאול, אזור, אור יהודה, ..... להתנייד בעיר ברכבת שתעבור בכל 10 דקות בתחנות כל היום וכל הלילה כיאה לערים מהסדר גודל הזה בעולם. אני מצפה שהרכבת הזאת תגיע לכל אזורי התעשיה באזור, מוקדי העסקים לרבות מסחר.

ההצלחה של אזורי התעשייה בשכר גבוה לדוגמא במת"מ חיפה הם בעקבות קרבה למוסדות ההשכלה גבוה בחיפה - קרי הטכניון וגם אוניברסיטת חיפה וקרבה לקו רכבת שיכול להביא עובדים אף מהמרכז.

בחוכמה רבה אזורי תעשיה דוגמאת מת"מ, הרצליה פתוח, ובאר שבע הם במרחק הליכה מתחנת הרכבת.

לגבי מחירים, הרי רכבת לא בונים בשנה אז את ה- 7 מיליארד שאתה מדבר עליהם אם פורסים על פני 4 שנות בניה כפי שנהוג בישראל ההוצאה לא כזו כבדה כפי שאתה מציג זאת.

אם תבוא ותגיד, אני מעדיף שנתיים לשים 15 מיליארד ש"ח על מנת להתחיל ולסיים underground בת"א אני מוכן לדחות את קוי הרכבת בפריפריה. אבל, כל עוד זה לא המצב וחלק גדול מהכסף כבר הוצע אז יש לבצע ולא לאבד את ההשקעה עד כה (רבה) לטמיון.

[eynetane]

אי אפשר להוריד את מחירי הדיור, הורדה משמעותית ובת קיימא, תשכחו מזה.
אי אפשר לא כי אין כלים לעשות את זה אלא כי זה יפיל את כל המשק. יגמור את הכנסות הממשלה ממיסים (שהרי רוב מחיר הדירה הולך למדינה בכלל), ויפגע פגיעה היקפית בכל השוק הניזון מכך --> פגיעה נוספת אנושה בצמיחה.
מעבר לכך, הורדה במחירי הדיור של מעבר ל10-15% ואנחנו נמצא פה אלפים דופקים על דלתות הסעד (ישולם ממיסים) ואלפים נוספים שייזרקו מבתיהם (כי הביאו הון עצמי של 20% וגם ככה בקושי יכולים לעמוד בתשלומים).
הכי טוב שאפשר זה לנסות לשמר את המחירים הקיימים ע"י בניה בסמוך לאיזורי הביקוש וע"י הרחבת איזורי הביקוש (אישי אני חושב שרכבת טובה לפריפריה ורשת יעילה מתחנות הרכבת למרכזי הערים תרחיב את הביקוש לפריפריה ע"ח המרכז).
בד בבד חייבים להקשיח את תנאי המשכנתאות בהדרגה ובבטחה, משהו במתכונת של מה שאתם הצעתם, אבל לדעתי אפילו יותר קשיח.

כשקניתי דירה (היה לי מזל גדול, לפני 8 שנים) - היה לי הון עצמי של כ-50-60% והכנסה זוגית מעל הממוצע ללא ילדים, ועדיין רעדו לי ה"קהונס" כמו שהן לא רועדות לזוג צעיר שלוקח היום משכנתא במליון עם החזרים של 35% מההכנסה שלהם לשלושים שנה (שלא לומר כאלו שמזייפים הכנסה לטובת העניין). לא הבנתי אז איך אפשר להתחייב לתקופה כ"כ ארוכה ועל סכומים כ"כ גדולים במצב שבו אנשים מחליפים או נאלצים להחליף עבודות כל 3-4-5 שנים וסביבת ריבית לא יציבה. לא רציתי לשמוע על משכנתא ליותר מ-10 שנים, ובפועל תכננתי על פחות.
אני הייתי מגביל משכנתא ל20 שנה, עם הנחיות לגבי חלוקת הסיכון בין המסלולים, עם הוכחה ברורה יותר של הכנסה, ועם מקסימום מימון 70% - וגם זה בתנאים חריגים. אין מה לעשות, לפעמים החוק צריך להציל אנשים מהטיפשות של עצמם.

[jsphs7]

אי אפשר להוריד את מחירי הדיור, הורדה משמעותית ובת קיימא, תשכחו מזה. עד כמה שאני זוכר פעם אמרו לי שאין לא יכול יש לא רוצה.


