בס"ד
לעו"ד לירן שלום.
האם אתה ממליץ על משכנתא בריבת פריים [משכנתא ללא צמודה בריבת משתנה נושאת ריבית פריים]
או משכנתא בריבת משתנה .
היום הייתי בבנק והפקידה המליצה על ריבת משתנה.
מחכה לתשובה.
בברכה רחל...
Printable View
בס"ד
לעו"ד לירן שלום.
האם אתה ממליץ על משכנתא בריבת פריים [משכנתא ללא צמודה בריבת משתנה נושאת ריבית פריים]
או משכנתא בריבת משתנה .
היום הייתי בבנק והפקידה המליצה על ריבת משתנה.
מחכה לתשובה.
בברכה רחל...
אני לא עו"ד ולא לירן אבל אנסה לעזור
הכל תלוי במספר נתונים שלא פירטת שבראשם יכולת ההחזר שלך ביחס להחזר המוצע.
בגדול לדעתי הבנק כרגע טועה.
שתי האופציות טובות רק אם נצא מנקודת הנחה שיש באפשרותיך לעמוד בעליות משמעותיות של הריבית שיגרמו עליה משמעותית בהחזר (יכול להגיע לעשרות אחוזים).
אם לא קחי משכנתא בריבית קבועה עם מינימום הפתעות.
אם התשובה היא כן אזי עדיף לדעתי כרגע משכנתא בריבית פריים.
הסבר:
למיטב ידעתי ניתן לקבל בבנקים פריים מינוס 0.8.
במהלך השנה הקרובה ריבית בנק ישראל תעלה בצורה משמעותית ככל הנראה למעל
3 אחוז.
בא נסתכל מה יהיה מצבך עוד כשנה.
נחשב את הריבית לפי ריבית בנק ישראל של 3.5.-> רבית פריים -0.8 = 4.2%.
צפי האינפלציה 2% יגרור שכל ריבית משתנה מעל 2.2% את תפסידי.
במהלך השנה מצבך בריבית פריים יהיה הרבה יותר טוב (כרגע פריים -0.8 == 1.95%)
לקיחת משכנתה בריבית משתנה כרגע תגרור בשלב העידכון כמעט בודאות הרעה בתנאי המשכנתא (הריביות הצמודות כרגע מאוד נמוכות).
אם את מסוגלת לחיות עם יד על הדופק ולקבע את המשכנתא בתחילתו של מהלך עליות היתי שוקל לקחת משכנתא בריבית פריים.
ניתן לעקוב אחרי מצב ריבית המשכנתאות http://www.bankisrael.gov.il/deptdata/p ... tgageh.htm
ג
לא מפתיע אותי שבבנק המליצו לך על ריבית משתנה... :)ציטוט:
פורסם במקור על ידי רחל
חשוב להבין את המשמעות של ריבית פריים וריבית משתנה לפני שמקבלים החלטה. אך להמליץ מה עדיף מבין השתיים זה כבר עניין די אינדיוידואלי...
ריבית פריים:
- היא הריבית ששיעורה כשער הריבית של בנק ישראל המפורסם מידי חודש בתוספת של 1.5%.
לדוגמה: ריבית בנק ישראל היום עומדת על 1.25% ובתוספת קבועה של 1.5% ריבית הפריים עומדת היום על 2.75%.
- משכנתא בריבית פריים ניתנת לפרעון ללא קנס.
- יתרת ההלוואה מחושבת כל חודש לפי: יתרת ההלוואה בחודש הקודם פחות ההחזר בחודש הנוכחי.
- הסיכון העיקרי הוא מעליית ריבית משמעותית שתגדיל את החזרי המשכנתא בצורה משמעותית.
לדוגמה: משכנתא בגובה 650K ל-20 שנה בריבית P-0.8 .
גובה ההחזר היום => 3430 ש"ח.
במידה ועד סוף 2010 הריבית תעלה בעוד 2%, גובה ההחזר יהיה => 4100 ש"ח.
כלל אצבע: כל עלייה של 1% בריבית בנק ישראל מעלה את גובה ההחזר ב-10%.
יש לזכור שמשכנתא לוקחים (ברוב המקרים) לתקופות ארוכות של 15-20 ואפילו 25 שנה.
יש סיכוי מאוד סביר שריבית בנק ישראל תגיע בנק' זמן כלשהי גם ל-6%, 7%, 8% ואולי אף יותר. מה שיביא את גובה ההחזר לרמות של 4900 ש"ח, 5300 ש"ח, 5700 ש"ח (בהתאמה). ואני מזכיר שהתחלנו ב- 3430 ש"ח...
ריבית משתנה:
- משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה כל X שנים לפי עוגן מסויים.
לדוגמה: משכנתא בריבית 2% משתנה כל 3 שנים לפי הריבית הממוצעת על המשכנתאות (מפורסמת, כמדומני, פעמיים בחודש ע"י בנק ישראל).
מה שזה אומר שבשנתיים הראשונות למשכנתא הריבית אכן תהיה 2% + צמוד למדד, אך לאחר שנתיים הריבית תעודכן בהתאם לריבית העוגן שככל הנראה תהיה גבוהה יותר מהריבית ההתחלתית של ה-2%.
ואגב הבנקים לעיתים מפתים לקוחות במשכנתא בריבית משתנה עם ריבית התחלתית נמוכה במיוחד אך קובעים תחנות יציאה בטווח קצר של שנה שנתיים בידיעה שהריבית תעלה באופן משמעותי.
- גם משכנתא בריבית משתנה ניתנת לפירעון ללא קנס. בעיקרון ניתן לפרוע/להקטין חוב בתחנות היציאה של המשכנתא אך לרוב הבנקים מאפשרים לעשות זאת לכל אורך תקופת המשכנתא.
