קבוצות רכישה- יתרונות, חסרונות ומניעת סיכונים

קבוצות רכישה- יתרונות, חסרונות ומניעת סיכונים

כידוע, בכלכלה החופשית אין מתנות חינם וכל סיכוי לרווח מלווה בסיכון. כך גם בהשתתפות בקבוצת רכישה.

להלן סקירה תמציתית לעניין היתרונות, חסרונות ודגשים למניעת סיכונים.

יתרונות בקבוצת רכישה

1. חסכון כספי

חסכון משוער של עד כ-30% כאשר הקבוצה מתארגנת באופן חכם ונכון. חסכון זה מורכב ממספר גורמים אשר משתנים בין פרויקט לפרויקט:
א.חסכון במס- מורכב ממספר גורמים:
- חסכון במע"מ מתבטא בקניית הקרקע. קבוצות רכישה חוסכות מע"מ זה על פי חוק, מכיוון שעל פי חוק פטור אדם פרטי מתשלום מע"מ.
- מס רכישה, מכיוון שהרוכש קונה באופן ישיר את חלקו בקרקע, ונושא על עצמו את עלויות הרכישה. הרוכש מחויב בתשלום מס רכישה על הקרקע בלבד. ולא גם על הבנייה כמוכר בעסקה קונבציונלית.

ב. חסכון בעלויות המימון- נוצר מצב בו הבנקים וחברות מימון שונות מעדיפות לעבוד עם קבוצות רכישה מאשר עם קבלנים. כאשר מדובר ברוכשים פרטיים, הסיכון לגופים הממנים קטן יותר ולכן עלות העסקה זולה יותר בכללותה מה שמוביל לקיצוץ העלויות ולהוזלה במחיר הכללי של העסקה.
ג. הרווח היזמי של הקבלן– ברכישה רגילה, הקבלן רוצה לקבל את שכרו על העבודה, הזמן והסיכון שלקח. בקבוצת רכישה הקבלן העובד, הינו קבלן ביצועי. כלומר, הקבלן מקבל את שכרו עבור עבודתו בלבד.
ד. עלויות פרסום ושיווק- עוד גורם אשר מעלה את ערך הדירה בצורה משמעותית הינו הגורם השיווקי. להבדיל מרכישה רגילה.

החיסכון בקבוצות רכישה, מהווה חלק עיקרי ואת הגורם המכריע בהחלטה על הצטרפות לקבוצות רכישה. המיסוי והרווח היזמי מהווים מרכיב עיקרי מעלות הנכס, קבוצת רכישה שמנוהלת נכון מצליחה לנצל זאת ולחסוך סכום משמעותי מערך הנכס, לעיתים אף של 30%.

2. בטחון מפני קריסת הקבלן
ברכישת דירה מקבלן / יזם, הקרקע וכל מה שבנוי עליה בבעלותו לכן במקרה שאותו קבלן / יזם פשט רגל במהלך הפרויקט, רוכשי הדירות יישארו עם הערבות שהקבלן נתן להם, נתונים לחסדי הבנק יחד עם רשימת נושים ארוכה ובירוקרטיה מסועפת.

בקבוצת רכישה חברי הקבוצה רוכשים את הקרקע והקבלן הינו קבלן מבצע בלבד המקבל שכר עבור עבודתו. גם אם אותו קבלן פשט רגל הרוכשים לא מפסידים מאום מעבר לזמן קצר שיידרש למצוא קבלן ביצוע מחליף.

3. כל חברי הקבוצה שווי זכויות

בהסכם השיתוף, אחד הסעיפים הבולטים הוא שיווין הזכויות בין הדיירים. אין היררכיה בין הרוכשים. בדרך זו קבלת ההחלטות תמיד תתקבל על פי רוב.

