הי eyal, אתנחתון,
אתייחס אליכם כמקשה אחת.
שתי הערות -
1. eyal, איני מכיר את דמותך - אבל אתה יכול לשאול מסביב אם אני נוהג להטביע אנשים על ביקורת בונה. אין לי סבלנות למטרדים וחבל לטעמי שקיבלת רושם מוטעה (אם אנסח באנגלית, נשמע לי יותר מוצלח - I believe I'm tolerant, but have no patience for nuisances).
2. אתנחתון - כאשר אתה מנמק את אשר אתה אומר (ולא זורק סתם הכרזות) ניתן לבחון את דבריך ברצינות.
אז אתחיל עם אתנחתון - אתה אומר:
ואכן - מדוע עצרת כאן ולא התייחסת כלל לדברי? - האם דיברתי על צרפתים בניתוח? האם דיברתי על מלאי קרקעות בניתוח? נראה כאילו אתה מדקלם תוכן ולא קורא את אשר כתבתי. בוא ואצטט שוב את הדבר (היחיד) בהקשר של היצע וביקוש אשר אמרתי:פורסם במקור על ידי אחנתון
ואם לאמר בפשטות, מה שמשותף לעלייה של 2009 ולעלייה כיום הוא השילוב:
1. עצירה מלאכותית של הביקוש במשך כשנה (ב-2008 עקב המשבר המאיים, ב-2011 עקב המחאה המטופשת).
2. הפסקה טוטאלית כמעט של בנייה חדשה (עקב כך) ויצירת gap בהיצע שיצא לשוק בשנה המתקרבת.
אז הנה - סיפקתי לך תשובה מה משותף לדעתי בין המקרים. בנוסף (ובניגוד לרבים) אוסיף כי לדעתי הריבית היא כמעט חסרת משמעות. אלו שמשקיעים בבורסה - ימשיכו להשקיע בבורסה ללא קשר לריבית ואלו שמשקיעים בנדל"ן (אני מכיר מספר כאלו ושאלתי אותם - רק לצורך הוודאות) ימשיכו להשקיע בנדלן ללא קשר לריבית.
מעבר לכך, הפסיקההחד משמעית שלך שירידת מחירי הדיור תבוא ללא קשר למעשי הממשלה היא דמיונית לדעתי. בוא ונוכיח זאת בצורה מתימטית, תחת הנחת בסיס כי הממשלה לא מורידה את חלקה. נוכיח זאת בדרך השלילה:
אנו מניחים כי מחירי הדיור ירדו ב-20% ====>
1. הרווח היזמי כיום הוא כ-15% ולכן בניית דירות הופך להיות עסק הפסדי.
2. הקבלנים מפסיקים לחלוטין לבנות (גם לעבוד וגם להפסיד כסף?).
3. ההיצע מתאפס.
4. המחירים עולים - מש"ל.
מסקנה: לטווח הארוך - אין סיכוי שמחירי הדיור ירדו ללא התערבות הממשלה.
לגבי הדוגמא של ארה"ב.
אני תמיד מחייך כשנותנים לי את הדוגמא הזו (מכל סיבה שהיא).
אספר מעט על עצמי ואקשר זאת לנושא. אני איש שהתחיל את דרכו כאיש טכני (ועדיין מחשיב את עצמי ככזה). במהלך הקריירה שלי רכשתי לי במידה מסוימת שם עולמי בתחומי. עבדתי מול חברות ענק ברחבי העולם (בעיקר - קוריאה, יפן, בלגייה, שוודיה, גרמנייה, אנגלייה) ויצא לי גם לעבוד בארה"ב (מול חברת IXYS למי שמכיר). רוב הפרויקטים שביצעתי לוקחים 2-5 שנים ודורשים שהייה מוגברת במקום (לפחות 40% מהזמן). נושא השהות במקרה זה (לי ולפעמים לצוותים ששכרתי - בעיקר מאירופה) הופך להיות יקר ומה שגיליתי הוא שברוב המקומות לקנות דירה, לשלם משכנתא ולמכור אותה בסיום הפרויקט יוצא יותר זול מכל דרך אחרת (לטווחי זמן שכאלו). למעשה, היוצא מן הכלל היחיד לנושא זה היה יפן (בה שכרתי חדר במלון לשנתיים). בצורה כזו נודע לי על השיטה בשוודיה ובמקרה גם רכשתי בית בסיליקון ואלי (אם אני זוכר נכון - העיר נקראה Mountain View).
