הכסף של המשכנתא לא מעניין אותך כיוון שהוא לא ברשותך פיזית ואיתו אין לך בעיה אם להצמיד לאיזה מדד כלשהו אלא רק עם הכסף שברשותך ב.אם אתה לוקח משכנתא מהבנק המלווה של הפרויקט זה בכלל לא עינינך איך הבנק מעביר ומתי את הכסף לקבלן מבחינתך שילמת ואתה כבר תשלם את המשכנתא באופן החודשי.ולפי דעתי תבדוק אפשרויות משכנתא ותראה איתם איך אתה יכול לסכם את עינין התשלום ואת אפשרויות התשלום הריביות וכו' ואז הבעיה של הכסף של המשכנתא בעצם היא עינין של הבנק עם הקבלן ומבחינתך אתה שילמת
שלום חברים
למיטב הבנתי מדובר במשכנתא בשלבים התלויה בהתקדמות העבודה, הרעיון שהבנק מנהל את העניינים הוא טוב אך אינו מציאותי, יש לבנק דברים אחרים לעשות. יש חוזה בין הקבלן ללקוח וחוזה (משכנתא) בין הלקוח והבנק, הכסף זורם בשלבים וכך הבנק מבטיח את כספו, שהרי שלד על מגרש שווה יותר ממגרש ריק, שלד עם תשתיות וטיח יותר משלד וכך הלאה. סמוך על הבנק שהוא תמיד מעל המים, האחריות כולה שלך ולפיכך עד כמה שזה עצוב, עליך להתייחס לכל בעל מקצוע כאל שודד עד שיוכח אחרת.
חסרים נתונים רבים על מנת להתייחס יותר בפירוט.
בהצלחה
ארז
נערך לאחרונה על ידי ILEEAVIV, 29.05.2012 בשעה 10:17 סיבה: הגהה
הטבע האנושי הוא להילחם בשוק, על מנת להצליח בשוק יש להילחם בטבע האנושי.
1. לא הבנתי את תשובתו של שחקן משום מה מרגיש לי בדיוק הפוך ?
2.מסכים עם מנחם אל תוותר על ערבות בנקאית כולל התהליך על הטאבו
בהצלחה.
מבירור קצר שערכתי (לא מחייב) עולה, שליווי בנקאי פועל לטובת הקבלן הרבה יותר ממה שאנו חושבים, היות והבנק לא עובד חינם, ולכן בפרוייקטים גדולים, זה מעיין מסחרה שהקבלנים שולטים היטב על הבנקים בתהליך כזה, וכמובן שמי שנושא בעלויות הללו נופל על קוני הדירה, ולא על הקבלן (ח"ו).
נערך לאחרונה על ידי אבי1, 29.05.2012 בשעה 13:21
דעתי בלבד, תקנו אותי אם אני טועה.
הטבע האנושי הוא להילחם בשוק, על מנת להצליח בשוק יש להילחם בטבע האנושי.
אופיר שלום רב,
בשביל מה אתה מתחבט ושומע אלף תשובות.? לדעתי כבר אתה מבולבל כמו שכתבת.
בשביל זה יש עורכי דין מקצועיים. לכל אחד כאן התשובה אחרת.
בהצלחה,
שלם וקח עורך דין מקצועי
רועישרון
עורך דין יכול לחוות דעה מהצד המשפטי,פורסם במקור על ידי roysharon
מה שאופיר חיפש מלכתחילה, עדיפות להצמדה למדד מהפן הכלכלי, שכמוהו גם אני עדיין מבולבל מהניגודיות בתשובה של שחקן.
טוב, נוצר פה סלט ואני מבקש לעשות הפסקה ולעשות קצת סדר בעניין (אופיר, תקן אותי אם אני טועה)
1. אופיר רוצה לקנות דירה ואין לו את כל הכסף, הוא הולך לשלם את ההון העצמי שלו וישאר לו התשלום של המשכנתא.
מכיוון שנשאר חוב הקבלן רוצה להצמיד את הפרש הכסף שחייב אופיר לקבלן להצמיד למדד, ונותן לו אפשרות לבחור בין מדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה.
אופיר שואל מבחינה כלכלית לאיזה מדד כדאי להצמיד את החוב?
