פורסם במקור על ידי
pirate
הפרויקט ביבנה:
מעט נתונים:
דירות מכורות 31.08: 35
דירות מכורות 30.06: 32
דירות מכורות 20.05: 29
דירות מכורות 30.03: 27
הערכת רווחיות בתחילת הפרויקט: 15.4% (==18M ש"ח).
הערכת רווחיות ב-30.03: 10.8% (==12M ש"ח)
הערכת רווחיות ב-20.05: 10.8% (==12M ש"ח).
מסקנות ראשוניות - שנות פרויקט:
אם אנו מניחים כי החברה תשמור על קצב של 20 דירות בשנה (3.5 דירות בחודשיים לערך) ואם יהייה צורך, תוריד את המחירים לעמידה ביעד (כפי שנראה שעשתה פחות או יותר עד עתה). ניתן ע"פ קצב זה להניח כי 59 הדירות הנותרות יימכרו בכ-3 שנים (מאוגוסט 2012).
מסקנות ראשוניות - רווח:
נראה שהחברה העריכה לא נכון את הפרויקט. קצב המכירות לא היה מספק בתחילת הדרך והיא החלה להוריד מחירים (כ-5%). נראה שירידת המחירים גרמה לעלייה בקצב מכירת הדירות ונראה כי החברה עומדת כרגע על כ-3.5 יחידות לחודשיים והתייצבה על 10.8% שולי רווח. אם הפרויקט החל עם הערכה של 15.4% רווחיות (בתחילת המכירות) ונמצא כרגע על 10.8%, ניתן להניח כי הירידה היתה הדרגתית ולכן ניתן להניח כי כיום היחידות נמכרות בכ-9% רווח והיחידות שנמכרו עד היום (35 יחידות) נמכרו באזור ה-12% רווח (ממוצע).
לצורך הערכה פסימית של הרווח הכולל נניח שה-cycle הקיים יימשך כשנה, בו יישמרו מחירי הדירות, נניח כי בשנה העוקבת נקבל ירידה הדרגתית של 14% במשך השנה (ירידה ממוצעת של 7%) במחירי הדירות ונניח שבשנה השלישית תמשיך ירידה הדרגתית נוספת של 14% (ירידה ממוצעת של 21%) במחירי הדירות.
כלומר, אנו נעריך:
- 34/94 דירות נמכרו ברווח של 12%.
- 20/94 דירות ימכרו ברווח 9%.
- 20/94 דירות יימכרו ברווח של 2% (הפסד).
- 20/94 דירות יימכרו ברווח של 12%- (הפסד).
בשיקלול יוצא שהדירות נמכרו ברווח משוקלל של 4% ששקול לערך ל-5M ש"ח. ההון העצמי של הפרויקט הוא כ-10M ש"ח (מהזיכרון - בתשקיף דובר על עודפים צפויים של כ-28M ש"ח והרווחים הצפויים מהפרויקט היו כ-18M ש"ח ולכן גוזר הון עצמי של כ-10M ש"ח).
מסקנות - עודפים פרויקט יבנה:
ע"פ החישוב, הערכה פסימית לעודפים בפרויקט יבנה הם של כ-15M ש"ח.
הגב עם ציטוט
