אטיאס מקדם בנייה חדשה של דירות 3 חד'.

מתי ראיתם בפעם האחרונה דירת קבלן בת שלושה חדרים? למעט מספר מצומצם של דירות כאלה בפרויקטים יוקרתיים במרכזי הערים, כמעט שאין כאלה בנמצא. בימים אלה מקדם שר השיכון והבינוי, אריאל אטיאס, מהלך חדש להוזלת מחירי הדירות. אטיאס מבקש להחזיר לשוק דירות קטנות בגודל 2-3 חדרים, שנעלמו לחלוטין מפרויקטים חדשים בשנים האחרונות. השאלה היא כיצד השוק יקבל את הקאמבק הזה.

"המחסור בהיצע של דירות קטנות שמתאימות לזוגות צעירים גורם לכך שלהרבה משפחות אין אפשרות להתקרב למעגל רוכשי הדירות, בגלל המחיר הגבוה של דירות גדולות. לפעמים גם אין להן צורך בדירות האלה", מסביר אטיאס. "אסור להגביל את האפשרות לבנות דירות קטנות. השוק יחליט אילו דירות לקנות. אבל היום גם כשהשוק רוצה, אין את היכולת לבנות דירות קטנות ולרוכשי הדירות אין היצע כזה, בגלל תוכניות הבנייה הקיימות". צעד זה בא כחלק מהיעד שסימן אטיאס לעצמו - הורדת מחירי הדירות כיעד המרכזי של הקדנציה שלו. הכלי הראשון שבו הוא משתמש להשגת מטרה זו הוא הגברת קצב שיווק הקרקעות על ידי מנהל מקרקעי ישראל. הקטנת הדירות הוא כלי נוסף שהוא מקדם באחרונה.

דירות קטנות נמחקו כמעט לגמרי מתמהיל הדירות בפרויקטים חדשים. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בעוד שב-2003 15.3% מהדירות שהוקמו בישראל היו בנות חדר עד שלושה, ברבעון הראשון של 2009 משקלן ירד לכ-10% בלבד. גם במספר זה יש סוג של אחיזת עיניים - חלק גדול מההיצע של הדירות הללו נמצאות בפרויקטים נקודתיים בתל אביב, ומחיריהן רחוקים מלענות על יעדיו של אטיאס להוזלת מחירי הדירות.

לפי הצהרותיו של אטיאס, הוא מתכוון להעביר בחודשים הקרובים החלטה במועצת מינהל מקרקעי ישראל שתחייב קבלנים שקונים קרקעות מינהל לבנות עליהן דירות קטנות בשיעור של כ-20% מכלל הדירות.

דירות גדולות לאוכלוסיות חזקות

מדוע נעלמו כמעט לחלוטין דירות של עד שלושה חדרים? האצבע מופנית בראש ובראשונה לראשי הערים. אלה ביקשו למשוך לעירם אוכלוסיות מבוססות וחזקות, והדרך לעשות זאת היא באמצעות שיווק של דירות גדולות, בנות ארבעה חדרים לפחות.

הבעיה של הרשויות החלה בשנות ה-90, עם גלי העלייה ממדינות ברית המועצות לשעבר. הקליטה של אוכלוסיות חלשות יצרה בעיות חברתיות. כדי לחזק את האוכלוסייה העירונית החלו בעיריות לעודד בניית דירות גדולות ויקרות יותר.

בתקופה זו נולדה תקנת שבס על שם מנכ"ל משרד ראש הממשלה דאז, שמעון שבס, שלפיה יזם יכול היה להגדיל את מספר הדירות בפרויקט ב-20% מבלי להגדיל את שטחי הבנייה. משמעות התקנה בפועל היא הגדלת היצע הדירות על חשבון הקטנת הגודל שלהן.

לקראת סוף שנות ה-90, התרחשו שני תהליכים נוספים שהשפיעו על גודל הדירות. גלי העלייה הגדולים הסתיימו וכמות הדירות החדשות שנמכרו ירדה מ-50-60 אלף דירות בשנה ל-25-30 אלף דירות, ובנוסף ישראל נכנסה למשבר כלכלי על רקע האינתיפאדה.

"מחירי הקרקעות ועלויות הבנייה נעצרו או ירדו, ולכן גם מחירי הדירות הפכו להיות יותר אטרקטיביים", מסביר שמשון הראל, מנכ"ל ובעלים של אמריקה ישראל. "זוגות צעירים יכלו לקנות בהפרש קטן דירת ארבעה חדרים במקום שלושה חדרים, והם הביאו בחשבון שברגע שייוולד להם הילד הראשון הם ממילא יצטרכו לעבור לדירה גדולה יותר".