אי אפשר לא כי אין כלים לעשות את זה אלא כי זה יפיל את כל המשק. יגמור את הכנסות הממשלה ממיסים (שהרי רוב מחיר הדירה הולך למדינה בכלל), ויפגע פגיעה היקפית בכל השוק הניזון מכך --> פגיעה נוספת אנושה בצמיחה.

הפוך גוטא, הפוך, במידה ותתוקן תקנה שלא מאפשרת למערכת הבנקאית לדרוש בטחונות נוספים כנגד ירידת ערך בטחונות למשקי בית - מי התחייב שישלם 30 שנה את מה שהתחייב. הבנקים יעמדו גם בירידה של 40% במחיר. החשש הוא לקונים.

ברגע שהמחירים יוזלו ויהיה הצע של דירות בהתאם לבקוש המשק יהנה מפריחה - החובות של משקי הבית העתידיים יקטנו והם יוכלו לצרוך יותר. דווקא כיום משעבדים את כלל המשק ל- 4 קירות - זה טעות, טעות וטעות.

אתה יודע מה, בוא נחכה כמה שנים, בינתים נכניס ללואת החנק עוד 30,000 זוגות בשנה שקונים באשראי זול וזמין ובעיקר במחיר הגבוהה עד פי 5 בממוצע מעלות יצור המוצר. בעוד 5 שנים (נניח) הפד בארה"ב יחליט שהוא חייב לצנן את הבורסות על מנת לא ייצר בועה ואז בצעדים איטיים נגיע למצב בו אג"ח ל- 30 שנה בארה"ב נותן 5.5% בהתאמה אג"ח ממשלתי ישראלי לטווח של 30 שנה יתן 7% ומשכנתא לא תהיה זולה מ- 7.5% - ואז נמצא את עצמינו עם 400,000 משקי בית שנטלו 1,000,000 ש"ח חוב ל- 30 שנה משכר משפחתי של 9,000 ש"ח - זה לא בר קיימא.

ואז יתחל התקון - הזוגות החדשים ימצאו את עצמם קונים נכס ב- 700,000 ש"ח כשהם מביאים 400,000 ש"ח מהבית ולווים 300,000 בתנאים של 8% שנתית לעומתם המשועבדים משלמים חוב של פי כמה - אז תגיד לי, כמה זמן ניתן להמשיך לנפח את הבלון הזה כשמעל ראש הקורבנות מרימים עוד ועוד את להב הגליוטינה שהמעצור בדרך נתון בידי הפד בארה"ב, או שחקני המזרח התיכון בזירה הבטחונית.


מעבר לכך, הורדה במחירי הדיור של מעבר ל10-15% ואנחנו נמצא פה אלפים דופקים על דלתות הסעד (ישולם ממיסים) ואלפים נוספים שייזרקו מבתיהם (כי הביאו הון עצמי של 20% וגם ככה בקושי יכולים לעמוד בתשלומים). אז אדוני מציע להמיר אלפים דהיום ברבבות בעוד כמה שנים?

מה שלא בר קיימא היום לא יהיה בר קיימא בעוד כמה שנים.

הכי טוב שאפשר זה לנסות לשמר את המחירים הקיימים ע"י בניה בסמוך לאיזורי הביקוש וע"י הרחבת איזורי הביקוש (אישי אני חושב שרכבת טובה לפריפריה ורשת יעילה מתחנות הרכבת למרכזי הערים תרחיב את הביקוש לפריפריה ע"ח המרכז).
בד בבד חייבים להקשיח את תנאי המשכנתאות בהדרגה ובבטחה, משהו במתכונת של מה שאתם הצעתם, אבל לדעתי אפילו יותר קשיח.

כשקניתי דירה (היה לי מזל גדול, לפני 8 שנים) - היה לי הון עצמי של כ-50-60% והכנסה זוגית מעל הממוצע ללא ילדים, ועדיין רעדו לי ה"קהונס" כמו שהן לא רועדות לזוג צעיר שלוקח היום משכנתא במליון עם החזרים של 35% מההכנסה שלהם לשלושים שנה (שלא לומר כאלו שמזייפים הכנסה לטובת העניין). לא הבנתי אז איך אפשר להתחייב לתקופה כ"כ ארוכה ועל סכומים כ"כ גדולים במצב שבו אנשים מחליפים או נאלצים להחליף עבודות כל 3-4-5 שנים וסביבת ריבית לא יציבה. לא רציתי לשמוע על משכנתא ליותר מ-10 שנים, ובפועל תכננתי על פחות.


