ריבית בנק ישראל ומחירי הדיור - עמדתו של פישר

[tby]

ברואבי בונים דירות ענק של 5 חדרים 140מטר במחיר של 400,000 ש"ח בטכנולוגיה ועלות פועלים וחומרים שאינם שונים ממה שנמכר בירושלים ב- 1,500,000 ש"

על מנת לדייק, הבניה ברואבי אינה עפ"י התקנים הישראלים של בניה (ממ"ד, חניות, איכות חומרים, בידוד, תקני אש וכו') - ולכן זולה יותר , אינה תחת משטר מיסוי ישראלי - ולכן זולה יותר וכח האדם בשטחים מרוויח כשליש והוצ' המעביד - פנסיה, ביטוח בריאות , ביטוח לאומי - נמוכות ביותר ביחס לישראל.

הבעיה היא מחירי קרקע, לא מחירי בניה - ובזה שולטת המדינה.

אם תתן ךי קרקע לבניה בחינם, המחיר בניה יהיה כ 400,000 ש"ח ל 100 מטר - בישראל.

תוסיף לזה קצת עלויות מימון ורווח קבלני - תקבל מחיר של דירה בבניה ציבורית כאשר המדינה תורמת את הקרקע

[jsphs7]

על מנת לדייק, הבניה ברואבי אינה עפ"י התקנים הישראלים של בניה (ממ"ד, חניות, איכות חומרים, בידוד, תקני אש וכו') - ולכן זולה יותר , אינה תחת משטר מיסוי ישראלי - ולכן זולה יותר וכח האדם בשטחים מרוויח כשליש והוצ' המעביד - פנסיה, ביטוח בריאות , ביטוח לאומי - נמוכות ביותר ביחס לישראל.

הבעיה היא מחירי קרקע, לא מחירי בניה - ובזה שולטת המדינה.

אם תתן ךי קרקע לבניה בחינם, המחיר בניה יהיה כ 400,000 ש"ח ל 100 מטר - בישראל.

תוסיף לזה קצת עלויות מימון ורווח קבלני - תקבל מחיר של דירה בבניה ציבורית כאשר המדינה תורמת את הקרקע

ל- tby, אני מבקש להראות לך מה כתבתי בפוסט זה בחודש מרץ - כתבתי כי:

"כשיש קרטל, הרגולטור צריך להפעיל את סמכותו ולדאוג להגדלת היצע ואף הפחתת מחיר.

פתרון 1 (לדעתי) הוא שימוש בסמכויות החקיקה והתקנה של המדינה כנגד רשויות מקומיות ועיריות שהאינטרסים שלהם הפוכים (הקטנת היצע, עליית מחיר ומשיכת אוכלוסיה שתוכל לשלם את המחירים הללו) - סמכות זו צריך שתופנה כנגד ועדות התכנון המקומיות והארציות תוך אתור תוקעי המקלות בגלגלים וטפול במחדל.

הפתרון הזה לטעמי לא מספק ובזמן הנוכחי צריך משהו מעבר.

הפתרון שנוסף לפתרון 1 מחייב הוספת אנטיביוטיקה חזקה לזמן קצר של שנה - שנתיים - שלוש או כמה שצריך עד הדברת הבעיה.

