היי
יש לי משכנתא צמודה ברובה לפריים, להערכתי הנגיד ימשיך להעלות את הריבית.
האם למישהו יש רעיון איך להתגוננן מפני המכה ?
:?:
Printable View
היי
יש לי משכנתא צמודה ברובה לפריים, להערכתי הנגיד ימשיך להעלות את הריבית.
האם למישהו יש רעיון איך להתגוננן מפני המכה ?
:?:
אהלן!!
המצב שלי דומה לשלך 85% מהמשכנתא שלי צמודה למדד הפריים..
אין יותר מידי איך להתגונן אתה צריך לקבוע את הרף המקסימלי של עליית הריבית שאתה מוכן לספוג
במידה וזה מגיע לשם תשנה את התמהיל (הלוואה בריבית הפריים ניתנת לפרעון מוקדם ללא עמלות ) לעניות דעתי המצב עדדין טוה ויישאר כזה לפחות עד סוף 2011
שתי אפשרויות:ציטוט:
פורסם במקור על ידי המגיב
1. לבצע חוזה על הריבית מול בנק בארץ
חיסרון - מינימום חוזה 10 מיליון ש"ח, כלומר לא מתאים למרבית האנשים שאני מכיר.
יתרון - ההגנה היא על הריבית בארץ (ריבית תלבור, שהיא ריבית הבסיס בין הבנקים)
2. להשקיע בניי"ע או מכשירים פיננסיים בחו"ל, המגינים מפני עליית ריבית (ברובם מבוססים על חוזי הריבית בחו"ל).
חיסרון- מגן כנגד העלאת הריבית ע"י הפד ולא ע"י בנק ישראל.
יתרון- ניתן להיכנס למכשירים אלו או להשקיע בהם בסכומים נמוכים בהרבה ואשר תואמים את "גודלו" הפיננסי של משקיע נורמאלי ולא רק טייקון.
הערה:
יש לשים לב כי מרבית (אם לא כולם) המכשירים שנועדו להגן מפני עליית ריבית, באם אין בפועל עלייה בריבית או באם יש ירידה (לא סביר אבל אי אפשר להיות בטוח ב- 100%), מכשירים אלו יסבו נזק כספי לאותו אחד שרצה להתגונן בפני העלייה בריבית.
ולכן, בטרם ביצוע צעד כזה- יש לבחון היטב את ההשלכות של ריבית דורכת במקום, ריבית יורדת, ואף מקרים בהם הריבית עולה בקצב מתון יותר מאשר מתומחר במכשיר הפיננסי.
כמי שעסק בעבר גם בייעוץ משכנתאות, דעתי היא שלאורך שנים החזר צמוד פריים הוא המשתלם ביותר (למעט מקרי קיצון). כמובן שעדיין צריך להתמקח עם הבנק על מנת לשפר את התנאים (מקרה מהימים האחרונים: הלוואה שבה אחד הבנקים הציע פריים + 0.8 ובבנק אחר על אותם תנאים פריים - 0.7).
- תמשיך עם המשכנתא הצמודה לפריים כי להערכתי הנגיד לא יעלה את הריבית, וזה בגלל המרווח הנוכחי ביחס לרבית הפד התומך בשקל ביחס לדולר, והעלאת הרבית באמריקה עודנה רחוקה בזמן, אבל למרות זאת איך להתגונן מפני עליה?
- אם עלתה הרבית, ואם ההחזר החודשי גבוה ממסלול של רבית קבועה צמודת מדד, אז תפרע את ההלוואה ללא עמלת עונשין בכפוף לתשלום עמלה תפעולית בלבד, ותעבור למסלול של ריבית קבועה צמודת מדד. בהצלחה, תודה
תודה למגיבים.
ZetaFunc - מסכים איתך לכן אני במסלול הזה. השאלה האם יש דרך להתגונן ?
גיל - האופציה השניה שהצעת לא טומנת בחובה הצמדה כזו או אחרת למט"ח ?
