הי reem,

ראשית לגבי העובדות - אכן, האסטרטגייה מופסדת, אך למען האמת לא כמו שהייה צפוי עם הסנטימנט השלילי בשוק. אני אישית ברווח של 5% [BstockB='611012'] באפריקה מגורים [/BstockB] (כולל דיבידנד), בהפסד 10% [BstockB='611012'] באפריקה נכסים [/BstockB] ובהפסד 25% באפי פיתוח - בסך הכל הפסד של כ-10% משוקלל. אפריקה כו מכרתי ב-87, לכן כולל קופונים זה בערך רווח של 2% (ביחס למחיר היום). עד פה אתה צודק.

אך אין זו הבדיקה הנכונה לאסטרטגייה. האסטרטגייה מנומקת היטב ואומרת ש"תוך 3 שנים ישולמו דיבידנדים", קצת לא מתאים לבדוק אסטרטגייה של 3 שנים, על בסיס חצי שנה. הדרך היחידה לבדוק זאת, היא ע"פ הנחות הבסיס - האם השתנו?

השאלה המרכזית שנשאלה היא - האם אפריקה יכולה לשלם את אגח כו ללא דיבידנדים מחברות בנות (בעוד 3 שנים)?
אם התשובה לשאלה היא לא, אז האסטרטגייה עובדת - השווי הסחיר לעת עתה לא משקף זאת.


אתה יודע, אינני יכול לדעת דבר על השווי הסחיר (במיוחד לא של מניות - שם יש להמתין לדיבידנדים במטרה לקבל "עוגן"), כל שאני יכול הוא להעריך שווי כלכלי.
1. אני מעריך שהשווי הכלכלי של סקיילקס ז הוא 70 אג והוא נסחר ב-40.
2. אני מעריך שהשווי הכלכלי של אאורה הוא 55 אג והוא נסחר ב-30.
3. אני מעריך שהשווי הכלכלי של ארזים 4 הוא 75 אג והוא נסחר ב-50.
אינני יודע מתי (אם בכלל) השוק יקבל את ההערכות שלי. כל שאני יודע הוא לחשב את השווי הכלכלי ולבדוק אם ההנחות משתנות במשך הזמן.


אז בקשר לאפריקה - אפי פיתוח הראתה התפתחויות שליליות. [BstockB='611012'] אפריקה מגורים [/BstockB] הראתה התפתחויות חיוביות [BstockB='611012'] ואפריקה נכסים [/BstockB] הראתה התפתחויות חיוביות (מאד). בסך הכל, המצב היום באחזקה הכוללת טובה יותר (כלכלית) מאשר הזמן בו התחלנו את הדיון. כלומר - לטעמי האסטרטגייה עובדת.



בוא ותראה משהו מדהים מהדוח של אפריקה נכסים:
שווי סחיר של אפריקה נכסים: 650M ש"ח.
הון עצמי: 2500M ש"ח.

נבחן את קניום קוטורצן:
שיערוך: 1730M ש"ח (חלק חברה)
תפוסה: 96%
NOI כ: 7.8%

וכאן באים המספרים המדהימים:
שכירות ממוצעת קיימת: 28 יורו ל-m2
שכירות ממוצעת לחוזים חדשים: 46 יורו ל-m2

העוגנים ימשיכו לשלם שכר השכרה נמוך (גם אם לא כל כך נמוך), אך ניתן להניח שתוך 3 שנים תגיע לאן שהוא באזור 32 יורו ל-m2 (קצב העלייה הוא כ-0.5 יורו ל-m2 לרבעון) וקניון כל כך מוצלח משוערך באזור 6.8% היוון. המספרים הללו משקפים עליית ערך של כ-33%. 33% על 1730M ש"ח == 580M ש"ח - נכס אחד בודד ייתן תוך 3 שנים את כל השווי הסחיר של אפריקה נכסים, לא נראה לך מוזר?


כלכלית, [BstockB='611012'] אפריקה נכסים [/BstockB] צריכה להיסחר באזור שער 7000 וכאשר הדיבידנדים יגיעו, כך גם המנייה תגיע ליעדה. המצב פחות מרשים [BstockB='611012'] באפריקה מגורים [/BstockB] (צריכה רק להכפיל את ערכה) ולא ברור באפי פיתוח (לדעתי צריכה לשלש את ערכה), אך עדיין אחזקה במניות אלה כדאית (כשילוב) הרבה יותר מהאגח - עקב הלינק הברור ביניהם.


בברכה,