פרופיט - תמונת מצב - הסדר חדש

[miki1]

שלום TBY
תודה על תשובה (מחיר בנין סולל בונה).
עברתי על דוח שנתי 2011 והתרכזתי בהערכת שווי של הבנין שהוא הבטוחה המשמעותית בהסדר.
על פי הערכת שווי שבוצעה בסוף 2011 :הבנין הוא בן 11 קומות בשטח בנוי של 8216 מ"ר. מושכר בעיקר לעירית חיפה ומספר שוכרים קטנים. השטח המושכר הוא 4217 מ"ר ותמורתו הכנסה חודשית של 100,000 ש"ח/חודש.
כלומר כ - 25 ש"ח למ"ר, שהוא סכום נמוך, וגם במחיר זה מושכר רק כ -65% (אם מורידים שטח מעליות, מכונות ושרותים).
לפי דעתי הערכת שווי לבנין של כ - 25 מיליון היא גבוהה מדי כיוון שהבנין נמצא באזור שאין חניה מספקת וגם כל העסקים עוברים לאזור אחר בעיר (העיר התחתית). בלחץ המחיר יהיה לפי דעתי כ - 10 מיליון ש"ח (הערכה מחמירה).
לכן לפי הבדיקה עד כה הסיכון בקנית אגח ג' הוא גבוהה מאד ולא ברור אם כדאי.
אמשיך לבדוק דוחות רבעון אחרון - 2 ונראה אם המצב השתנה.

[tby]

מיקי,

באשר להערכת השווי -

ראשית אני נוטה לסמוך על שמאי מקרקעין מישראל - יתכנו סטיות מחיר אבל לא דרמטיות

תעשה חשבון שווי למ"ר בנוי - 25 מליון לחלק ל 8216 מ"ר - זה 3,050 ש"ח למטר - זה מאוד סביר לדעתי - זה פחות מעלות הבניה, שלא לדבר על שווי קרקע - זה משקף כנראה את מצבו הטכני של המבנה והמקום הפחות פופולארי בו הוא נמצא

[miki1]

TBY
מצבו טכני הוא טוב, עבר שיפוץ יסודי לפני 15 שנה (לפי שמאי)
הערכת שווי התבססה על מכירת משרדים קטנים באזור. אבל כאן מדובר על בנין של 11 קומות.
לכן מכירתו תהיה נמוכה יותר. השמאי באמת הוריד קצת במחיר בגלל שזה בנין שלם ולא משרד בלבד.
רק בהתבסס על השכרה, 100,000 ש"ח/חודש אינו יכול לתת תזרים מספק (20,000 תחזוקה + ארנונה על חלק לא מושכר) , לא נשאר כסף לתשלום לאגח.
בכל אופו אעבור על דוחות אחרונים, לראות אם השתנה משהו.

[udiwe]

שלום TBY,

סתם שאלת תם - בחישוביך האם אינך מתייחס לחוב המתואם ??

בברכה,
אודי

[tby]

אני מתייחס לחוב המתואם - הכל כתוב, צריך לקרוא בקפדנות.

היקף הסדרות הקיים

אגח ג' - מובטח - 34 מליון ערך נקוב - חוב של 52 מש"ח -ריבית 9.32%
אגח ד' - 108 מליון ענ - חוב 153 מש"ח - ריבית 4.34%
אגח ה' - 37 מליון ענ - חוב 53 מש"ח - ריבית 8.35

סה"כ - 258 מש"ח חוב לאגח

[tby]

אם מדברים על אג"חים ברמת סיכון מאוד גבוהה אני מעדיף לפצל לכמה שיותר.
בד"כ ל-10 עד 15. הכי הרבה שהחזקתי ברמה האישית היה 16 אג"חים שונים.
אבל גם בתוך הפיזור לכל אגח מוקצה סכום כסף בהתאם לפרופיל הסיכון שלו. דין דסק"ש ט' אינו כדין אלביט הדמיה לדוגמה.

