בעוד התרחיש אפשרי אני לא חושב שהוא ראלי וזאת בגלל שגם עם שוק הנדלן בארץ יסבול מירידות (וכן אני מאמין כי גם זה יגיע) הוא לא יגרור את הבנקים לחדלות פרעון.

ולמה אני אומר את זה:

(1) נניח כי תיהיה ירידה במחירי הדירות, בעוד בפריפרייה יכולה להיות ירידה חזקה יותר ביחס למחירים הנוכחיים יש לכך שני משככים גדולים - (א) החשיפה באחוזים שם נמוכה מאיזור המרכז [שעתיד להפגע פחות לדעתי], (ב) גובה המשכנתאות שם וכמות המשכנתאות בפריפרייה נמוכה סטטיסטית מאיזור המרכז.

אני מניח כי בעוד באיזורים מסויימים המחירים אכן יכולים לרדת ב-50%, באיזור המרכז הטווח לירידות ראלי יהיה 10-15% מקסימום 20% ובהתחשב בכך שהעלייה בשנה (שנה וחצי) האחרונות היו גבוהות מכך וכי מרבית המשכנתאות נלקחו קודם לכן - לא תיהיה פגיעה בבנקים (אפילו לא במרבית המוחלטת של רוכשי הדירות).

(2) גם אם תיהיה ירידה גדולה מכך לבנקים בישראל יש שתי בטחונות שלא היו לבנקים בעולם (בכלל ובארצות הברית בלפרט) - (א) גובה המשכנתאות מצד הבנק לא עבר את 70% (כאשר היו משכנתאות באחוזים גבוהים יותר זה היה בערבות מול חברות חיצוניות והם אלו שיכולים להפגע מכך), כאשר המשכנתא הממוצעת עומדת על איזור 50% מערך הרכישה - מה שאומר כי אפילו בחיתוך של 50% מערך כלל הנכסים בתיק המשכנתאות של הבנקים - ערך הנכסים עדיין יהיה גבוה ממחיר המשכנתאות עצמם (שכן הם משולמות בשוטף).

לפיכך גם אם מחירי הדירות יתרסקו כפי שחלק חושבים - עדיין הבנקים לא יהיו חשופים לכך באופן משמעותי וביחס לרווחים הנוספים שהם משיגים מפעילות שוטפת (מזרחי טפחות בניהם).

(3) גם אם ניקח בחשבון כי ההתרסקות תיהיה אף גדולה יותר מכל מה שיכול לעלות על הדעת וכי הירידות ישפיעו במידה שווה על המרכז בדיוק כמו הפריפרייה - עדיין לבנקים בארץ יש קלף מנצח שלא היה למקבילים שלהם בחול - המשכנתאות בארץ אינן nonrisk , מה שאומר כי אפילו אם הבנק לוקח ומוכר את הדירה שלך בגלל שהפסקת לשלם את המשכתנא (כפי שקרה לדוגמה בארצות הברית) - אתה עדיין חייב את ההפרש (בהנחת מימוש) או את כל החוב (אם הבנק תקוע עם הנכס) - כך שעדיין למעט מקרים חריגים מרבית האנשים יאולצו לשלם את החוב כולו (ומייד נגיע לנקודה זו עוד פעם) אפילו אם איבדו את הנכס - שכן החיים ממשיכים ומרבית האנשים ירצו לשקם חייהם וימשיכו לעבוד (ולפיכך תיהיה להם הכנסה שמימנה יוכל הבנק לקבל את שלו).

ולכן אני אישית מאמין כי משבר נדלן, גם אם יבוא (וירידות של 15% אינן משבר אלא תיקון שלאחר עליות), לא יגרום לחדלות פרעון של חובות הבנקים - ייתכן כי הרווחיות תפגע ויכול להיות כי המניות של הבנקים יהיו שוות פחות, אך החוב עצמו ישולם...

ולמה אני טוען כי הסבירות מלכתחילה למשבר נדלן גדול בישראל אינה גבוהה - בדיוק בגלל סיבה (3)!

גם אם המחירים ירדו, אנשים ימשיכו לשלם את החוב שכן אין להם ברירה ואם המחירים ירדו על מתחת לחוב הראלי על הנכס אנשים יחזיקו בנכס שכן אין ביכולתם להחזיר אותו לבנק ובכך לסיים את ההתחייבות שלהם כלפיו - דבר שמביא לכך שלבנק יש נכסים רבים והוא ממוכר אותם במחירי הפסד מה שגורר את השוק עוד יותר למטה ומביא עוד אנשים להחזיר את הנכסים שלהם לבנקים (כפי שקרה בארצות הברית) - כלומר קיפאון בשוק הנדלן יהיה סביר יותר ולא המשך ירידת מחירים!

וזאת כמובן שצורה מופשטת, על רגל אחת, למה הסבירות להתממשות התרחיש שלך נמוכה.