4. שקיפות
חברי הקבוצה פועלים בשקיפות כספית ומנהלתית מלאה. כל החלטה או הוצאה כספית הינה באישור הועד המנהל וכל חברי הקבוצה מקבלים פירוט מלא של כל העלויות. כחבר בקבוצה יש למשתתף היכולת לפקח מקרוב על תהליך הבנייה.

5. הרכב השכנים

אחד היתרונות הבולטים של קבוצת הרכישה הוא אופציית בחירת השכנים והביטחון במציאת "שכנים איכותיים". כמשתתף בפרויקט לך הזכות לבחור מי יהיה חלק ממנו. כל אדם הרוכש דירה בבניין מגורים מבקש שכנים איכותיים עימם יוכל לנהל יחסי שכנות טובים ומוצלחים. בקבוצת רכישה חברי הקבוצה יוכלו לבחור את הדיירים וליצור קהילה בעלת מכנה משותף.
6. טרנדיות
יותר ויותר אנשים מצטרפים אליו ומתגאים להיות חלק מקבוצת רכישה מצליחה. טרנדי זה גם כיף לחלק מהאנשים.

חסרונות בקבוצת רכישה

1. תמחור לקוי/ תנודתיות המחיר שישלם כל רוכש
המחירים המוצעים במסגרת קבוצת רכישה נמוכים בדרך כלל בכ- 20% ממחיר השוק אך- במקרים רבים יש עלויות בלתי צפויות המשנות את תמחור הפרויקט ומעלות את מחיר הדירה עש\ד שמחירה שווה ערך למחיר דירה שהיינו רוכדים מקבלן ויכול כי יהיה אף גבוה ממנו.

2. שלילת הטבות מס ע"י רשות המיסים- יכול ולא ינתנו לבסוף עקב קטלוג העסקה כעסקת מכר רגילה על ידי רשות המיסים וזאת עקב מציאת זיקה בין הקבלן למארגן ולקבוצה (ראו פירוט נרחב בחלק ב' של המאמר).

3. תשלום ראשוני גבוה בשלב מוקדם יחסית- התשלום הראשוני אותו צריכים חברי הקבוצה לשלם הינו גבוה יחסית בשלב מוקדם של הפרויקט עקב עלות הקרקע (בעיקר כאשר אנו מדברי על רכישת קרקע באיזור המרכז המהווה לעיתים עד 50% מעלות הפרויקט).

4. הקבלן המבצע אינו חייב בערבויות חוק מכר כלפי הקבוצה אלא מעמיד בפני הרוכשים ערבויות ביצוע בלבד (ראה לעיל מוגדר גם כיתרון)- במילים אחרות תקופת אחריות ותקופת בדק על פי חוק המכר דירות אינה מוטלת על הקבלן המבצע במקרה זה אלא רובצת לפתחו של כל משתתף עבור דירתו שלו וכן לענין רכוש משותף.

5. סכסוכים פנימיים בין המשתתפים- כיוון שלא נרכשת דירה אלא קרקע בלבד, עלולים להתגלע ויכוחים וחיכוכים בין המשתתפים אשר עשויים לעכב את בנית הדירות בפועל- ומקרים כאלו קרו בפועל מספר פעמים: כך, לדוגמה, יכול לפרוץ סכסוך לאחר קבלת הערכת השווי של כל הדירות בבניינים ע"י השמאי שנבחר (במסגרת דו"ח אפס- ראה חלק א' של המאמר); דוגמא נוספת לסכסוך שעלול לפרוץ הינו כאשר חבר בקבוצה עלול לא לעמוד בתשלומים ולגרום לעיכובים ולנזקים לקבוצה כולה (ניתן למנוע על ידי הכנסת סעיפים מתאימים בהסכם השיתוף ראה חלק א' למאמר וכן מניעת סיכונים להלן).

מניעת סיכונים- דגשים חשובים

הסיכון ודרכי מניעה

תמחור לקוי - בכל פרויקט יש להביא בחשבון עלויות בלתי צפויות בהיקף של 5%-10% מהפרויקט. תמיד כדאי להסתייע במומחה מטעמכם לבדיקת כדאיות כלכלית בשלב מוקדם וטרם החתימה על הסכם השיתוף.

