אגחים של נדלן יזמי

[pirate]

הי,

מאמר דיעה של שני מנתחים שהופיעו רק לאחרונה בעיתונים הכלכליים ומהר מאוד תפסו אצלי מקום של כבוד.

במאמר זה הם מביעים דיעה כללית בנושא אגחים של חברות נדלן יזמיות (עם דוגמא). כיוון שהם משקפים גם את תפישתי, כל מילה מיותרת:
http://www1.bizportal.co.il/article/327463


בברכה,

[edna1952]

היי פירט
אז מה עדיף לדעתך חנן מור ג או ד ,אודה על התיחסותך

[pirate]

הי edna,

ה-thread שלי מדבר על ד ולכן, אני אישית מעדיף את ד. אם נבצע השוואה זריזה:
תשואה: ג-12%, ד-14%: 2% תשואה הבדל זה הרבה מאוד (מח"ם לא יסביר את זה).
מח"ם: ג-1.7, ד-3.3: מח"ם קצר מקטין סיכון אך גם מקטין רווח הון (החברה והבעלים מרשימים ולכן מעדיף להגדיל סיכון ורווח)
ביטחונות: ג-פרויקט בעייתי משהו (11% תשואה/30% מכור), ד-פרויקט מעולה (19% תשואה/65% מכור)

אישית, מעדיף ד.


שימו לב למשהו נוסף - ההגדרה של "עודפים":
כאשר קראתי את הניתוח שלהם לחנן אגח ג, שמתי לב שהם כוללים את ההון העצמי בעודפים, בעוד אני איני כולל אותו. בדקתי מדוע? - מסתבר שהגדרת עודפים אינה הגדרה חשבונאית והיא משתנה בין תשקיף לתשקיף. כיוון שפגשתי בעבר מספר פרויקטים שהוגדרו עודף == רווח, הנחתי לתומי שזו ההגדרה. מסתבר שלא.

ההון העצמי של פרויקט נס ציונה של חנן מור הוא 13M ולכן הביטחונות האמיתיים הפסימיים שם הם 55M ולא 42M ככתוב (הרבה יותר טוב ממה שתיארתי).

בנוסף, בדקתי גם לגבי אאורה - גם שם ההגדרה היא עודף = הון עצמי+רווח. עובדה המשפרת משמעותית את המצב גם שם (שימו לב לפרויקט פטרה - אני הערכתי 1M עודפים והתקבלו 7M עודפים - כעת אני מבין איך ייתכן).

טוב, גם אני למדתי פה משהו.


בתודה ובברכה,

[edna1952]

ראשית תודה על השיעורים המאלפים שלך,
שאלו אותך לפני מס ימים מה הם 4 האגחים המומלצים שלך במשוואת סיכון-סיכוי
עקבתי אחר הפוסטים האחרונים ולא מצאתי התיחסות,האם תוכל להתיחס

[pirate]

הי edna,

ראשית, תודה.

כפי שציינתי בעבר, אני מאוד חושש שמישהו יחשוב שאני ממליץ על כל דבר שהוא. רשימות חנות מכולת, יש להן ריח של המלצה ולכן אני בורח מהן כמו מאש. הפושע יוכל להעיד שקראתי לו בכל מיני שמות לא נחמדים בפרטי :-). אולי אכן שגיתי בניסוח הכלכך בוטה לגבי נאנט אגח ג.

אז, אני מציע שכל משהו שמריח ריח של המלצה, יעבור לפרטי. גם אז, אני לא מתחייב לענות לשביעות רצון הפונים. אני פשוט צריך להיות משוכנע שמי שמקבל "המלצה" יהייה מספיק שקול לחשוב עליה שמונה פעמים ולבדוק אותה 10 פעמים, לפני שיקנה בצורה עיוורת. בתי הקברות של האגחים מלאים אגחים שחשבתי שמשוואת הסיכוי-סיכון שלהם טובה.

הדבר נכון כפליים בתקופה כזו, כיון שכפי שאת יכולה לשער, אגחים אלו יהיו על הצד הבינוני-מסוכן של הסקלה ...


בברכה,

[edna1952]

היי פירט
אנחנו כבר בוגרים,קוראים,שוקלים ומחליטים,פעם למעלה וגם לפעמים למטה,
מקובלת הזהירות שלך ומובנת ולבטח בזמנים טרופים אלו
בברכה

[reem8]

הי pirate
מסכים עם edna, עם עדיין יש כאלה שחושבים שמישהו יתן להם רשימת מכולת אז זאת בעיה שלהם.
גם אני אשמח לשמוע את דעתך לגבי 4 האגחים המומלצים ביותר לדעתך, לדעתי אני כבר יודע מהם ואני כבר בפנים :-), כמו כן אני חושב שמעבר על הפורום יתן את התשובה :-)
אני חושב שיהיה נחמד לשמוע ממך פעם ב .... על המומלצים ביותר וכולנו מבינים שזה משתנה כל הזמן.

[pirate]

הי reem, edna,

אז טוב שאנו לא דמוקרטייה, ...

וברצינות - תסתכלו על התמונה הכוללת.
בן אדם כלשהו נכנס לאתר כי "יש לו כסף פנוי" ומתגלגל לפורום. רואה רשימת "המלצות" וביניהם - נאמר נאנט בתשואה 120%. טוב, אומר לעצמו, 120% בשנה נשמע טוב ועוד מומלץ ע" "מומחים" ...

אתם יודעים, בזמן שאני פה בפורום ראיתי דבר כזה קורה פעמיים (מאטיס קפיטל, טאו) - אנשים שבאים ואומרים משהו בסיגנון "X הומלץ פה באתר והוא נמצא בשער כה נמוך, אני מופסד עליו הרבה, מה קורה איתו?". לדעתי, יש לנו כקבוצה גם אחריות, כיוון שהפורום אינו פורום סגור.

לכן, הפרטי הוא מקום טוב לאין ערוך ל"המלצות". אומר, גם שם איני "ממליץ" אך לפעמים קרה פעמיים שלוש כי העברתי רשימת אחזקות שלי בזמן אמת. רשימה שכזו יש כדי לאמר הרבה על "מה אני חושב".


בברכה,