תקשיב, כבר כיום בתים בפריפריה שעלו 350,000 ש"ח בתקופת קיינתך עולים היום 900,000 ש"ח. שום שפור של השכר באותם האזורים לא קרה - אתה חושב שמה שקרה יכול להתמיד? נעזוב את הפריפריה ונדבר על המרכז - עליית מחיר של 80% בכמה שנים זה תהליך אפשרי?

אני הייתי מגביל משכנתא ל20 שנה, בעצמך טענת כי חוב ניתן ללוות ל- 10 שנים בשל הסכנות שבדבר - כעת אתה מציע 20 שנה? למה לא 40? 10 שנים זה זמן הגיוני.

עם הנחיות לגבי חלוקת הסיכון בין המסלולים, עם הוכחה ברורה יותר של הכנסה, ועם מקסימום מימון 70% - וגם זה בתנאים חריגים. אין מה לעשות, לפעמים החוק צריך להציל אנשים מהטיפשות של עצמם.

...

[tby]

פלסנר מנפץ את התאוריה של בועת מחירי נדל"ן בישראל:




הגרף מראה כי במונחי הכנסה , המחירים היום בממוצע רב שנתי - כלומר יש עוד מקום רב לעליות

במקביל ברור כי ההיצע פוגש את הביקוש כבר בשלב "דירה על הנייר" - אין בניה ספקולטיבית של דירות בישראל

והדבר האחרון (אך הראשון בחשיבותו) - הבעיה היא שחרור קרקעות ע"י המנהל - עד שזה לא יוסדר, המחירים ימשיכו לעלות , יש חוסר של כ 100 אלף דירות כבר היום

[eynetane]

"עד כמה שאני זוכר פעם אמרו לי שאין לא יכול יש לא רוצה." --> נכון, וזה בדיוק המצב. לא רוצה. הממשלה לא רוצה. ומסיבות טובות, אם יורשה לי.
אגב, שכחתי לציין עניין חשוב למעלה - בעוד שלהוריד את מחירי הדיור זה מסוכן, להשאיר אותם על כנם (נומינלית) זה רעיון לא רע בכלל. שחיקה הדרגתית ריאלית של מחירי הדיור תהיה דבר טוב.

"ברגע שהמחירים יוזלו ויהיה הצע של דירות בהתאם לבקוש המשק יהנה מפריחה - החובות של משקי הבית העתידיים יקטנו והם יוכלו לצרוך יותר." --> בתיאוריה זה נשמע טוב. זליכה אומר את זה אפילו עם יותר כריזמה. בפועל, אנחנו לא משק מוטה צריכה כמו המשק האמריקאי, ולכן אל תצפה לאותה תוצאה כמו שם. כמות הפעילות במשק תקטן (גם אם תקוזז במידה לא מעטה ע"י הגדלת הצריכה הפנויה).
אני מסכים עם מה שכתבת בהמשך לגבי זה שמשקי הבית נוטלים חובות גדולים מידי לכגישת דירות, ולא היית צריך לפרט שם. כתבתי אותו הדבר במילים אחרות בפוסט הקודם. אבל הפיתרון שאני רואה לכך הוא הצרת צעדי משקי הבית. אין סיבה שזוג צעיר ימנף עצמו לדעת עם 75% משכנתא.

מה שלא בר קיימא היום לא יהיה בר קיימא בעוד כמה שנים. --> לא נכון. אם מחירי הדירות יישארו פחות או יותר כמו שהם (ואולי יירדו קצת אך לא יותר מ 10% כאמור), ואם התל"ג ימשיך לגדול, בהדרגה נגיע למצב טוב יותר.

" נעזוב את הפריפריה ונדבר על המרכז - עליית מחיר של 80% בכמה שנים זה תהליך אפשרי?" --> כן, וזו לא פעם ראשונה שזה קורה, בארץ או בעולם.
מה לעשות, בניגוד לפרסומים בתקשורת יש לנו ארץ נהדרת ורובנו רוצים לגור כאן, ולא בשום מקום אחר בעולם. אני אמנם לא מבין למה כולם רוצים לגור דווקא בתל אביב, אבל נעזוב את זה.
עליית המחירים בפריפריה דווקא מוכיחה את ההיפך ממה שאתה חושב: שאפשר לגרום לאנשים לעבור לגור בפריפריה. שבניה בפריפריה היא פתרון מצויין. גם בארה"ב לא כולם יכולים להרשות לעצמם דירה במנהטן, ואפילו לא בניו יורק. אז הם הולכים לגור בניו ג'רזי, וזה גם בסדר.