הקבלן המבצע מתמוטט ומכריז על "פשיטת רגל".
בעסקת יזם / קבלן רגילה בה הקבלן הוא בעל הקרקע והלקוח רוכש ממנו דירה, הלקוח בבעיה. אומנם הוא מצוייד בשטר ערבות מכר אבל הדרך למימושו ארוכה ומסובכת.

בקבוצת רכישה הקבלן המבצע הוא "שכיר" של הקבוצה. הקרקע הינה בבעלות הקבוצה ואין לקבלן שום חלק בה, בנוסף התשלום לקבלן נעשה לפי קצב ההתקדמות ומנוהל על ידי הבנק והעו"ד הנאמן לקבוצה.
רק לאחר שקבלן סיים שלב בנייה מסוים, הוא מקבל תשלום עליו בצורה רטרואקטיבית לאחר שהבנק וחברת הניהול שלחו נציג מטעמן לבדוק שאכן שלב הבנייה המדובר נשלם ונבנה באיכות שנקבעה מראש.
כפי שצוין לעיל, הקבלן ביצוע מעמיד ערבויות בצוע בפני רוכשי הקבוצה.

מבחינת רשויות המס, אם קיימת זיקה בין רכישת הקרקע והזמנת שירותי הבנייה, יש לראות בכך כעסקה לרכישת נכס בנוי. חובה לוודא ולראות שאכן מדובר ברכישה משותפת של הקרקע, ואין לעלות את נושא הבנייה בשלב רכישת הקרקע.
יש לדאוג שהללו יהיו עסקאות נפרדות לחלוטין ללא כל תלות.
יש לוודא כי לבעל הקרקע או למארגן הקבוצה אין שום הסכם או התחייבות לקבלן ורק לרוכשי הקרקע הזכות להחליט על מועד הבנייה ובחירת הקבלן.

בשלב שלאחר רכישת הקרקע, יחליט אחד הרוכשים למכור את חלקו לאדם עם אינטרסים מנוגדים לשאר הרוכשים ובכך ימנע את התקדמות הפרויקט. קיומו של הסכם שיתוף יכול למנוע מקרים כאלו ודומים, בהסכם השיתוף מתחייבים חברי הקבוצה שתנאי למכירה הוא הוא הסכמת החברים (עד שלב סיום הפרויקט) או ניתן גם להחליט כי לא ניתן למכור כלל עד גמר הפרויקט
בשלב הבנייה אחד הרוכשים מפסיק את תשלומיו, דבר אשר עלול לגרום לעיכוב הפרויקט באופן משמעותי עוד לפני תחילת הבנייה מחליטים על גורם מימון, אשר יתנה רשת בטחון וילווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. על אותו גורם לאשר את חברי הפרויקט. אם קרה ובאמת אחד הרוכשים מפסיק את תשלומיו, גורם המימון ימלא את חלקו של אותו רוכש, ובתום התהליך יממש את חלקו בדירה.

במהלך הבנייה נוצרו מחלוקות בין הדיירים למשל בנוגע לעיצוב הדירות, גודלן, המפרט וכדומה עוד לפני רכישת הקרקע ותחילת הבנייה יסכימו כל חברי הקבוצה על התכנון האדריכלי, העיצוב והמפרט הטכני בחוזה משותף, שלפיו יבנה הפרוייקט.

בהסכמים בין חברי הקבוצה מקובל לקבוע מפורשות שסכסוכים פנימיים אינם יכולים לעכב את התכנון והבניה או לאפשר אי- העמדת תשלומים.
במקביל מקובל לקבוע הסדרים של בוררות מהירה באמצעות גורמים מקצועיים מתאימים.

גם מסמכי הליווי של הבנק אינם מאפשרים לגורם כלשהו לעכב את התקדמות הפרויקט.