דירות שלושה חדרים כמעט שנמחקו מהשוק. בתל אביב נשארה להן זכות קיום כי שוק הנדל"ן בעיר ייחודי ושונה משאר הערים. תושבי תל אביב מוכנים להצטמצם, להידחק, לחפש חניה במשך חצי שעה כל ערב, לגור בקומה שלישית בדירה לא משופצת בלי מעלית ולהיות חשופים לשכנים - העיקר לא לעזוב את העיר.

בתל אביב גם אין מאסות גדולות של בנייה חדשה, למעט מגדלי יוקרה, שהם שוק אחר, שבו כאמור יש בנייה של דירות קטנות. יזמות הבנייה המעטה נמצאת בידיים של משקיעים, שקונים בניינים ישנים ומשפצים אותם. בבניינים כאלה אין שטחים גדולים, ולכן אין אפשרות לבנות דירות בשטח 120 מ"ר ומעלה.

כיום ישנן עיריות כמו נתניה וחולון, שממשיכות במדיניות הישנה שלא לאשר בניית דירות קטנות. לצדן ישנן עיריות גמישות יותר בעניין זה, אלא שמדובר בערים מבוססות כמו רעננה, הרצליה או בפרויקטים חדשים בצפון תל אביב; בערים אלה גם המחירים של דירות קטנות גבוהים יחסית. כשמחיר דירת שלושה חדרים בהרצליה מתחיל ב-1.6 מיליון שקל - מחיר הגבוה ממחיר דירת חמישה חדרים בנתניה - אין חשש שהדירות הקטנות יכניסו לעיר אוכלוסיות חלשות.

ראש עיר שדווקא תומך בבנייה של דירות קטנות הוא דב צור מראשון לציון. "אנחנו רוצים להשאיר את האוכלוסייה הצעירה ואת הדור השני בראשון לציון. העזיבה של הצעירים היא בעיה, שאני מתמודד אתה", הוא מסביר.

הכלי שבו משתמש צור כדי לעודד קבלנים לבנות דירות בגודל של 2.5-3 חדרים הוא הגדלת מספר הדירות בפרויקט ללא הגדלה של שטח הבנייה. בתמורה הוא דורש מהם לבנות דירות קטנות.

לפני שבועיים חתם צור על היתר בנייה ראשון לפרויקט כזה בשכונת נחלת יהודה. מדובר בפרויקט שבמקור היו בו 45 דירות בגדלים של 4-5 חדרים. צור אישר להוסיף לפרויקט 9 דירות - 54 דירות בסך הכול - כאשר 14 מתוכן יהיו קטנות.

צור לא מודאג מבעיות חברתיות שיכולות ליצור הדירות הקטנות: "אנשים טועים בזה שהם מזהים אוכלוסייה חזקה רק עם אנשים שכבר כיום נמצאים בשיא הקריירה. יש אוכלוסייה צעירה ומשכילה, שאין לה יכולת כלכלית רק בגלל שהיא בתחילת דרכה, לא בגלל שמדובר באוכלוסייה חלשה. אני לא מודאג שיתפתחו אזורים עם אוכלוסייה ברמה סוציואקונומית נמוכה. אני מודאג מכך שהצעירים עוזבים את העיר כי דירת 4 חדרים עולה כ-1.4 מיליון שקל. אנחנו רוצים שמחיר הדירה לזוגות צעירים יהיה כמיליון שקל".

עוברים לדירות שישה חדרים

האשמת ראשי הערים לבדם בהעלמת הדירות הקטנות פשטנית מדי, ואינה מגובה בהכרח במציאות. אם המצב היה אכן כזה, ניתן היה לצפות שהקבלנים יגדילו משמעותית את כמות הדירות בנות ארבעה חדרים שהם בונים, על חשבון הדירות הקטנות.

בפועל, נתוני הלמ"ס מורים כי גם בבניית דירות ארבעה חדרים חל פיחות בשנים האחרונות. בעוד שב-2003 משקלן מסך הדירות החדשות היה 53.4%, ב-2008 הוא עמד על 47.4%. לעומת זאת, בדירות של שישה חדרים ויותר חל גידול מרשים: מ-2.7% מסך כל הדירות שהוקמו ב-2003 ל-5.7% ב-2008. גם הדירות בנות חמישה חדרים רשמו גידול ניכר - מ-28.6% ב-2003 ל-36.2% ב-2008. לכן, אי אפשר להאשים רק את העיריות במחיקת הדירות הקטנות, והרבה מאוד תלוי בצרכנים שהשתנו.