בעצמך טענת כי חוב ניתן ללוות ל- 10 שנים בשל הסכנות שבדבר - כעת אתה מציע 20 שנה? למה לא 40? 10 שנים זה זמן הגיוני. --> אני אכן חושב שבתיכנון נכון, לא כדאי להתחייב לתקופות ארוכות כל כך. יחד עם זאת, אני גם יודע שאני לא מקרה מייצג, ושאין סיבה מספקת לחסום אנשים שכן יכולים לקחת כזה סיכון (ויש לא מעט: רופאים, עצמאים עם עסק מבוסס, בכירים בשירות הציבורי) רק בגלל שיש כמה טיפשים שרוצים את כל מה שהם רואים. אז כן, אני לא ממליץ להתחייב למשכנתאות של 20 שנה, מה גם שהירידה בהחזר החודשי מצחיקה ביחס לגידול בתקופת ההתחייבות, אבל מרגיש שיהיה קשה להעביר תקנה שאוכפת משכנתאות קצרות יותר.

[jsphs7]

"עד כמה שאני זוכר פעם אמרו לי שאין לא יכול יש לא רוצה." --> נכון, וזה בדיוק המצב. לא רוצה. הממשלה לא רוצה. ומסיבות טובות, אם יורשה לי.
אגב, שכחתי לציין עניין חשוב למעלה - בעוד שלהוריד את מחירי הדיור זה מסוכן, להשאיר אותם על כנם (נומינלית) זה רעיון לא רע בכלל. שחיקה הדרגתית ריאלית של מחירי הדיור תהיה דבר טוב.

לטעמי המסקנה שלך שגויה. אני מסכים כי הממשלה בפעולותיה מונעת ירידת מחירים ולא מבצעת את הפעולות הדרושות על מנת שזה יקרה - ותרשה לי להתנבא - ימשיכו בקצב הזה, בבחירות הבאות הליכוד, יש עתיד והבית היהודי יחטפו בקלפי.
המערכת הבנקאית בישראל עברה יחסית בקלות את המשבר של 2008-9 פשוט כי היא עוד לא נכנסה לתהליך שאפיין את המערכות היותר מתקדמות. כעת תאר לך איך יראה המשבר הבא כשכל ילדון עם 200,000 ש"ח הון עצמי אמיתי מצליח ללות 1,000,000 ש"ח תוך שהוא משעבד את הבית של הוריו המזדקנים, הפנסיות שלהם, ומתחייב לסכומים שבמשבר עלול לא לעמוד בהם. וכמוהו מאות אלפים. אתה רוצה לחזור למציאות של 2002 כשמאות אלפי אנשים התחייבו למשכנתא של 5000 ש"ח בחודש ל- 30 שנים? בשיא המשבר של 2002 הכרתי בחור שהיה סטודנט וקנה דירה ברעננה ב- 350,000$ האם אתה מבין מה המשמעות של הסכון שהוא נטל וחטף בפרצוף? אז היה מדובר בבודדים שלקחו את הסכומים הללו - אתה רוצה מאות אלפים עם חוב של 1,000,000 ש"ח לבנק - ולהזכירך 2002 יכולה לחזור לבקור חוזר. כעת יש רבבות רבות של משכנתאות ענק כשהמשק הישראלי לאחר מושג הקביעות - אתה רוצה מאות אלפים שמפוטרים במקביל ולא מסוגלים לשלם? זכור, מי שקונה במחירים הללו מעביר את כל ההון הראשוני שלו ועוד נוטל חובות ענק - אין לו דרגת חופש לטעות - משבר קשה והוא מחוק.
אני לא דואג לבנקים - אני דואג ללווים שמסכנים את עצמם בצורה מסוכנת. האם תרשה לפלוני לנהוג בכביש החוף ב- 200 קמ"ש אף על פי שהוא בטוח שלו לא יקרה כלום וביכולותו לעמוד בסכון? יתכן מאוד שהוא יעשה זאת שוב פעם ושוב פעם אבל הסכון הוא לא משהו שהמדינה מרשה.