מספר נקודות באשר לפיזור

יש שני נושאים קריטיים להבין בפיזור -

הראשון - מה זה פיזור - להחזיק 100 אגחים אבל באחד מושקעים 50% מהכסף וביתר ה - 99 יתרת 50% חלקים שווים זה לא כמו להחזיק 100 אגחים שבכל אחד מושקע 1% - במילים אחרות - הפיזור הוא של כסף - ברמות סיכון / בניירות בודדים / בענפים וכו'
השני - מתאם בין ההשקעות - לדוגמא - להשקיע בקרדן, נאנט, אולימפיה, אלביט הדמיה, פלאזה, - זו השקעה עם מתאם גבוה - חברות אם / בת , ייזמות נדל"ן בשווקים מתפתחים

לטעמי באגח זבל רמת פיזור של 5% (כלומר 20 אגחים בחלקים שווים) היא מינימלית בישראל בגלל סיבות של סחירות ומתאם

אני מחזיק כ - 30 אגחים סחירים, (שלא לדבר על הלא סחירים שחלקם אני נמצא בכוונה ובחלקם ללא כוונה.....) מ - 22 חברות שונות אך בתוך ה - 22 חברות יש מקבצים של 4-5 חברות בעלות מתאם עסקי יחסית גבוה - נדל"ן יזמי בחו"ל ונדל"ן יזמי בארץ - לטעמי זה לא מפוזר מספיק , אבל העולם גדול ורחב וחוץ מאגח זבל יש עוד "נושאי השקעה"

[yehiel]

שאלה ל- tby.
ביצעתי חישוב ערך נוכחי לקרן ולקופונים ל- 1 ע.נ. לכל אחד משלושת האגחים. החישוב נעשה בריבית 5%, ליום 1.1.13.
מצאתי שערך אגח ד הוא 103 אג', אגח ו - 50 אג' ואגח ז - 82 אג'. מחירי השוק- 52 אג', 79 ו- 24.

שאלתי - מדוע מחירי האגחים בשוק כל כך שונים מערכם הנוכחי? ברור לי שמחירי השוק משקפים את הסיכון לפרעון מלא והבטוחות המשועבדות, אך עדיין הפערים גדולים. איזה מידע פיספסתי?

[tby]

פרופיט מממשת את בית סולל בונה במחיר של 22.8 מש"ח + 1.5 מש"ח אופציונאלי מותנה בהשכרת שטחים ריקים במבנה בתקופה של 24 חודש - כלומר תמורה של 22.8-24.3 מש"ח

זה היה האומדן שלי בחישוב הכדאיות ברכישת אגח ג' טרום ההסדר :

כאשר יונפק אגח חדש למחזיקים אליו משועבד המבנה, שווי השוק של האגח צפוי להיות 25 מליון ש"ח - זה אגח ו' - אני הערכתי שווי שוק 23.75 מליון.

התמורה הולכת לאגח ו' (פארי 23.8 מש"ח ענ) , ואגח ח' שאינו סחיר יבוטל.

היעד הבא:קבלת קרן על אגח ד' בסוף השנה

[uri.m]

שאלה ל tby , מה יהיה שווי האגח הסופי לאחר קבלת הכסף בגין הנכס.

[tby]

זה כתבתי רק לפני כ 3 שבועות -

תחת ההנחה של עצירת תשלומים ב 2014 מכיוון שאגחים ד' ו- ז' באותה רמת נשיה, אגח ז' שנסחר במחיר נמוך [אם ניתן בכלל לאמר נסחר - המחזורים אפסיים ויש פער ענקי בין מחירי היצע/ביקוש] של כ 20 אג הופך להיות אטרקטיבי.

מאז אגח ז' זינק בכ 40% - לפעמים חלון הזדמנות נסגר כהרף עין ולכן כשמאתרים הזדמנות יש לפעול בזריזות.

יחד עם זאת, אגח ד' נסחר ב 52% מפארי לעומת אגח ז' שנסחר ב 25% מפארי

בהנחה שתשלומי הקרן של 2013 - שנדחו במספר חודשים ומהווים 25% הפארי אכן ישולמו לאגח ד' הרי מחירי האגחים למעשה שווים סביב 25% מפארי אך לאחר תשלום קרן אגח ד' שיעור הכיסוי של חוב החברה ירר לכ 70% מול מחירי אגח של 25% - כלומר שיעור כיסוי של 280%.

כל זה בתסריט שתשלומי 2014 לא משולמים לאגח ד' מה שעדיין עשוי להתרחש מה שנותן עדיפות משמעותית להשקעה באגח ד' ברמת המחירים הנוכחית - כמובן בהנחה שתשלומי 2013 ישולמו.

כך או כך , האגחים של פרופיט מגלמים רווח הוני יפה לטווח בינוני.