מדד נדלניסט - עדיין אין ירידת מחירים רצינית !

מחירי הדירות ברוב חלקי הארץ אינם צונחים - כך עולה ממדד נדלניסט לחודש פברואר, שירד בשתי נקודות. "היציבות הניכרת ברוב האזורים נובעת משתי סיבות. הראשונה היא המשך הקיפאון, המצביע לכאורה על אי־התאמת המחירים למצב הכלכלי במשק. השנייה היא עליית מחירים פנימית, המקוזזת על ידי המצב הכלכלי", אומר אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות'.

לדברי המאירי, הקיפאון הוא למעשה התכווצות של השוק, של מספר הדירות המוצעות למכירה ומספר הקונים הפוטנציאליים. "לאף גורם אין ודאות לגבי הכיוון שבו יתפתחו הדברים", אומר המאירי, ומציין - כמו עוד מתווכים בתקופה האחרונה - שניכרת מגמה בשוק היד שנייה שבה משקיעים סולידיים מושכים פיקדונות ורוכשים דירות בשווי של עד מיליון שקל. "אלה דירות שעתידות להניב תשואה שנתית של 4%-5%, והוכיחו את עצמן כבעלות ערך קבוע שלא חווה זעזועים לאורך שנים", הוא אומר.

עד כה, רק מביני עניין בנדל"ן רכשו דירות כאלו כדי לקבל תשואה שוטפת סמלית, בעיקר לעומת השקעה בנכסים מסחריים שהניבו תשואות של 9% בשנה. עם זאת, המאירי טוען כי דווקא על רקע החשש לפיטורים שהוריד את הביקושים למשכנתאות, "רק אלו שיכולים להרשות לעצמם רכישה במימון עצמי מלא או שתעסוקתם מובטחת רוכשים דירות. השאר יעדיפו להסתפק בשכירות של נכסים עד יעבור זעם, ומכאן מובטח לבעלי הדירות זרם הכנסה קבוע בטווח הנראה לעין לעומת האי־ודאות בשוק האג"ח".

תל אביב: השוק מתעורר

בחודש האחרון נרשמה התעוררות בשוק היד שנייה בכרך הגדול של ישראל. "הרוכשים מגלים רצון לרכוש עכשיו נכסים להשקעה, כמו למשל בשכונת נווה שרת בין צהלה לרמת החי"ל", אומר כפיר זוהר, מנכ"ל משותף באנגלו־סכסון תל אביב. לדברי זוהר, יש ביקוש גדול לדירות 4 חדרים, ואנשים שהתגוררו בעבר במרכז העיר מעדיפים את השקט וחוזרים לצפון תל אביב. נוסף על כך אומר זוהר כי מורגשת עלייה במספר המתעניינים ברשתות התיווך גם בשכונות הדרומיות - יד אליהו והסביבה, שכונת שפירא, פלורנטין וסביבתה. לצד אלה מורגשת, לדבריו, עצירה בירידות המחירים. "בפברואר נרשמה התעוררות של משקיעים שמחפשים דירות במחירים נמוכים יחסית, ומעוניינים בהשקעה סולידית לטווח ארוך עם תשואה סבירה, אך טובה ובטוחה יותר מאופציות אחרות העומדות לרשותם כיום באפיקים אחרים", אומר זוהר.

ירושלים: רגיעה בעסקאות

עליזה פרידלנד, זכיינית סוכנות רי/מקס חזון בבירה, מספרת כי לקראת פסח מורגשת רגיעה מסוימת בירושלים בעסקאות הנדל"ן. "אני צופה התעוררות משמעותית בעסקאות כאשר החג ייגמר והביקושים ישובו ויעלו", מעריכה פרידלנד. לדבריה, היקף הפעילות הנמוך בולט בעיקר לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם אלי בוטון, זכיין של סוכנות רי/מקס AAA בירושלים, מדווח: "המחירים שמבקשים המוכרים בעיר עדיין גבוהים מאלה שהקונים מוכנים לשלם. עקב כך השוק נמצא בהאטה מסוימת". בוטון צופה שכשהמוכרים יפנימו את המצב ויתפשרו על המחיר, הביקושים יחזרו לעיר ויתבצעו עסקאות רבות יותר.