"ברגע שהמחירים יוזלו ויהיה הצע של דירות בהתאם לבקוש המשק יהנה מפריחה - החובות של משקי הבית העתידיים יקטנו והם יוכלו לצרוך יותר." --> בתיאוריה זה נשמע טוב. זליכה אומר את זה אפילו עם יותר כריזמה. בפועל, אנחנו לא משק מוטה צריכה כמו המשק האמריקאי, ולכן אל תצפה לאותה תוצאה כמו שם. כמות הפעילות במשק תקטן (גם אם תקוזז במידה לא מעטה ע"י הגדלת הצריכה הפנויה).
אני מסכים עם מה שכתבת בהמשך לגבי זה שמשקי הבית נוטלים חובות גדולים מידי לכגישת דירות, ולא היית צריך לפרט שם. כתבתי אותו הדבר במילים אחרות בפוסט הקודם. אבל הפיתרון שאני רואה לכך הוא הצרת צעדי משקי הבית. אין סיבה שזוג צעיר ימנף עצמו לדעת עם 75% משכנתא.

אומר זאת בצורה מפורשת - אני לא רוצה שהקונה החציוני יקח הלוואה שהיא מעל מחצית מהשכר החציוני במשק ואני לא רוצה שיקח חוב לתקופה שעולה על 10 שנים. כל השאר הוא כלים להכניס אותו לתלם.

מה שלא בר קיימא היום לא יהיה בר קיימא בעוד כמה שנים. --> לא נכון. אם מחירי הדירות יישארו פחות או יותר כמו שהם (ואולי יירדו קצת אך לא יותר מ 10% כאמור), ואם התל"ג ימשיך לגדול, בהדרגה נגיע למצב טוב יותר.

" נעזוב את הפריפריה ונדבר על המרכז - עליית מחיר של 80% בכמה שנים זה תהליך אפשרי?" --> כן, וזו לא פעם ראשונה שזה קורה, בארץ או בעולם. מדינת ישראל לא מתחילה ולא נגמרת בצפון ת"א ועד רמת השרון ולא מהים ועד רעננה. אי אפשר לומר בו נעזוב את הפריפריה - בעיני, מי שגר בעיירה שיש בה 2-3 מפעלים שהשכר החציוני המשולם באותו הישוב הוא 4000 ש"ח אני לא רוצה שהוא יקנה בית \ דירה עם חוב של 750,000 ש"ח כי מה שעלה 350,000 ש"ח לפני 7 שנים עולה היום 900,000 ש"ח. אחזור ואומר מה שכרגע לא בר קיימא לא סביר כי יהיה בר קיימא כעת בטווח זמן הקרוב (אם תרצה בארמית בעגלא ובזמן קריב), הפגיעה בו בילדיו ובכל מרקם החיים של כל הישוב (גם לספרית של אישתו שלא תוכל לקבל קליינטיות בעקבות פצוץ או המכולתניק שאצלו רושמים....) - מדובר בפגיעה פוטנציאלית חמורה ביותר בבקורו של "ברבור שחור" - ואני סובר שעל השלטון למנוע מצב כי בקרות משהו נמצא את עצמינו בקטסטרופה של מאות אלפי בתי אב וזה מה שיש בפריפריה.

מה לעשות, בניגוד לפרסומים בתקשורת יש לנו ארץ נהדרת ורובנו רוצים לגור כאן, ולא בשום מקום אחר בעולם. אני אמנם לא מבין למה כולם רוצים לגור דווקא בתל אביב, אבל נעזוב את זה.
עליית המחירים בפריפריה דווקא מוכיחה את ההיפך ממה שאתה חושב: שאפשר לגרום לאנשים לעבור לגור בפריפריה.

את הטעון הזה אני מקבל - אני סובר שהעברת אוכלוסיה חזקה לפריפריה הוא פתרון רצוי - אבל המחירים בפריפריה כבר עולים על המחירים שהיו במרכז לפני 6 שנים. נראה לך הגיוני כי דירת עמידר מתפוררת בעיר פריפראלית קטנה שכמעט פשטה את הרגל לפני לא הרבה שנים עולה היום כמו דירה בצפון הישן של ת"א ב- 2007? זה נראה לך סביר? לי לא.

אם תקרא את מה שכתבתי למר tby, חלקתי על דעתו בעניין רכבות, אני סובר כי רכבות שיסיעו המונים מערי השינה למקומות העבודה הם פתרון רצוי.

