עידכון,
פשוט נעדכן את המאזן. אין לי פרטים לגבי החוב הספיציפי של הנכסים ולכן נניח שנשאר כשהייה. עידכון התשואות וערך ה-$ ייתן לנו הערכה חדשה לגבי הנכסים והסיכון:
נכסים:
מזומנים: 5.5M ש"ח.
בניין ברוקלין (א) - חלק חברה:
- NOI קיים: 6.6% (במגמת עלייה)
- תפוסה: 100%.
- חוב: 15M ש"ח ($=3.59) להערכתי כיום 17M ש"ח ($=4.03).
- שיערוך שלהם: 28.5M לפי $=3.92
- שיערוך שלי: התשואה גבוהה מדי לשיערוך ויש להעלות אותו בכ-10% ולכן להערכתי כיום 32M ש"ח ($=4.03).
- הון עצמי (לשיטתי): 15M ש"ח.
בניין ברוקלין (ב+ג+ד) - חלק חברה:
- NOI קיים: 5.5% (במגמת עלייה)
- תפוסה: 98%.
- חוב: 10M ש"ח ($=3.59 להערכתי כיום 11M ש"ח ($=4.03).
- שיערוך שלהם: 23M לפי $=3.92
- שיערוך שלי: התשואה נמוכה מדי לשיערוך ויש להוריד אותו בכ-10% ולכן להערכתי כיום 21M ש"ח ($=4.03).
- הון עצמי (לשיטתי): 10M ש"ח.
חובות:
קדימה: 1M ש"ח.
אגח א: 9.5M ש"ח (כולל הצמדה).
אגב ב: 19.5M ע.נ
סיכום: אגח א ישולם כולו (ולכן אני נוקב אותו בש"ח) והנכסים הנותרים אחרי תשלומו הם 5.5M-9.5M+15M+10M = 21M. כלומר, מול 19.5M ע.נ. אג ב ניצבים נכסים של 21M ש"ח. עדיין נראה טוב והשתפר מעט מאז הפעם האחרונה.
הגב עם ציטוט