"אין ביקוש לשלושה חדרים. זה ממש נעלם מהשוק כי אנשים מוכנים להתאמץ. זוגות צעירים למדו שההבדל במחיר בין שלושה לארבעה חדרים אינו גדול, ועדיף להם לקנות דירת גדולה שיש בה פתרון לשני ילדים", טוען בני קרן, הבעלים של חברת השיווק קרן מגורים. "אם הם ממילא לוקחים משכנתא, שווה להם להתאמץ קצת יותר, כי זה פתרון טוב לטווח הרחוק. זה לא כמו הפער בין דירת ארבעה חדרים לחמישה חדרים, שהוא הרבה יותר משמעותי".

חדר לכל ילד

מה קרה לצרכנים בשני העשורים האחרונים? פעם זוגות צעירים הסתפקו בדירת שלושה חדרים, וגם גידלו בהן יותר מילד אחד, ובאושר. כיום, כל ילד צריך חדר משלו, ההורים דורשים חדר עבודה מרווח, שני חדרי אמבטיה לפחות ומרפסת. במחיר של שעבוד ארוך טווח לבנקים למשכנתאות, המשפחות הצעירות חיות חיי רווחה ונוחות.

קרן אומר כי הקהל כיום הרבה יותר מפונק: "דירות שלושה חדרים נעלמו בגלל תפישת החיים של הקהל. הרוכשים לא מסתפקים במינימום כיום. הם רוצים מטבח ברמה גבוהה, ריצוף ואמבטיות מעוצבים ומרפסת. אנשים לא מוכנים לגור בצפיפות". לטענתו, "אנשים מוכנים להתפשר על יישובים רחוקים יותר מהמרכז, לפני שהם יתפשרו על גודל הדירה".

הראל לא מסכים עם קרן בהכרח. הוא מוצא שיש מקום לבנות בפרויקטים חדשים דירות שלושה חדרים בשיעור של כ-10%, כי יש להן ביקוש. "הדירה המבוקשת ביותר היום היא דירת חמישה חדרים ואחריה דירות 3-3.5 חדרים". הביקושים לדירות קטנות, אולי לא גדולים במיוחד מצד משפחות צעירות, אך הראל מציין שיש פלחי שוק שדירות קטנות מתאימות להם, כמו רווקים שרוצים לרכוש לעצמם דירה קטנה עוד לפני הנישואים, גרושים שנדרשים לדיור זול, ופלח שוק מאוד משמעותי של משקיעי הדירות.

"בכל פרויקט הדירות הקטנות הן אלה שנמכרות ראשונות בגלל הביקוש מצד המשקיעים", מסביר הראל. "דירות אלה נחטפות מהר, ולאו דווקא על ידי אוכלוסיות חלשות. לפעמים יש זוגות צעירים שלא יכולים לקנות דירה גדולה, אז הם מחפשים דירה קטנה, משכירים אותה ושוכרים דירה גדולה במקום אחר".

לדבריו, הפער בין דירות שלושה וארבעה חדרים אינו גדול, אבל יש רוכשים שעבורם גם 50 אלף שקל יכולים להיות מאוד משמעותיים. כמו כן, "מי שיש לו אפשרות לקנות דירת חמישה חדרים בנתניה, עשוי להעדיף לקנות במחיר זה דירת שלושה חדרים בהרצליה, ולהיות קרוב יותר לתל אביב", מוסיף הראל.

גם לעליית מחירי הדירות יש תפקיד בביקושים והטעמים. באמצע שנות ה-2000, כשהמשק התחיל להתאושש מהמשבר הכלכלי של בועת ההיי-טק, עלתה רמת החיים והצרכנים המתעשרים הגדילו את הדירות. הדירות הגדולות נכנסו לאופנה - דירות שישה חדרים, פנטהאוזים ודירות גן יקרות.

אלא שהיום מחירי הדירות גבוהים, והן מתרחקות מהישג ידם של הזוגות הצעירים. לפי נתוני משרד השיכון והבינוי שפורסמו השבוע, שיעור הבעלות על דירות בישראל ירד מ-73% ל-69% בעשור האחרון. "בסופו של דבר, זה הכל עניין של יכולת", מסכם הראל. "כשמחירי הדירות עולים, מי שחלם על דירת ארבעה חדרים, ודירה זו התייקרה, צריך לקנות דירת שלושה חדרים או לגור בשכירות".
http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 08_1141108
רז סמולסקי - דה מרקר .