2. שחקן ענה שכדאי להצמיד למדד תשומות הבנייה כי מדד המחירים לצרכן עולה פחות.
כאן נראה שיש ניגודיות בתשובה, בלי קשר לאם זה נכון או לא.
לגבי דברים אחרים שנאמרו כאן, אז כמובן שצריך לקבל ערבות וכמובן לדבר עם עו"ד ועם הבנק למשכנתאות ולנסות לדלות עוד מידע חשוב.
נחזור רגע לגבי הנושא המקורי, אופיר- בהנחה ומתאים לך לשלם מהיום משכנתא, האם הבנק למשכנתאות לא מסכים כלל להעביר את המשכנתא לקבלן כבר היום?
אם לא, האם ניתן נגיד שתיקח משכנתא מלאה ותתחיל לשלם, אבל הכסף ישב איפשהוא בבנק? למרות שאולי לא כדאי לעשות זאת בנקודת הזמן הנוכחית, כי אין צפי לעליית ריביות או מדדים גבוהים.
אם אפשר לשאול מה % המשכנתא בדירה? כמה זמן נשאר עד לסיום הבנייה? מהו התזרים שמבקש הקבלן?
בנוסף יש חברות לייעוץ משכנתאות שעושות תחשיבים ותחזיות כלכליות וכדאיות מסלולים ויכולות כנראה לעזור בנושא.
בהצלחה
אתה מבין כעת אופיר למה קשה לחיות פה כולה שאלה תמימה ותראה כמה עצות כל אחד חושב שהו מינימום ראש ממשלה ושים לב רק אחרי שכתבתי שאל תחפש הצמדות לשום מדד ולך לבנק שיסבירו לך מה האפשרויות ומה בדיוק לעשות איך כמה ולמה תראה איך השאר פתאום הפכו לחכמים עכשו אתה מבין למה יש פה ים מפלגות ולמה קשה להגיע להחלטה אחת מובנת תשאר בריא לך לבנק ותקבל הנחיות מה עושים ואז הדרך תהיה לך קלה ביותר
וואי וואי , סליחה אבל לא התכוונתי ליצור כזאת אווירה .
האמת היא שרציתי תשובה לשאלה כלכלית פשוטה , אולם יצאתי נשכר פי כמה שכן כל חבר וחבר כאן שמביע את דעתו , פותח אפיקי חשיבה נוספים שבהחלט שווה לבודקם ,
שהרי אף אחד לא יודע הכל , וכל ניסיון של אדם נוסף תורם רבות להחלטה המושכלת.
האמת היא שביממה האחרונה קרו כמה תפניות ולכן נכון לעכשיו כנראה שנחכה לפרוייקט שנראה לנו טוב יותר (שיווק צפוי בעוד שנה ) . כך שלעת עתה (עד השיווק הצפוי) , אם תרצו להמשיך לדון , נוכל לעשות זאת בצורה הרבה יותר רגועה שלווה ונטולת אמוציות .
תודה רבה לכולם!
ובכל אופן :
1.באמת שווה לבדוק אם קיימת אפשרות לערבות בנקאית על כל אותם התשלומים שהגיעו לידי הקבלן ( גם אם מדובר בהון עצמי של 15% מול משכנתא של 85% אותה משלם הבנק לפי קצב השלמה (ואין אפשרות אחרת, לפחות לא במקרה שלי) : 15% , 25% ... עד לסיום הבנייה ) כך שאם הקבלן פושט רגל פתאום, לאחר שקיבל נניח 60% - הבנק הוא שערב לי לכל ה-60% ( כנראה שבקיזוז חלקו שלו , וביטול המשכנתא.. ) .וכך לא אפסיד את הוני העצמי .
אולם אין בערבות כל הגנה מפני אינפלציה שכן בכל מקרה אין כאן תשלום מראש והקבלן רוצה להצמיד ... .
2. אכן עדיין לא ברורים לי דברי שחקן . אם יוכל להבהיר , נשמח כולנו .
3. אני בטוח שכדאי להתייעץ עם עו"ד לפני חתימה על עסקה מסוג זה .
מקווה שסגרתי כמה פינות .
שוב תודה לכולם והמשך לילה טוב .
הרשאות
הגב עם ציטוט