הי miki,
לדעתי עלית על הנקודה. אנסה להסביר דרך התשובה ל-yrnkrn.
אז ככה yrnkrn, פה לדעתי עשית עבודה לא קפדנית. אסביר ...
ראשית, אתה צודק. אחרי שבדקתי מה הרצפה דרך הבטוחות, אני פונה לראות מה האופצייה הכי ריאלית.
1. הון החברה (הון עצמי חשבונאי של 51M ש"ח + הלוואת בעלים נחותה של 25M ש"ח + כ-26M ש"ח אגח 1 שמחושב כיום כהחזר עודף על 37M + כלפחות 10M ש"ח רווחים שלא הוכרו) נותן הון עצמי כלכלי של לפחות 110M ש"ח, כל זאת על מאזן של כ-600M ש"ח ועם לוח סילוקין פנטסטי של החוב. 18% הון כלכלי זה בהחלט לא רע ועם לוח הסילוקין של ההלוואות הקיימות זה אפילו פנטסטי.
2. האם יש בעיית תזרים?
- אגח ה מכוסה (קרן וריבית) עד 2015 (כולל) ויותר ע"י שני הפרויקטים (רוטשילד+מונטיפיורי) שהסתיימו.
- אגח ו מכוסה בחלקו (קרן וריבית - חסר 9M ש"ח) עד 2015 (כולל) ע"י פרויקט מצליח שהסתיים.
- אג 1 חסר 19M ש"ח עד 2015 (כולל).
גם אם יהייה משבר נדל"ן בהמשך הדרך, נראה שדבר לא יעצור בתקופה הקרובה את הפרויקטים בפרדס חנה וביהוד שנמכרים כמו לחמניות חמות ומכסים מעל ומעבר את הצורך ב-28M ש"ח (ב-3 שנים!!!) וכל זאת בלי להתחשב בבטוחות של 1 שכיום הן פי 2 (!!!) מהחוב הסחיר. צר לי - מה שאתה תיארת הוא לדעתי לחלוטין "לא ריאלי".
ולכן ...
גם אם נכון. בהקשר של שווי חברה, נכון אך לא כל כך רלוונטי (תשלום חוב מלא+ריביות עד 2020 שהו רווח עצום גם ללא המרה).בהקשר לחלק השני, אינני מסכים לפרשנות (זוהי התפלפלות משפטית שאינה מקיימת את רוח החוזה ולכן דינה ליפול) ולכן ...
סיכום שלי: ע"פ הניתוח, אני אישית נותן סיכוי 0 למצב שבואאורה לא תעמוד מבחינת תזרים בחובותיה עד 2015 כולל. כלומר החזר של 22 אג על אגרת שנסחרת ב-25 אג לדעתי כמעט וודאי. לגבי השאר, בבחינת ההון העצמי, מצב החברה, התקדמות הפרויקטים מול החוב והביטחונות, כל אלה נותנים לי הרבה מאוד מרווחי הגנה על 3 האגורות החסרות (ולדעתי גם הרבה הרבה יותר מזה).
ולכן לא מסכים לחלוטין עם ...
ובפרט עם הסיפא - אינני מכיר הרבה אגחים שהם באנקר גדול מזה. לכן חולק עליך לחלוטין.
אני מחזיק מעל 50% מהתיק באגח זה (כיום). הייתי אומר, בוא נבחן את האגח לאורך זמן, אך כמובן שזו בדיחה גרועה. הרי העובדה שסנאריו א מתקיים, אינה מעידה על הסיכונים שהיו בדרך (אם היו).
לכן, אני מניח שבנקודה זו אומר:
אם השתכנעת - מה טוב.
אם לא, מודה לך בכל זאת על דעתך, על הדיון, על ההערות ומאחל לך כל טוב.
בברכה