הי yrnkrn,
בנושאים הפילוסופיים יותר (הדיון מפוזר על הרבה posts), אדון בנפרד.
כעת לנושא הספיציפי שלאאורה אג1:
נראה לי כי התבדרנו ליותר מדי כיוונים (אנחנו דנים במיקרו ומקרו במשולב ולדעתי יש לדון במיקרו עם התייחסות למקרו) ואנו מרגישים (שנינו כנראה) שאיננו מצליחים להעביר את מה שנראה חשוב בעיננו. על הטענה שאתה טוען לעיל:
עניתי כבר מספר פעמים שלדעתי אתה שוגה ואין כל קשר בין מצב הנדל"ן בארץ לשווי הבטחות. התשובה מורכבת משני שלבים.פורסם במקור על ידי yrnkrn
1. רוב הבטוחות אינן קשורות לארץ (ועל אחת כמה וכמה לנדלן יזמי בארץ).
2. אם היית בוחן את הפרויקטים שמרכיבים את הבטוחות שלכאורה קשורים לנדל"ן יזמי בארץ, היית מבין שהקשר בין "מצב הנדל"ן בארץ" אליהם הוא זניח.
אני אחלק את התשובה לשני החלקים אותם ציינתי. ב-post זה אדבר על הכל פרט לנדל"ן יזמי בארץ. ב-post הבא אדבר על בטוחות שהן נדל"ן יזמי בארץ.
אני אנסה לחדד את הדיון ביננו ע"י סידרה של טענות קצרות, חדות וצרות בהיקפן (שאני חושב שהן נכונות). אתה מנגד תנסה לשים את האצבע על אילו מן הטענות אינך מסכים (אם אינך מסכים).
תזרים: (כיוון שנראה לי כי הסכמנו, אסתפק במשהו פחותחד - אם טעיתי, אחזור לפה)
1. התזרים נראה ודאי עד 2014 כולל.
2. התזרים נראה כמעט ודאי עד 2015 כולל.
3. התזרים נראה מאוד מבטיח עד 2020.
בטוחות (חו"ל):
4. נכס בארה"ב (35% החזקה - 100% בטוחה):
עובדות:
- הנכס בעל NOI חיובי (לאחרונה דווח על 0.8%).
- הנכס משתפר מרבעון לרבעון.
- הנכס ניתן להשבחה מאסיבית (רק 102 מ-117 דירות משופצות).
- הנכס נתון בשרשרת אחזקה שמרתיע משקיעים.
- יש בנכס סכסוכים משפטיים לרוב.
- החברה זכתה עד היום בכל הסכסוכים שהגיעו להכרעה.
- לפני הקפאת ההליכים הוצע לאאורה סך של 2.5M$ עבור הנכס.
- בזמן הקפאת ההליכים הוצע לאאורה סך של 2M$ עבור הנכס.
- שיערוך ראשוני שלי לתמחור ריאלי פסימי של הנכס - 9M ש"ח.
- שיערוך של החברה לנכס (במסגרת הדוחות) - 4.5M ש"ח.
א. אני טוען כי שיערוך ריאלי פסימי לבטוחה - 4.5M ש"ח. מסכים?
ב. אני טוען כי אין קשר בין בטוחה זו לנדל"ן יזמי בארץ. מסכים?
5. נדלן מניב רומנייה - נסאוד (36% אחזקה, 50% בטוחה):
עובדות -
1. קניון בהרצה.
2. קניון רווחי - רווח (ללא שיערוכים) של 2.7M ש"ח בשנת 2011 (מהוון מהנתונים שבידי מעמוד ד-4 מהדוח השנתי של גירון - http://maya.tase.co.il/bursa/report....88&CompCd=1130
2. חוב: 14M ש"ח.
3. שיערוך שווי קניון (חברה): 30M ש"ח.
א. אני טוען כי שיערוך ריאלי פסימי לבטוחה - 2M ש"ח. מסכים?
ב. אני טוען כי אין קשר בין בטוחה זו לנדל"ן יזמי בארץ ולנדל"ן מניב בארה"ב. מסכים?
לגבי 6,7,8, הגעתי לתוצאות פרטניות של הקניונים דרך האתר של GTC (פולין). לא מצאתי את הקישור הרלוונטי, אך מצאתי לפחות מצביע שכנראה ישכנע אותך שאני צודק בנוגע לפיאטרה.