שבניה בפריפריה היא פתרון מצויין. גם בארה"ב לא כולם יכולים להרשות לעצמם דירה במנהטן, ואפילו לא בניו יורק. אז הם הולכים לגור בניו ג'רזי, וזה גם בסדר.

בעצמך טענת כי חוב ניתן ללוות ל- 10 שנים בשל הסכנות שבדבר - כעת אתה מציע 20 שנה? למה לא 40? 10 שנים זה זמן הגיוני. --> אני אכן חושב שבתיכנון נכון, לא כדאי להתחייב לתקופות ארוכות כל כך. יחד עם זאת, אני גם יודע שאני לא מקרה מייצג, ושאין סיבה מספקת לחסום אנשים שכן יכולים לקחת כזה סיכון (ויש לא מעט: רופאים, עצמאים עם עסק מבוסס, בכירים בשירות הציבורי) רק בגלל שיש כמה טיפשים שרוצים את כל מה שהם רואים. אז כן, אני לא ממליץ להתחייב למשכנתאות של 20 שנה, מה גם שהירידה בהחזר החודשי מצחיקה ביחס לגידול בתקופת ההתחייבות, אבל מרגיש שיהיה קשה להעביר תקנה שאוכפת משכנתאות קצרות יותר.

שים לב, אין לי בעיה עם מי שלקח הלוואות על שכר מוכח ובטוח כמו מרצים באוניברסיטאות, רופאים בבתי חולים, ... הבעיה שלי היא לא עם הללו אלא אם מי שעובד בשכר בסדר בהיטק שנתיים וחושב שזה מאפשר לו ללוות 1,000,000 ש"ח ל- 30 שנה. אני סובר שגם ל- 10 שנים אל לו להתחייב.

[tby]

החלם נמשך:

משרד האוצר ינסה לגייס הון בהנפקת אג"ח ממשלתיות באירופה במהלך הימים הקרובים. כך הודיעה היום (ה') החשבת הכללית באוצר, מיכל עבאדי-בויאנג'ו. בנקי ההשקעות הזרים ברקליס, גולדמן זאקס וסיטי נבחרו כחתמים בהנפקה. עפ"י ההערכות המדינה תנסה לגייס כמיליארד אירו.
"בימים הקרובים תצא משלחת של היחידה לניהול החוב שצפויה לקיים סדרת פגישות עם משקיעים זרים באירופה כחלק מתכנית קשרי משקיעים כדי לבחון ביקושים בשווקים הבינלאומיים", נכתב בהודעה לתקשורת. בראש המשלחת יעמוד סגן בכיר לחשבת הכללית, רו"ח יהלי רוטנברג, ביחד עם מנהל החוב הממשלתי, גיל כהן ונציגת משרד האוצר בניו יורק, סיגלית סייג.
לפני שנה גייס האוצר 2 מיליארד דולר בהנפקת אג"ח לטווחים של 10 ו-30 שנה. ההנפקה האחרונה באירו התבצעה בשנת 2010 בסכום של 1.5 מיליארד אירו לטווח של 10 שנים.


ואני שואל - מדוע מגייסים חוב במטבע זר כאשר לכולם ברור שהשקל חזק מדי - משרד האוצר מבצע SWAP לשקל לחוב דולרי קיים ובנק ישראל שומר על ריבית נמוכה שפוגעת בחלקים לא קטנים של הציבור?

הרי אם יש צורך להחזיר חוב במטבע זר - מה יותר טוב מלגייס בשקלים , לקנות מטבע זר (1.35 מליארד דולר - שווי ההנפקה ) - ולעזור לשקל ?

אבל אנו הרי גרים בחלם, ובחלם יש יחידת ניהול חוב שעיסוקה גם חוב במטבע חוץ והם לא מוכנים לוותר על הנסיעות לחו"ל, גם ליהלי, גיל וסיגלית מגיע!
אין כמו המפגשים עם החתמים "ובדיקת השוק" , - ההרגשה של "ילדים גדולים" .... אנשי העולם...

הרי מה סה"כ יקרה? פקידי אוצר אחרים , שיושבים ליד גיל ויהלי - באותו מסדרון - ייסע לחו"ל לארגן SWAP , שאומנם עולה כסף - אך איך אפשר להשוות זאת עם המעבר בביקורת הגבולות בנתב"ג על חשבון הציבור.... - כך מרוויחים שתי נסיעות במכה אחת!