עזריאלי - לא רק קניון -אלטשולר שחם
עזריאלי - לא רק קניון
יום ראשון | 6 ביוני, 2010 | אלטשולר שחם
קבוצת עזריאלי היא אולי קבוצת הנדל"ן המניב הגדולה במדינה, המחזיקה ב- 11 קניונים, שטחי השכרה למשרדים, השקעות בחברות נדל"ן, פיננסים וגם בחברות הייטק. אולם, ההצלחה של עזריאלי לא הגיעה בן רגע. בתחילת הדרך, מתחרים, כלכלנים ורבים אחרים הרימו הרבה גבות כשהסתכלו על הפרויקטים השאפתניים שלו. אחת הדוגמאות הטובות לכך היא קניון
איילון.
מי היה יכול להעלות בדעתו לפני כ- 25 שנה, לפני שבכלל ידעו בארץ מה זה קניון, כי איזור נידח בגבול רמת גן בני ברק שאכלס בעיקר מוסכים, יהפך בבוא היום לעסק משגשג. מעוף, יצירתיות וראיית הנולד הם לא דברים שמלמדים באוניברסיטה, אבל עזריאלי בהחלט ניחן בתכונות האלו, ובאמצעותן הצליח להקים ולטפח אימפריה המחזיקה נכסים בשווי של מיליארדי שקלים.
עד לאחרונה, התנהלו רוב עסקי הקבוצה באופן פרטי, כשרק חלק קטן מהם נסחר בבורסה בת"א: חברת גרנית הכרמל (חברת האם של סונול) וחברת הצבע טמבור. בין אם מדובר ברצונו של עזריאלי להפוך חלק מהנכס שלו למזומנים על מנת להקל על ענייני הירושה בעתיד, בין אם הוא סבור שהגענו לנקודת שיא בעסקי הקניונים, או אולי מסיבות אחרות, הוא החליט להנפיק חלק משמעותי מהחברה כמניות נסחרות בבורסה בתל אביב. אין ספק שמדובר באחת מחברות הנדל"ן המניב היציבות והאיכותיות בישראל, כזאת שהוכיחה יכולת להשביח את נכסיה ולהגדיל את הכנסותיה בעקביות. יחד עם זאת, בבואנו לרכוש מניה עלינו לבחון כמובן גם את שאלת המחיר.
בדוחות החברה, משוערכים נכסי הקבוצה על פי שוויים ההוגן ותוך שימוש במקדמי היוון המקובלים בענף (בין 7.5% ל- 8.5%). אם מפחיתים משווי זה את חובות החברה ואת עלויות המטה ודמי הניהול לשנים הקרובות, מקבלים מחיר של כ- 85 שקלים למניות החברה. הערכת השווי הזו אמנם אינה מתחשבת בנכסים נוספים הנמצאים עדיין בתהליך של בנייה, אך הם מהווים חלק קטן יחסית משווי החברה הכולל, ולכן לא ישנו את התמונה בצורה דרמטית.
נקודה נוספת אותה יש לקחת בחשבון היא האטה אפשרית בפעילות הקניונים בשנים הקרובות. המצב הכלכלי בישראל אמנם טוב יותר ממקומות רבים אחרים בעולם, אך ההאטה בעולם עשויה לחלחל גם לכאן. לראיה, חברות נדל"ן מניב בעלות פעילות דומה לעזריאלי, כבר נסחרות עתה במחיר אטרקטיבי יותר מזה בו נסחרו לפני מספר חודשים.
מנגד, מבנה המאזן הפיננסי של עזריאלי שונה מזה של חברת הנדל"ן הטיפוסית. בעוד שחברות נדל"ן אחרות נשענות על מינוף פיננסי גבוה, קבוצת עזריאלי מבססת את מרבית פעילותה על הונה העצמי ופועלת תחת מינוף נמוך יחסית. מינוף נמוך עשוי אמנם להגביל את התשואה על ההון של החברה. יחד עם זאת, המשבר האחרון הדגיש את הסיכון המשמעותי ליציבות החברה בעקבות שימוש במינוף גדול מידי. בנוסף, עזריאלי התחייבה לחלק 35% מהרווח הנקי שלה כדיבידנד למשקיעים. בהנחה שהחברה לפחות תשחזר את רווחיה מהשנים האחרונות, המדובר בתשואת דיבידנד שנתית של כמה אחוזים שיתווספו לתשואה של אלו שיחזיקו במניה.
יש עוד שיקולים רבים לכאן ולכאן, אך בסופו של יום, נראה כי מחיר של 83.5 שקל למניית עזריאלי, המחיר שנקבע בהנפקה, משקף בצורה הוגנת את שווייה של החברה. למרות שאין הנחה משמעותית, בהתחשב יציבות הפיננסית של החברה, בקצב הצמיחה הנאה שלה ובמדיניות חלוקת הדיבידנד הנדיבה שלה, היא יכולה לשמש כאחד מהעוגנים החזקים בתיק ההשקעות שלנו.
