שלום דיאנה,

בוודאי באיחור אך רק אתמול הצטרפתי לאתר.

שתי נקודות חשובות לעניין המשכנתא:
1: בניגוד לגופים מוסדיים, בנקים וכו', שמנטרלים השפעת המדד, לאזרח הפשוט מדד כמוהו כריבית שעליו לשלם בנוסף לריבית הנקובה. זאת מכיוון שרובנו ככולנו לא מפוצים על עליית המדד בשכר שאנו מקבלים, שבד"כ הוא המקור העיקרי להחזרי המשכנתא.

לכן בכל מקום שבו הבנק מציע הצמדה למדד צריך לראות זאת כריבית נוספת. כך למשל אם מוצעת לך ריבית משתנה של 2.3% עליך להוסיף עליה את המדד שעולה באותה שנה כריבית שאת תשלמי הן על ההחזר והן על הקרן. אם לדוגמא המדד עלה בשלושה אחוזים ה"ריבית" שתשלמי בפועל היא 5.3% בהתאמה. כך גם לגבי הריבית הקבועה שגם אותה מצמידים הבנקים למדד.

2: במשכנתא בריבית פריים המדד מתווסף רק להחזר החודשי ולא לקרן, לכן בעצם מדובר כמעט על ריבית פריים "נטו".

בנוסף עדכון ריבית הפריים נעשה, כמעט תמיד, בעיכוב לאחר עליית המדד וכמעט אף פעם לא עובר את המדד. ראי דוגמא לאחרונה כאשרהמדד עלה בלמעלה מ 3% שנתית והנגיד העלה, בינתיים את הריבית רק ב 0.25%. על כן כמעט תמיד, אם התחלת ברמה התחלתית של פריים או פריים מינוס משהו, תהיה לך רבית נמוכה יותר במסלול הזה על פני האחרים. כמובן שבמצב של היפר אינפלציה ייתכן מצב הפוך אך הסיכוי לכך לכל הדעות נמוך ביותר ולכן היחס בין המסלולים צריך להיות בהתאם לדעתי.

בנוסף לכך ההחזרים במסלול הפריים הם של קרן וריבית למן ההחזר הראשון, בניגוד למשכנתאות בריבית קבועה ומשתנה בהן מחזירים קודם את הריבית ואז את הקרן. במצב זה כאשר רוצים "למחזר" משכנתא מגלים פתאום במסלולים של הריבית הקבועה ו/או המשתנה הצמודה, שרוב הקרן נותרה עדיין לפירעון וההחזרים נותר כשהיו, לעומת מסלול הפריים שבו הקרן יורדת בהתמדה למן היום הראשון. זאת בנוסף לקנס המיחזור שבמסלול הפריים לא קיים.

לכן ולסיכום אני הייתי מציע, במצב הריבית היום לקחת את רוב המשכנתא, מעל 60% - 70% במסלול הפריים ואת היתרה לחלק בין הקבועה למשתנה.

אם אני הייתי צריך לקחת משכנתא היום הייתי לוקח הכל במסלול הפריים בשל האמור לעיל ובשל העובדה שניתן לשנות למה שרוצים מתי שרוצים ללא קנס.