6. נדלן מניב רומנייה - פיאטרה (31% אחזקה, 50% בטוחה):
עובדות -
1. קניון בהרצה.
2. קניון רווחי (הגיע לאיזון ב-Q4/2011) - רווח (ללא שיערוכים) לא ידוע.
רמז לכך שהקניון רווחי בינואר 2012 תוכל למצוא בדפי השיערוך של הקניונים attached ל-thread זה (מתחילת ינואר 2012). אם תביט בשלושת השיערוכים המצורפים (פיאטרה, בוזאו, סוצאבה) בהערה על השורה and/or Equivalent yield אתה תראה שעל בוזאו, סוצאבה מדווח "negative cash flow" ואילו על פיאטרה מדווח "cash flow is not stabilized" ובהתאם מובן שהקניון לפחות באיזון.
2. חוב: 45M ש"ח (משוערך מדיווחים ישנים - דוחאאורה 2010 כמדומני).
3. שיערוך שווי קניון (חברה): 70M ש"ח (מצורף שיערוך ל-thread).א
4. תפוסה: 94%!!
א. אני טוען כי שיערוך ריאלי פסימי לבטוחה - 5M ש"ח. מסכים?
ב. אני טוען כי אין קשר בין בטוחה זו לנדל"ן יזמי בארץ ולנדל"ן יזמי בארה"ב. מסכים?
7. נדלן מניב רומנייה - בוזאו (31% אחזקה, 50% בטוחה):
עובדות -
1. קניון בהרצה.
2. קניון רווחי (הגיע לאיזון ב-Q2/2011) - רווח (ללא שיערוכים) לא ידוע. מצאתי בעבר קישור אך לא מצאתי איך לחזור אליו.
2. חוב: 40M ש"ח (משוערך מדיווחים ישנים - דוחאאורה 2010 כמדומני).
3. שיערוך שווי קניון (חברה): 64M ש"ח (מצורף שיערוך ל-thread).א
4. תפוסה: 91%!!
א. אני טוען כי שיערוך ריאלי פסימי לבטוחה - 4.5M ש"ח. מסכים?
ב. אני טוען כי אין קשר בין בטוחה זו לנדל"ן יזמי בארץ ולנדל"ן יזמי בארה"ב. מסכים?
8. נדלן מניב רומנייה - סוצאבה (31% אחזקה, 50% בטוחה):
עובדות -
1. קניון בהרצה.
2. קניון הפסדי.
2. חוב: 35M ש"ח (משוערך מדיווחים ישנים - דוחאאורה 2010 כמדומני).
3. שיערוך שווי קניון (חברה): 35M ש"ח (מצורף שיערוך ל-thread).א
4. תפוסה: 57%.
א. אני טוען כי שיערוך ריאלי פסימי לבטוחה - 1M ש"ח. מסכים?
ב. אני טוען כי אין קשר בין בטוחה זו לנדל"ן יזמי בארץ ולנדל"ן יזמי בארה"ב. מסכים?
10. נדלן מניב רומנייה - סיכום:
עובדות -
1. הצלחה/חוסר הצלחה של קניון אינה תלוייה בקניון אחר.
2. בגלל (1), סיכום בשיערוכים הריאליים-פסימיים לכל קניון ייתן בממוצע תרחיש פסימי קיצוני.
א. אני טוען כי שיערוך פסימי קיצוני לבטוחה הכוללת הנ"ל הוא - 11.5M ש"ח. מסכים?
ב. אני טוען כי אין קשר בין בטוחה (כוללת) זו לנדל"ן יזמי בארץ ולנדל"ן יזמי בארה"ב. מסכים?
11. נדלן יזמי רומנייה:
עובדות -
1. רוב הנכסים (שחושבו) הם אדמות שמומנו בהון עצמי.
2. שיערוך השווי הראשוני שלי לאדמות גזר ממוצע של 10%-15% מהתמחור הישן.
3. שיערוך השווי הראשוני שלי לאדמות גזר ממוצע 30%-50% מהתמחור החדש.
4. חלק מן הנכסים הם מבנים בשלבים כאלה ואחרים של בנייה (ויש מכירות).