חיפה: הכרמל יציב

"המגמה המרכזית בחיפה היא יציבות במחירי נכסים מיד שנייה, בעיקר באזור הכרמל, באזורים היקרים בעיר וגם בדירות שמחירן זול יותר ונרכשות לצורכי השקעה", אומר דרור אלוני, זכיין אנגלו־סכסון בחיפה. "הביקושים לדירות באזור הכרמל הוא בעיקר בקרב משפרי דיור מקומיים וצעירים או מבוגרים, הרוכשים דירות שמחירן 800 אלף שקל עד 1.6 מיליון שקל".
לדבריו, מחירי הדירות שנרכשות לצורכי השקעה הוא 400–500 אלף שקל באזורים כגון שכונת רוממה והכרמל הצרפתי. "הצפי הוא שבחודשים הקרובים המגמה תישמר וכך גם יציבות המחירים, עם נטייה קטנה כלפי מעלה - בכפוף לכך שהמיתון לא יגדיל את שוק המוכרים", מסכם אלוני.

ראשון לציון: פער דרישות

לדברי אריה שמילוביץ, זכיין של רי/מקס TEAM בראשון לציון, ישנו ביקוש רב לנכסים בעיר בחודש האחרון, בעיקר לדירות להשקעה. לדבריו, במגעים בשוק היד השנייה בעיר בולט פער של 10%-15% בין דרישות המוכרים ודרישות הקונים. רוב המחירים המוצעים לדירות בשוק זה מגלמים כיום רמות של לפני חמישה חודשים - ומרתיעים את הקונים. "רוב השוק מתבסס כיום על משקיעים המחפשים דירות זולות וקטנות שאפשר להשכיר בתשואה גבוהה. דווקא בדירות היקרות יותר, של 2 מיליון שקל ויותר, יש התגמשות והורדות מחירים של 10%–12% בממוצע", אומר שמילוביץ. הוא מעריך שהמחירים הריאליים של הדירות הזולות בעיר יירדו בחודשיים־שלושה הקרובים לסכומים שמבקשים הקונים, כשהמוכרים יבינו שעליהם להתגמש כדי למכור. לטענת שמילוביץ, התקופה הנוכחית טובה למתווכים, מכיוון שבעלי דירות מתקשים למכור את דירתם ונזקקים לייעוץ ולבעל מקצוע שיפשר בין דרישות הקונים למוכרים. על העתיד בשוק הדירות בעיר הוא אומר: "המחירים יירדו ב־10% בחודשים הקרובים, והיקף העסקאות יגדל באופן ניכר".

נתניה: הביקושים חוזרים

"אחרי תקופה של כמה חודשי המתנה שבים הביקושים לנתניה", אומרת שוש ערער, זכיינית אנגלו־סכסון בעיר. לדברי ערער, במקומות מסוימים בנתניה נשמרת יציבות המחירים, ובמקומות שבהם המחירים יורדים אין מדובר בירידה משמעותית. "הביקושים ניכרים בעיקר לדירות 4–5 חדרים בקרב משפרי דיור. המחירים שבהם הם מנהלים משא ומתן הם 800 אלף שקל עד 1.2 מיליון שקל", מוסיפה ערער. "כיום רואים שיש התעוררות של ציבור שיש לו כסף פנוי וחושש מהשקעה במניות ובנקים, ומחפש נכס במחיר של 500–600 אלף שקל עד מיליון שקל, כך שהמשכנתה שיהיה עליו לקחת כדי להשלים את מחירה תהיה נמוכה יחסית. בשוק זה יש כיום הזדמנויות".