פתרון 2 שאני מציע הוא שימוש בכלים קצת פחות שיגרתיים כמו מבצעי פנוי-בנוי גדולים של עשרות אלפי יחידות דיור - תוך שימוש בחקיקה ובתקנה היכן שצריך, הוספת תחבורה יעילה, הוספת מבני צבור כמו ביה"ס וגני ילדים ברמה גבוהה ופרקים עירוניים, טיפול בחניה ושטחי מסחר ושירותים. המדינה לא צריכה לבנות בעצמה אלא לקחת קבלנים שיבצעו את הבניה בשמה במחיר שיוגדר. הכוונה לבצע את הבנוי בעזרת גופים שעובדים בשביל המדינה: גופים כמו שכון ובנוי, דניה-סיבוס, אורתם סהר - אותם גופים יקבלו הבהרה שמי שלא יעמוד בזמנים או יתקע מקלות בגלגלים לא יוכל בעתיד משך 25 שנה לבצע עבודות תשתיות בעבור המדינה. מי שיעמוד בזמנים ויעשה עבודה טובה יקבל רווח דו ספרתי על עבודתו. המדינה מצידה תדאג לפתיחת סתימות בירוקרטיות וחקיקה. אף אחד מהדיירים הנוכחיים לא יצטרך להתדיין אל מול הקבלן לגבי תמורתו כי זו תהיה מובהרת בתקנה \ חקיקה - כשהיעד הוא בנית 7-8 דירות על כל חורבה קיימת, הענקת האופציה לקבל או דירה גדולה ומרווחת עם מחסן וחניה או 2 יחידות קטנות שאחת תשמש להשכרה ו"פנסיה" נוספת לאנשים שהם היום בני 60-90 ודרים באותם מקומות עשרות בשנים. כל פרויקט כזה יתחיל בבניה של הריסה חלקית ובניה לגובה בעבור הדיירים הקיימים ובהמשך הריסה ובניה מחדש תוך נותנים את הדעת למכלול כולל של השכונה.

המדינה כמי שלוקחת על עצמה את הפרויקט מקבלת את עמלתה נניח ב- 10% מהדירות הפחות טובות שישמשו כמעונות סטודנטים על מנת להוציא את הסטודנטים משוק הדיור להשכרה במרכזי הערים וכן דיור סוציאלי.

על מנת שקבלנים אחרים לא יעצרו בניה יונהג מס של 5% על דוגרי הקרקעות ומי שלא מסיים פרויקטים בזמן."

שום דבר לא השתנה לטעמי מחודש מרץ - זה לא חייב לעלות בכסף - המדינה משתמשת בסמכותה כרגולטור ומשנה יעוד קרקע מבניה בזבזנית ולא בטוחה משנות ה-50-60 לבניה רוויה ובטוחה בסטאנדרט עכשווי. בתמורה היא מקבלת 15% -10% כדיור סוציאלי ומעונות סטודנטים. כשנחליף כל חורבה ישנה ב- 7-8 דירות חדשות עם תג מחיר של 700,000 ש"ח למחיר חיציוני יהיה גם כסף לבנות את השכונות המוזנחות הללו up side down - הממשלה יכולה להמשיך להוציא למכרז קרקעות כשכבר כיום חלה ירידה במחירי המגרשים כי גם הקבלנים נערכים להפחתת מחירים עתידיית. מה שאני מציע ובהצעתי בא לאחוז את השור בקרניו ולנצל מחסור נוכחי של ~ 10^5 יח"ד כסדר גודל על מנת לבצע שקום שכונות אמיתי כי הדבר יביא גם אוכלוסיה אחרת ולקבל לרשות המדינה עשרות אלפי יח"ד כמעונות סטודנטים ודיור סוציאלי ובכך לפעול להפחתת מחירי השכירות - דבר שבתורו צפוי להקל על החלשים ואף לגרום למשקיעים לשקול שוב האם הם מעוניינים לקנות נכס מתפרק שיתן להם 2.5-3.5% תשואה ברוטו בשנה.

ל- eyal12,

כן, חלק מהכותבים מאוד מנוסים וחכמים, יש את הפיראט שעזב שהיה כותב מצויין, יש את tby שגם הוא\יא מאוד טוב\ה. ויש נוספים.

אני חושב שגם בעיתונות הכלכלית יש אנשים טובים - רק שכל אחד ואחת יודעים באיזה צד מרוחה החמאה ומי הבעלים של העיתון ומה האינטרס שלו - זה כנראה האינטרס האמיתי שגרם לדנקנר לקנות עסק כושל כמו מעריב.

[tby]

הד נוסף לדברים שכתבתי על המשבר הניהולי בממשלה:
מתוך כלכליסט: http://www.calcalist.co.il/local/art...612794,00.html

"אין ספק כי פקידי האוצר, שומרי הסף והפקידות המשרדית הם החשודים המידיים והקלים ביותר של נבחרי הציבור בבואם להסביר את כישלונותיהם או להסביר ולתרץ את אי רצונם לקדם דברים הנוגדים את השקפתם הפוליטית, או שהינם מזהים שאין בהם בכדי לקדם את מיצובם הפוליטי ועל כן, למרות שיש לכך הצדקה ציבורית, אינם מתכוונים לנקוף אצבע.