סאסי - היות ומחזרתי לפני כשנה (הורדתי 5 שנים מההחזר ללא שינוי בסכום ההחזר) יש לי קנס לא קטן - אני אעשה שוב בדיקה.
שוב תודה.
אני לא מכיר כיצד להתגונן שהרי בכל אחד מהמסלולים אתה חשוף לסיכון כלשהו.
זה נכון שברגע שהפריים עולה בצורה משמעותית אתה יכול לעבור למסלול של ריבית קבועה אך במתווה של ריבית עולה גם במסלול שכזה אין בשורה (בל נשכח חיסרון נוסף: ברגע שעברת לריבית קבועה מיחזור עתידי עלול לגרור קנס כבד).
בין המסלולים ישנה קורלציה חיובית ביותר שכן הנגיד מעלה ריבית בעקבות ציפיות לאינפלציה וההלוואה בריבית קבועה הינה צמודת מדד. בנוסף, ברגע שהריבית מתחילה לעלות סביר שגם הריבית הקבועה על המשכנתאות מתעדכנת כלפי מעלה כך שאם מחכים עם המחזור יותר מדי מפספסים.
כמובן שהעלאה של 1% בפריים משפיעה על הלוואה צמודת פריים הרבה יותר מאשר מדד של 1% בהלוואה בריבית קבועה, אך עדיין רבים היתרונות של הפריים על החסרונות.
האפשרות השניה כמובן שמושפעת גם מתנודות מט"ח,ציטוט:
פורסם במקור על ידי המגיב
אולם אני מתכוון למכשיר הפיננסי עצמו :
נניח שהשקעת סכום כלשהו במכשיר הגנה בפני שינויי ריבית בארה"ב, יש בו שני רבדים,
1. רובד המכשיר עצמו, כאילו אתה חי בארה"ב או כאילו מה שמעניין אותך זה רק $
2. רובד שני שהוא שער שקל דולר, כי אתה מתחיל את ההשקעה מתוך השקל, ומתישהו תרצה לחזור לשקל.
נניח שילמת 10,000 שקל (XX $ לפי שער ההמרה) עבור מכשיר כזה והדולר נחלש, כמובן שבאם תרצה לממש חזרה את ההשקעה תהיה מופסד, אבל ההסתכלות על מכשיר כזה היא לזמן ארוך יותר כי הוא אמור להגן עליך מפני עלייה בריביות, לפחות למשך אותה תקופה שבה תהיה מעוניין לשמור על מסלול משכנתה צמוד פריים, ומכיוון שסביר כי מכשיר כזה יהיה ממונף מאד, אזי באם תהיה עליה בריבית הרווח שלך מהמכשיר אמור להיות משמעותי מאד ביחס להפסדים עקב ירידת שער ה-$.
לסיכום,
בזמנו, לפני כשנה וחצי (כשהריבית של בנק ישראל הייתה 0.5%) בחנתי אפשרות לבצע חוזה על הריבית מול שני בנקים בארץ, אולם כללי המשחק היו כאלו שרק עליית ריבית בארץ של 1% במהלך 12 חודש היה מהלך משתלם, כך שבסופו של דבר לא ביצעתי (וסביר שאילו הייתי מבצע הייתי מופסד מעט או באיזון, בוודאות לא ברווח).
מנגד שקלתי לבצע בחו"ל, אבל מכיוון שהנחת הביס שלי הייתה כי הריבית בארה"ב תשאר נמוכה לתקופה ארוכה, שוב הייתי צפוי להפסדים קטנים במקרה הטוב.
בסופו של דבר, בחרתי בזמנו לא לעשות כלום, וההמתנה השתלמה עד כה, כי למרות שהחזרים החודשיים עלו עקב עליית הפריים, מנגד הריבית במסלול הצמוד רק ירדה מאז וגם הרווחתי כמה אחוזי מדד טובים (שבהם הקרן שלי לא עלתה).