כפר סבא: הדירות הקטנות לא נפגעו

זכיין סניף אנגלו־סכסון כפר סבא אודי בהלול מספר כי בדירות הקטנות בעיר לא נרשמה בתקופה האחרונה עצירה בביקושים. "מדובר בדירות שמחירן בין 700 ל־850 אלף שקל. הביקוש לדירות אלה הוא בקרב זוגות צעירים או מבוגרים שמעוניינים בדירה קטנה". בהלול מוסיף כי הביקוש לדירות אלה לא נפגע גם בשיא המשבר, בסתיו האחרון. "מורגשת התעניינות גם בדירות 4 חדרים וביקושים קלים לדירות 5 חדרים בחודש האחרון, בעיקר במחירים של עד 1.45 מיליון שקל. אמנם הרוכשים הפוטנציאליים רואים דירות ומתמקחים כיום יותר מבעבר על המחיר, אבל ההתעניינות חזרה ויותר עסקאות נסגרות". להערכתו, מי שהשהה את מעבר הדירה בחודשים הקרובים, יבחן זאת בקרוב מחדש. "בקיץ, בהתאם להתנהלות העונתית, יש יותר מתעניינים בקניית דירות", הוא מזכיר.

רמת גן: דרישה לדירות קטנות

שרגא צור, זכיין רי/מקס סטטוס בעיר, מספר כי בשבועות האחרונים בולטת בשוק הרמת־גני דרישה הולכת וגדלה של משקיעים לדירות זולות של 2–3 חדרים בתקציב של 700–900 אלף שקל. "המשקיעים מחפשים מציאות (דירות שזולות מערכן) ונכסים שאפשר לחלקם, אך גם המוכרים מודעים לערך נכסיהם ולא מורידים מחירים", הוא אומר. "כרגע המגמה היא של חיפוש נכסים להשקעה יותר מאשר של דירות למגורים, ומחפשי הדירות למגורים יושבים על הגדר ומחכים להתבהרות בשוק הנדל"ן". צור מדווח כי בנכסים של 2 מיליון שקל או יותר כבר מורגשת ירידה קלה במחירי הדירות, אך בנכסים של 1.5 מיליון שקל ומטה אין ירידת מחירים כלל. "כמות העסקאות עדיין גבוהה, אך צריך להשקיע מאמצים גדולים יותר בשיווק ובהגעה ללקוחות. באופן מפתיע, רוב העסקאות המתבצעות במשרדנו לאחרונה הן דווקא דירות למגורים, היקרות יותר מדירות להשקעה", הוא מספר.

הנדל"ן בדרום הארץ: השוק עדיין תקוע

זהו חודש שלישי ברציפות שבו ממשיך שוק הדירות באזור הדרום לשלם את מחיר המלחמה בעזה. אם בתחילת מבצע "עופרת יצוקה" העריכו פעילי נדל"ן בשוק הדרומי כי הפגיעה תהיה בשוק זה תהיה מינורית, הרי שכעת, למרות האופטימיות שמנסים לשדר המתווכים, אפשר כבר לדבר על תחילתה של הידרדרות בחלק מהאזור.

אשדוד: לא מוכנים להוריד

יוסי שרון, זכיין רי/מקס פרפקט, אומר כי באשדוד נרשמו בחודש האחרון ביקושים ערים לדירות יד שנייה, אך גם מדווח כי היעדר מוכנות להורדת מחירים מצד המוכרים שומרת על הקיפאון בשוק. "המוכרים עדיין מנסים למכור את הדירות במחירים גבוהים ממה שהקונים מוכנים לשלם. הדי המבצע בעזה כבר נשכחו באשדוד, ואנו צופים שהשוק יתעורר בקרוב מכיוון שנכסים באשדוד נחשבים למבוקשים, הן להשקעה והן למגורים", הוא מעריך.