- משכנתא בריבית משתנה כדאית לרוב כאשר הריבית במשק נמוכה, כמו היום, ומצליחים לקבל מהבנק הצעה בריבית נמוכה ותחנות יציאה ארוכות ככל האפשר (נאמר 5 שנים).
במידה ואנו מתכננים בעוד 4 או 5 שנים לפרוע את המשכנתא זו אפשרות מצויינת כייוון שנשלם ריבית מאוד נמוכה במהלך ה-5 שנים, ולכשיסתיימו ולפני עדכון הריבית (לריבית גבוהה יותר כנראה) נפרע את כל המשכנתא.
- בנוסף חשוב להבין את עניין ההצמדה למדד.
יתרת ההלוואה מחושבת כל חודש לפי: יתרת ההלוואה בחודש הקודם פחות ההחזר בחודש הנוכחי ואז הצמדה של כל סכום יתרת ההלוואה למדד. (מה שאין במשכנתא צמודת פריים).
דבר נוסף.... (ואני כותב את זה בצורה הבסיסית ביותר)
בסופו של דבר לא אמור להיות פער גדול בין 2 סוגי המשכנתאות מהסיבה שכאשר המדד עולה וגורם להחזרים על המשכנתאות הצמודות לתפוח, זה מסמן על אינפלציה, מה שמאיץ בנגיד להעלות את הריבית שתגרום להחזרים על המשכנתאות צמודות ריבית פריים לעלות. כך שבסופו של דבר הריבית והמדד די הולכים יד ביד ולא אמור להיות הפרש משמעותי בין המשכנתאות.
צריך לבחון כל מקרה לגופו ו"לתפור" את ההלוואה המתאימה לפי הצרכים והיכולות של לוקח ההלוואה.
חוץ מזה שזה תמיד רעיון טוב לא לשים את כל הביצים בסל אחד :)
בהצלחה
בסד
לגיא לאביעד תודה רבה תזכו למצוות
איך יהיה החישוב במשכנתא פרים, על סכום הלואה של 260,000 שח ל15 שנה
כמה אשלם,תעזרו לי ממש כואב לי הראש מזה תודה רחל
החישוב לפי ריבית של P-0.8 (שהיום זה 2.45%).ציטוט:
פורסם במקור על ידי רחל
גובה ההחזר יהיה: 1730 ש"ח.
עלייה של 1% בריבית => ההחזר יהיה 1850 ש"ח
עלייה של 2% בריבית => ההחזר יהיה 1980 ש"ח
3% => 2120 ש"ח
4% => 2250 ש"ח
5% => 2400 ש"ח
6% => 2550 ש"ח
7% => 2710 ש"ח
כרגע בריבית פריים ללא הנחה (סה"כ 2.75%) = 1764
אם ריבית בנק ישראל תשתולל ותגיע ל 6% (סה"כ 7.5%)= 2410
אם ריבית בנק ישראל תתפרע (היה ויש סיכוי טוב שיהיה בטווח של 15 שנה) ותגיע ל 8%(סה"כ 9.5%)= 2715*
בכל מקרה יש הרבה מחשבי משכנתא ברשת שיאפשרו לך לחשב לבד.
אני מקבל את הערתו של אביעד שלרוב האוכלוסיה שווה לפזר את המשכנתא אבל בכל מקרה לא לקחת משתנה כרגע.
יש לשים לב כי קיים כרגע הפרש משמעותי בריבית בין 12 ל15 שנה (0.7%).
ג
בסד
תודה תודה תודה מה זה נרגעתי לאביעד וגיא תודה רחל
שלום רחל ,
אכן החברים כאן , ענו בצורה מכובדת ונכונה , אם עדיין את בלבטים שונים בנושא , אולי כדאי להיוועץ עם יועץ משכנתאות בבנק אחר.
בהצלחה,
לירן מורנו, עו"ד
050-7816842
ברצוני להוסיף מבט נוסף שדומני שלא עמדו עליו הכותבים כאן.
גם אם יתכן שהריבית בשלב מסויים תעלה בצורה רצחנית זה דבר זמני לעומת זאת מדד שעלה לא ירד.
לכן גם אם בחלק מהתשלומים יווצר תשלום גבוה לאחר הורדת הריבית התשלום ירד משא"כ המדד שעלה באותו זמן לא ירד אלא ימשיך לעלות בצורה מתונה.
שלום לכולם
לא כל ריבית משתנה היא צמודה למדד.
יש ריבית משתנה שהיא ריבית בנק ישראל פחות משהו (לי הציעו 0.25)
ומשתנה כל 5 שנים.
זה יוצא משמעותית עדיף.
גם אם ממחזרים ואז הבנק נותן פריים (בלי מינוס 0.8) זה יהיה כדאי.
היי רחל,ציטוט:
פורסם במקור על ידי רחל
כפי שהחברים כאן כתבו לך, בהחלט חובה לדעת היכן היתרונות והחסרונות של כל מסלול.
מה שבעיקר חשוב לי לדעת בנוגע לשאלתך הוא האם זו דירה למגורים או להשקעה?
כאשר מדובר בדירות להשקעה אני חושב שלמסלול הפריים בהרבה מקרים יש יתרון עפ"נ שאר המסלולים, אבל כאשר מדובר על דירה למגורים בה תשלום המשכנתא נעשה מכיסכם אזי משכנתא פריים לא תמיד מתאימה אלא אם כן לוקחים אותה כחלק מתמהיל.
בהצלחה,
משקיע בב"ש