ההידרדרות של המערכת הציבורית (שאינה כוללת בתוכה מערכות מקצועיות כמו מערכת הביטחון, הרפואה הציבורית, מערכת אכיפת החוק וכדומה) נובעת מעיקר מהעובדה שהשתלטו עליה עסקנים, חלקם נבחרי ציבורי וחלק ממונים על ידי אותם נבחרי הציבורי, אשר לרובם אין את הכישורים והניסיון לתפקידיהם, הם אינם קרובים נפשית לעניין המטרות הלאומיות - אלא בעיקר לאינטרסים שלהם ושל קבוצת הייחוס שלהם. רבים מהם, גם בשלטון המרכזי וגם בשלטון המקומי "גילו" גם את הפוטנציאל העסקי העצום הגלום במערכות הציבוריות בהן אתה יכול לזכות בממון רב ובתפקידים רבי עוצמה ויוקרה רק בזכות היותך "שייך" וקרוב לאישים, מרכזי מפלגות ובעלי עניין אחרים.

אנשים אלו עושים כל מה שביכולתם "לסרס" את הפקידות המקצועית וליטול ממנה את הפן המקצועי של העבודה הציבורית: הן בהיבטי התכנון והן בהיבטי הביצוע. בתהליך של שנים אותה פקידות מקצועית הלכה ונעלמה, במקומם פיזית חדרו לתוך המערכת המקצועית מינויים פוליטיים (במסווה של מינויים מקצועיים), לשכות השרים הלכו וצמחו, כאשר צבא של יועצים ועוזרים מנהלים בפועל את המשרדים והגופים.

אכן, פקידי האוצר, הרגולטורים השונים (גם בהם חל פיחות מסוים), פקידי החשב הכללי והיועצים המשפטיים - נותרו באמת הקו האחרון שיכול עוד למנוע את ההידרדרות המוחלטת של המערכת. אין ספק שיש מקום לרסן ולאזן את כוחם - אולם ה"הליכה על ראשם" כאליבי לכישלון ההנהגה הוא מעשה רפוי וכושל."


בלי לבצע מהלך של "סגירה - פתיחה" של רבים ממשרדי הממשלה תוך החלפה מסיבית של כ"א שאינו עומד בתנאי סף מינימליים של השכלה ויכולת המדינה תתקשה לבצע החלטות


באשר לרכבת לכרמיאל:

במקום להשקיע מליארדים ברכבת שתסיע מאות ספורות ביום, היה אפשר להשקיע בשידרוג מסיבי של כביש 85 לכל אורכו מצומת אלמגור ועד עכו + הארכת כביש 6 עד כביש 85 ואז תחבורה ציבורית באוטובוסים עם נתיבים ייעודים היכן שנדרש לכיוון חיפה / עכו והשגת תשואה ורמת שרות משמעותית יותר גבוהה מאשר רכבת - כמה רכבות ביום אתה חושב יהיו לכרמיאל? מערך אוטובוסים ניתן לתכנן בגמישות ובזמני יציאה קצרים בשעות הנדרשות .

אבל לממשלה יש חזון עם סיסמא מאוד קליטה - רכבת לכל ישוב של 50 אלף איש ולא משנה בכלל אם זה נכון או לא.

לגבי רכבת לבית שאן, זה סיפור אחר לגמרי. סיפור הכיסוי שזו רכבת נוסעים. בפועל זה עורק לוגיסטי מנמל חיפה לירדן / רבת עמון ומזרחה לעיראק לסחורות מכל העולם בכלל וטורקיה בפרט - יותר זול להוציא אוניה מנמל טורקי במרכז טורקיה לנמל חיפה ואז ברכבת לרבת עמון מאשר לשגר משאיות שיחצו את טורקיה / סוריה וחצי ירדן.
הרעיון, (וכנראה הסיכום עם ירדן) שנמל חיפה יהיה "נמל ירדני" בים התיכון וחייבים רכבת , משני צידי הגבול , על מנת לממש זאת ושני הצדדים פועלים למימוש.