א. אני טוען כי שיערוך ריאלי פסימי לבטוחה - 9M ש"ח (ע"פ ניתוח עבר). מסכים?
ב. אני טוען כי אין קשר בין בטוחה זו לנדל"ן יזמי בארץ, לנדל"ן מניב בארה"ב ולנדל"ן מניב ברומנייה. מסכים?
אתה יכול לטעון שיש קשר בין נדל"ן יזמי ברומנייה ונדל"ן מניב ברומנייה. במקרה זה אפנה אותך לדוחותאפריקה נכסים: כל קניון שלה ברומנייה - מלך (אחד פעיל 2 בהקמה) וכל פרויקט דיור ברומנייה - נפל. אם עדיין לא השתכנעת, נסכים שאיננו מסכימים ונמשיך הלאה.
12. סיכום בטוחות חו"ל:
עובדות -
1. בטוחות חו"ל מורכב מ-4 מקורות (סעיפים 4, 10, 11) בלתי תלויים שמשוערכים לעיל בצורה ריאלית פסימית (או רע מזה).
2. בגלל (1), סיכום בשיערוכים הריאליים-פסימיים לכל הבטוחות בחו"ל ייתן בממוצע תרחיש פסימי קיצוני.
א. אני טוען כי שיערוך פסימי קיצוני לבטוחה הכוללת של נכסים בחו"ל הוא - 25M ש"ח. מסכים?
ב. אני טוען כי אין קשר בין בטוחה (כוללת) זו לנדל"ן יזמי בארץ. מסכים?
בטוחות מזומן ושווה מזומן:
13. הון עצמי משוייך לפרויקטי הנדל"ן בארץ (18M ש"ח, 31.5% בטוחה).
א. אני טוען כי הון עצמי של 5.6M ש"ח שקול מזומן משועבד. מסכים?
ב. אני טוען כי אין קשר בין בטוחה זו לנדל"ן יזמי בארץ. מסכים?
14. פרויקט פטרה (הון עצמי+ רווח, 100% בטוחה):
עובדות -
1. פרויקט הסתיים.
2. עד לסיום Q2 נמכרו 18 דירות.
3. יש בפרויקט 28 דירות+מסחרי (שנמכר במלואו).
4. הפרויקט מוכר בקצב של כ-5 דירות לרבעון.
5. הון עצמי+רווח צפוי (ללא דמי ניהול): 7M ש"ח.
א. אני טוען כי בגלל מצב השוק ברבעון הנחה סבירה היא כי עד סוף החודש הזה נמכרו לפחות 22 דירות. מסכים?
ב. אני טוען כי הסיכוי שהשוק ישתנה ב-7 חודשים קרובים הוא אפסי (cycle נדלני הוא לפחות שנה). מסכים?
ג. בגלל (א), (ב) אני טוען שאפשר להחשיב פרויקט זה כמכור עם הצפי לרווח המקורי (והנחה זו תחשב כשמרנית). מסכים?
ד. בגלל (ג), אני טוען שאפשר להחשיב פרויקט זה כשקול מזומן 7M ש"ח. מסכים?
15. דמי ניהול (3M ש"ח לשנה).
א. אני טוען שהמצב הגרוע ביותר (שהוא בעל סבירות ולו הקלושה ביותר) מבחינת בעלי אג 1 הוא אי תשלום ב-2015. מסכים?
ב. בגלל (א), אני טוען שיש לייצג את דמי הניהול כ - 9M- ש"ח. מסכים?
16. אני טוען שאפשר לסכם את סעיף מזומן+שווה מזומן ב-3.6M ש"ח בוודאות גבוהה מאוד. מסכים?
סיכום בטוחות חו"ל+מזומן ושווה מזומן (כולל דמי ניהול):
17. אני טוען ששיערוך פסימי קיצוני לכלל הבטוחות הנ"ל הוא 28.6M ש"ח.
18. אני טוען שלכלל הבטוחות הללו אין דבר וחצי דבר עם "מצב הנדל"ן בארץ".
- האם אנחנו מסכימים עד פה?
- אם לא, פשוט הצבע על הסעיפים (דוגמא איני מסכים ל [3ב] כיוון ש ...).
אם חוסר ההסכמה יהייה מינורי אמשיך לחלק השני.
בברכה,
הגב עם ציטוט