מתי כדאי לבקש פטור ממס שבח ?

כאשר מוכרים דירת מגורים, ולפני שמבקשים פטור ממס בגין השבח, חובה לבדוק את הרווח שנוצר ממכירתה. בחישוב הרווח יש לקחת בחשבון את התמורה בניכוי כל העלויות וההוצאות שהוצאו בגינה, כולל ריבית. לאחר חישוב הרווח הריאלי, בניכוי האינפלציה בגין ההשקעה, יש לחשב את שיעור המס שנקבע בהתאם למועד הרכישה של הדירה או הקרקע שעליה נבנתה.

במקרים רבים מנהל מס שבח לא מאמין לדיווח של המוכר על סכום התמורה בגין מכירת הדירה, ולעתים גם אינו מאפשר ניכוי הוצאות. אם מגדיל מנהל מס שבח את התמורה ו/או מקטין את ההוצאות אזי גדל השבח החייב במס ולעתים השורה התחתונה עוברת מהפסד לרווח החייב במס ועשויה להגיע למאות אלפי שקלים.

באחרונה נוהג מס שבח תל אביב להגדיל את התמורה בגין מכירת דירות במיליוני שקלים, בהתאם לממוצע של מכירת דירות קודמות קודמות באותו בניין. הגדלת התמורה על ידי המנהל עלולה לגרום להשלכות פליליות חמורות למוכר.

כשהחישוב מצביע על הפסד מהמכירה, יימנע המוכר מלנצל פטור ממס. האם כאשר החישוב של המנהל יוצר חיוב במס, ניתן לחזור ולדרוש פטור ממס שבח בגין הרווח שנוצר לכאורה? ככל הנראה, בהתאם למדיניות רשות המסים, שאינה מיושמת בכל משרדי מס שבח, ובהתאם להחלטות ועדות הערר - ניתן לבקש פטור רטרואקטיבי במשך ארבע שנים.


האחרונה נדון מקרה שבו בעל דירה שהיה דייר מוגן בבניין שנהרס, קיבל דירה במסגרת קבוצת רכישה. מנהל מס שבח קבע כי עקב היותו דייר מוגן בדירה בבית המגורים הישן, הוא אינו זכאי לניכוי הוצאות פינוי דייר בקביעת סכום השבח, וחויב בתשלום מס בסך כ-150 אלף שקל.

בהמשך פנה הדייר וביקש לחזור בו מטענת ההפסד ולתקן את הצהרתו בבקשה לפטור ממס. מנהל מס שבח לא אישר את הבקשה. מבחינה מהותית המוכר זכאי לפטור ממס בגין מכירת הדירה. את הפטור חובה לבקש בתוך 50 יום מהמכירה. המנהל רשאי ביוזמתו או לפי דרישת מי שמשלם מס, לתקן שומה בתוך ארבע שנים מיום שנעשתה. אחד הטעמים לתיקון הוא כי התגלתה טעות בשומה.

ועדת הערר קבעה כי משהחליט המוכר שלא לבקש את הפטור שהוא זכאי לו, בהנחה שלא יחויב במס שבח, נטל על עצמו סיכון שעמדתו לא תתקבל על ידי הרשות והוא יחויב במס שבח. השאלה היא אם מי שנטל על עצמו במודע סיכון כזה יכול להשתחרר מהתוצאה בטענת טעות בשיקול דעתו כשהתברר שהסיכון התממש והוא חויב במס.

לכאורה אין כאן טעות בשומה, אלא טעות בשיקול דעתו של המוכר. טעות בשומה יכולה להיחשב טעות משפטית, טעות כלכלית, טעות בכדאיות וגם טעות בשיקול הדעת. בהעדר הוכחה על פגיעה מהותית ברשויות המס ובאיזון האינטרסים החליטה ועדת הערר להעדיף את עניינו של הנישום ולהתיר את השינוי מחיוב במס לפטור ממס שבח לגבי מכירת הדירה.

http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 192696.xml

ג'ק בלנגה - דה מרקר