הי,

אני מקווה שזהו פירסום סופי מוחלט בהחלט בנושא ...

ניתוח סופי של שיערוך שווי לאאורה אג 1:
בהסתמך על השיערוך האחרון וה-post האחרון ...

לוח הסילוקין הרשמי (על פיו מחושבת התשואה הרשמית - ריבית מסומנת מהקרן הנותרת):
2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2019 - 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 3% ריבית (צמוד מדד).
2031 - 66.32% קרן + 27.4% קרן (ריבית דחויה) (צמוד מדד)..

הבטוחות והשפעתן על לוח הסילוקין:
תיאור השפעת הבטוחות ב-post הראשון (ונפעל לפי אותן הנחות - דבר לא השתנה).

פרויקטים בארץ:
פרדס חנה: 3.5M
מצליח: 1.5M
יהוד: 8M
פטרה: 7M ש"ח (מתוכם קוזזו 1.5M כחלק מדמי הניהול שיוצגו בנפרד).
אקסטרא: 5.5M ש"ח.

סיכום ביניים נדלן יזמי בארץ: שווי משוערך של שיעבוד הוא 25.5M ש"ח.


שיערוך חברה לנכס בארה"ב:

סיכום ביניים נדלן מניב ארה"ב: שווי משוערך של שיעבוד הוא 4.5M ש"ח.


החברה שיערכה מטה את האדמות והפרויקטים במזרח אירופה (דרסטית), אך לא קרוב למה שאנו עשינו. נישאר עם השיערוך שלנו (post ראשון):

סיכום ביניים קרקעות ופרויקטים מזרח אירופה: שווי משוערך של שיעבוד הוא 9M ש"ח.


בנוגע לקניונים אחרי דיון ארוך, נשאר עם השיערוך שלי:

סיכום ביניים קניונים מזרח אירופה: שווי משוערך של שיעבוד הוא 14M ש"ח.



סיכום בטוחות: החברה במסגרת ההסדר גובה דמי ניהול (שיורדים מהבטוחות) - אנו נעריך את ה-overHead ב-10M ש"ח. כלומר, סה"כ בטוחות של 25.5M+9M+4.5M+14M-10M=43M.

ע"פ ההנחות ב-post הראשון, יש לפזר את יתרת ההחזר עקב בטוחות מעל 37M ש"ח על 4 השנים 2014, 2015, 2016, 2020 ולכן לוח הסילוקין המשוערך הנוצר, לאחר חישובי בטוחות, הוא לערך:

2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 6.84% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 6.84% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 6.84% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2019 - 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 1.58% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2031 - 60% קרן + 25.57% קרן (ריבית דחויה) (צמוד מדד).


שיערוך שווי חברה:
לא ברור ההון העצמי (חשבונאית הוא 51M ש"ח) - הגודל של החברה הוא עצום היום, עם פרויקטים מוצלחים, חובות נמוכים עם לוח סילוקין טוב וכמעט ללא מזומן. ההערכה ב-post הראשון היתה של התייצבות על 200M ש"ח תוך 7 שנים - נראה בהחלט סביר.


ההמרה והשפעתה על לוח הסילוקין:
כמו ב-post הראשון נניח כי ב-2020 מתבצעת המרה של החוב הנותר להון סחיר 200M ש"ח (לפני הכסף) כל זאת לפי 506M ש"ח (לפני הכסף). מטעמי שמרנות נניח כי ויתור החוב משפיע רק ב-50% על עליית השווי ההון הסחיר. לפי לוח הסילוקין המעודכן, מומרים 81M ש"ח ולכן מתקבל שווי מומר כדלקמן (נשאלתי איך ביצעתי את החישוב): 81 לחלק (81+506) כפול (0.5+200*81) == 33.


סיכום:
1. לוח פדיון ריאלי פסימי סופי הוא:
2013 - 5.26% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2014 - 6.84% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2015 - 6.84% קרן + 2% ריבית (צמוד מדד).
2016 - 6.84% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2017 - 5.26% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2018 - 7.37% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2019 - 3% ריבית (צמוד מדד).
2020 - 36.32% קרן + 3% ריבית (צמוד מדד).
2. החוב בסחיר כיום (שער 26) הוא בערך 24.5M ש"ח. הבטוחות מול החוב הסחיר בשיערוך ריאלי פסימי הן 43M ש"ח.
3. התשואה המתקבלת בשיערוך ריאלי פסימי היא 34% בשנה (נומינלי - בהנחת 2.5% מדד) והמח"ם הוא לערך 3.2 שנים (מצורף קובץ מתוקן של החישוב דחוס - היו עוד כמה שגיאות בטופס).
4. האגח הוא בעל פרמיית המרה שלילית!!! (זוהי למעשה מנייה עם רצפה של אגח עם בטוחות מעולות ותשואות מעולות בשוטף)


טוב, אני מאמין שזה הסוף (ה-excell השני מתאים - aa2).
בברכה,