אז לאחר ההקדמה הקצרה - אספר על שוק הנדל"ן בארה"ב מהניסיון האישי שלי.
שהיתי בארה"ב עם ויזה של תייר שבאישור מיוחד חודשה כל 3 חודשים כמדומני - אין לי greenCard ולא אזרחות. כאשר הלכתי לברר על מחירי משכנתא התברר לי שהיא אכן, כפי שצפיתי, משתלמת יותר מכל דרך מגורים אחרת (היינו 3 - אני וצוות של 2 אנשים ששכרתי - אנגלי וצרפתי). אבל מעבר לכך (לתדהמתי) התבררו לי הדברים הבאים:
1. ניתן לקבל משכנתא על 110%(!!!) ממחיר הבית (10% לרהיטים כמובן ...) ומדובר בבית במחיר של מעל 1M$
2. המשכנתא היא Non-Recourse (כן!!!).
3. כל שנדרש ממני ע"י הבנק (בגלל שאיני אזרח) זה אזרח אמריקאי "אמין" שימליץ עלי (מה שנקרא - נו באמת).
אז לקחתי משכנתא, קניתי בית ורהיטים (1999), בידיעה ברורה שאם ערך הבית ירד - אני פשוט אחזיר את הבית לבנק (ואקבל נקודות כחולות או סגולות או אדומות או כל צבע אחר בהתאם לשיטה שלהם על האשראי בארהב). מכרתי את הבית ב-2003 ואפילו ברווח קטנטן.
עד היום אני זוכר סיפורים על כלבים משוטטים בארה"ב שנחטפו ע"י הבנקים ולא שוחררו עד שחתמו על משכנתא.
ניתן לטעון שבמקרה שלי המשכנתא היתה עדיפה על שכירות בגלל הריבית הנמוכה (וכנראה שבצדק), אך זו אינה הנקודה בסיפור (ולכן גם הריבית היא לא הפקטור המשמעותי). הנקודה החשובה בסיפור היא העובדה שהבנקים חילקו משכנתאות Non-Recourse(!!) לכל דורש (וגם לכאלה שלא דרשו) ללא בדיקה של יכולת החזר ו/או סיבה להחזר (כמו במקרה שלי).
מעבר לכך, האמריקאים (כפי שנתפסו בעיני) הם עם של בורסה ולא עם של נדלן. האמריקאי הממוצע לא "קונה דירה להשקעה" אלא קונה ניירות להשקעה. כשאנו מדברים על "השקעה בנדל"ן" אנו מדברים מנקודת ראייה פסיכולוגית ישראלית. מעטים העמים שפגשתי, שבהם השקעה בנדלן היא ספורט עממי (ראיתי את זה במובן מסויים גם בבולגרייה).
אז אם אסכם:
לדעתי, נפילת שוק הנדלן האמריקאי נבע בראש ובראשונה ממדיניות מתן האשראי של הבנקים (במיוחד הלוואות Non-Recourse). לא ראיתי אח ורע בעולם למה שראיתי בארה"ב (ולמי שחושב ספרד - תוצאה דומה, סיפור אחר).
כעת,
1. למי נותנים משכנתא בארץ?
2. מה אחוז המימון?
3. מהם תנאי המימון (רמז - Recourse+ערבים).
4. מה קורה בארץ למי שלא מחזיר משכנתא (רמז - הבנקים רומסים אותו, אחרי כן רומסים את כל 28 הערבים שהחתים).
לדעתי, כל השוואה בין שוק הנדלן בישראל לשוק הנדל"ן בארה"ב מבוססת על חוסר היכרות (ולכן, כפועל יוצא - לא מקבל כי זהו תקדים למצב בארץ).
בברכה,
הגב עם ציטוט