להערכתי, יחסי הכוחות כעת הולכים להשתנות לרעתי, קרי, הריבית במסלול הצמוד כבר לא צפוייה לרדת משמעותית, בעוד שהחזרי המשכנתה צמודדת הפריים אוטוטו יהפכו ללא משתלמים, ומנגד שווי הנכס כבר ביצע מהלך עליות מרשים עד כי התשואה ממנו ירדה מ- 7.5% ל- 3.5% וכעת סביר שמחירו כבר לא יעלה בהרבה, אולם סביר שהתשואה (שכר הדירה) כן ימשיך/תמשיך לעלות מידי שנה לפחות בשיעור עליית המדד.
לאור זאת, התחלתי מהלך של שינוי במשכנתה אשר בסופו כנראה מרבית הסכום (אם לא כולו) יהיה צמוד מדד עם ריבית קבועה או משתנה אחד ל5 שנים ויתכן וחלקה יהיה צמוד ליין.
ובכל מקרה, מרגע שהחלטתי לשנות את ההרכב, אין לי טעם להתמהמה מכיוון שבאם אני צודק, כל עיקוב עלול להרע עבורי את תנאי המשכנתה צמודד המדד.
הנחות יסוד בבסיס ההחלטה שלי:
1. הריבית על המשכנתה צמודד מדד נמצאת בנקודת תחתית שממנה לא צפויות ירידות משמעותיות.
2. ריביות המחושבות על בסיס פריים כבר רק התחילו לעלות וידן עוד נטויה.
3. האינפלציה בתקופה הקרובה לא תצא מכלל שליטה, ובאם יהיו לכך סימנים, אזי הנגיד יריץ מעלה את הריבית על אף ולמרות החשש להתחזקות השקל.
4. גם אם טעיתי וכן תהיה אינפלציה משמעותית, תמיד אוכל לחזור למסלול פריים ללא קנס או ע"י קנס של עלויות אדמיניסטרטיביות בלבד (ללא קנס של הפרשי ריביות במסלול הצמוד, כי לא סביר שהריבית הצמודה תרד באם תהיה אינפלציה משמעותית).
[quote=גיל (רעננה)][/quote:44dsgfy3]ציטוט:
פורסם במקור על ידי "המגיב":44dsgfy3
גיל,
תודה על התגובה. מסכים להנחות 1 ו 2 , לגבי סעיף 3 אולי לא תצא משליטה אבל תתחיל לעלות להערכתי באופן מתון - מה שבוודאות ייתן זמן לבצע שינוי כזה או אחר.
[quote=המגיב][quote="גיל (רעננה)":2407opur][/quote:2407opur]ציטוט:
פורסם במקור על ידי "המגיב":2407opur
גיל,
תודה על התגובה. מסכים להנחות 1 ו 2 , לגבי סעיף 3 אולי לא תצא משליטה אבל תתחיל לעלות להערכתי באופן מתון - מה שבוודאות ייתן זמן לבצע שינוי כזה או אחר.[/quote:2407opur]
אוקי,
אני מניח שבסופו של דבר אנחנו רואים עין בעין את המצב, השאלה מהי נקודת ההחלטה שלך, אצלי היא כבר הגיעה ברגע שהריבית בתוכנית הצמודה התקרבה לכדי פחות מאחוז מהריבית צמודת הפריים
גיל,
הייתי שמח לקבע את הריבית אם זה אפשרי - לא בא לי להתעסק עם השינויים הללו - משום מה (ציניות) כאשר מדובר בשינוי לטובת הלקוח הבנק (מזרחי) לא ממהר לבצע את השינויים או לחילופין לאשר אותם (גם אם מדובר באישור אדמיניסטרטיבי) :!:
לפיכך אני אבדוק מה הקנס ואם אפשר לקבע את רוב המשכנתא ונראה מה עושים .
אגב, אולי "מועדון השחקן" יארגן דרך אחד הבנקים משכנתא בתנאים טובים מהמקובל ?