אשקלון: אין שינוי

"חודשיים לאחר המלחמה המחירים בשוק היד השנייה באשקלון נשארו בלא שינוי משמעותי", אומר אסי תמיר, זכיין רי/מקס אנרג'י. הוא סבור כי שוק הנדל"ן בעיר ממשיך להיות אטרקטיבי בעיקר למשקיעים המחפשים נכסים שיניבו להם 7%–9% תשואה. "דירות כאלה", אומר תמיר, "הן בעיקר דירות של 2–3 חדרים ובמחירים של עד 450 אלף שקל". לדבריו, שוק הדירות למגורים בעיר הדרומית עדיין רגוע, והקונים הפוטנציאליים מחכים שייסגר פער של 10%–15% בין דרישותיהם לדרישות המוכרים. דורשי דירות בעיר ניזונים, לדבריו, בעיקר מהדיווחים בתקשורת על המשבר, ומבקשים לעתים הורדה של 50% במחירי הדירות, ואילו המוכרים זוכרים את התקופה שבה ערך הנדל"ן טיפס בלא הפסקה באשקלון. "המשרד שלנו סוגר שבע עסקאות נדל"ן בממוצע בחודש, כולל בחודש האחרון", אומר תמיר, וצופה כי שוק הנדל"ן באשקלון ימשיך להיות אטרקטיבי: "אין בעיר בנייה מסיבית חדשה מחד, ומאידך הריבית הנמוכה במשק עוד צפויה לרדת ומעודדת השקעות בדירות".

באר שבע: עלייה בהתעניינות

"בבאר שבע ניכרת עלייה בהתעניינות ברכישת נכסים, בעיקר של זוגות צעירים מהעיר המעוניינים לעבור לדירה גדולה יותר", אומר זכיין אנגלו־סכסון בבאר שבע ויקטור חיימוביץ. לדבריו, הביקוש הבולט בחודש האחרון הוא בעיקר לדירות 4 חדרים, דירות גן ודירות 3 חדרים. "קיים ביקוש נוסף שהוא יציב יותר ולאורך כל השנה בקרב משקיעים שמעוניינים לרכוש דירות קטנות לצורכי השכרה", מוסיף חיימוביץ.

נכסים אלה, הוא אומר, "נמצאים בעיקר בסביבות האוניברסיטה. הביקושים לדירות הגדולות יותר הם בעיקר לנכסים של 3 חדרים שמחירם 420-470 אלף שקל ודירות 4 חדרים שמחירן 550-600 אלף שקל בשכונת רמות ונווה זאב".

להערכתו, בקיץ הקרוב תירשם עלייה של 2%-5% במחירי הדירות בעיר. "אין היצע גדול של דירות למכירה מאחר שאין כמעט בנייה חדשה באזור. היו לנו כמה עסקאות שבהן המוכר, שלא מצא נכס לרכישה עבור עצמו, ביטל את המכירה", הוא מסכם.

כך מחושב מדד נדלניסט

מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני עסקאות אמיתיים ועדכניים, שעובדו ושוקללו על ידי הגורמים המקצועיים בענף. לשם כך חבר "כלכליסט" לרשתות התיווך הגדולות בישראל, אנגלו־סכסון ורי/מקס ולפירמת השמאים המובילה בישראל המאירי ושות'. לבחינת השינויים במחירי הנדל"ן נבחרו 18 יישובים מבוקשים שבהם פעילות ערה של עסקאות יד שנייה בנדל"ן. בכל חודש מרכזות אנגלו־סכסון ורי/מקס את כל העסקאות שבוצעו באמצעותה ביישובים האלו. הנתונים מועברים לשמאים של המאיר ושות' שמשקללים את הנתונים, משווים למאגר העסקאות ההיסטוריות ומתחשבים באלמנטים ייחודיים לכל אזור. המדד הבסיסי לחישוב הוא המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים, עם חניה ומעלית - הנכס הפופולרי בישראל, אך אין הוא מביא בחשבון מקומות המתאפיינים בדירות יד שנייה קטנות יותר. ככלל, תוספת של חניה ומעלית לדירות יד שנייה היא תוספת של כ־20% למחירה באזורים שבהם הנכסים הנפוצים נטולי תוספת זו.
שי פאוזנר – כלכליסט -
http://www.calcalist.co.il/real_estate/ ... 22,00.html