פרמטרים שרצוי לבחון לפני רכישת דירה מקבלן.

בין שלל המבצעים, משרדי המכירות המושקעים וקבוצות הרכישה המפתות, נדמה כי שוק הנדל"ן מעולם לא היה מבלבל יותר ■ בדרך לביצוע העסקה החשובה בחייכם TheMarker מגיש: הדברים שאתם חייבים לברר לפני שתקנו דירה


>> רכישת דירה לוותה תמיד בחששות כבדים והיסוסים, אך נראה כי כיום הבלבול בקרב הרוכשים גדול מתמיד - ובצדק. בשנים האחרונות השתנה שוק הנדל"ן הישראלי במהירות, ומודלים חדשים של רכישה, כמו קבוצות רכישה וקבוצות רוכשים, הם כבר לא תופעות שוליות. גם זנים חדשים של דירות, כמו לופטים, מיני-פנטהאוזים ודירות גן, מוצעים למכירה לצד הדירות הסטנדרטיות. כדי למצוא את הדרך הנכונה עבורכם בסבך המבצעים, המשרדים המושקעים והעלונים המעוצבים, לפניכם 8 השאלות שאתם חייבים לקבל עליהן תשובות בצאתכם ממשרד המכירות.

1. זהות הקבלן
כבר בתחילת השיחה עם נציג המכירות החייכן, נסו לברר מי החברה שבונה את הבניין. אם תרכשו דירה בפרויקט תיכנסו למערכת יחסים צמודה, שבמקרה הטוב תימשך חודשים ספורים - ובמקרה הפחות טוב כמה שנים. נסו להבין בכמה פרויקטים מעורבת החברה, מתי היא נוסדה, היכן היא בונה כיום והיכן בנתה בעבר.
אל תתנו למשפטים כמו "נוחי דנקנר, מכיר?" להקסים אתכם. אף טייקון לא יעשה שפכטל בדירה העתידית שלכם, ובמקרים רבים הם מחזיקים בכמה חברות שאף מתחרות זו בזו. באותה ההזדמנות בקשו לדעת מי היא החברה המבצעת, שכן לא כל חברה יזמית היא גם החברה הקבלנית שמבצעת את הבנייה בפועל. שאלו מי האדריכל שנבחר לעצב את הבניין, ומי הבנק המלווה של הפרויקט. חמושים במידע חשוב זה, תוכלו להשתמש במגוון רחב של מקורות מידע כדי להבין אם החבורה שכה נלהבת למכור לכם דירה אכן תואמת את דרישות הסף שלכם לעסקה כה מורכבת.
2. ערבויות וביטחונות
דרשו להבין בצורה הברורה ביותר מהם הביטחונות והערבויות שעומדים לצדכם בעסקה. התמונות קורעות הלב של רוכשי הדירות בפרויקטים השונים של חברת חפציבה עדיין זכורות לרבים, והעובדה שאלה הגיעו מכל שכבות האוכלוסייה מרמזת כי אף אחד אינו חסין. הקפידו להבין את מנגנון השוברים שנקבע בשנה האחרונה: בעקבות מקרה חפציבה, נקבע כי התשלום לא יתבצע במשרד המכירות או מול הקבלן, אלא ישירות מול הבנק המלווה באמצעות שוברים.
שימו לב כי בתשלום של יותר מ-7% מסך הדירה נכנס לפעולה מנגנון ערבות חוק המכר, שלפיו הבנק ערב לכספכם במקרה של קריסת הקבלן. המנגנון מבטיח כי מאחר שהכסף לא נמסר ישירות לקבלן אלא נמצא בחשבון מלווה בבנק, הוא יוחזר לכם במלואו גם אם הקבלן יקרוס. עם זאת, יש קבלנים שמנסים לעקוף את המנגנון - ומציעים ללקוחות צ'ופרים, הנחות והטבות שונות אם יסכימו לתת את הצ'קים ישירות להם. חייבים לגלות ערנות ולהבין כי קבלן אמין, שנמצא במצב טוב, לא אמור להציע הצעות כאלה.
3. לוחות זמנים
למפגש שלכם במשרד המכירות קדמו פעולות רבות שביצע הקבלן, בהן קביעת אסטרטגיה שיווקית, בחירת קבלני משנה והסכם ליווי עם הבנק. תשובה כמו "אנחנו לא יכולים להתחייב על תאריך שבו תוכלו להיכנס לדירה" לא באה בחשבון, מהטעם הפשוט שהיא אינה נכונה. אל תקלו ראש בנתון חשוב זה: לפיו ייקבע חוזה השכירות הנוכחי שלכם אם אתם שוכרים, או חוזה מכירת הדירה הנוכחית שלכם. בנוסף הקפידו לברר מה הסנקציה שקבע לעצמו הקבלן במקרה של איחור במסירת הפרויקט.
4. היתר בנייה
עובדה ראשונה: קבלנים בישראל מזיעים, והרבה, עד שרשויות התכנון מאפשרות להם לבנות בניינים. עובדה שנייה: אתכם זה לא צריך לעניין. השאלה אם הקבלן מחזיק בהיתרי בנייה חייבת להישאל ותשובה חייבת להינתן, כשברור שללא היתרי בנייה חוקיים אסור לקבלן לבנות דבר. שימו לב: יש קבלנים שמוכרים דירות בהסכמים מותני קבלת היתרי בנייה, או במלים אחרות, החוזה שביניכם יהיה תקף רק אם ההיתרים יתקבלו. ההליך אמנם חוקי ונפוץ, אלא שיש לקחת בעירבון מוגבל את הערכותיהם של הקבלנים לגבי מועד הוצאת ההיתרים - שכן אף פעם אי אפשר לתכנן מראש בנוגע ללוחות הזמנים של ועדות התכנון. את האישורים אפשר לראות בעירייה, במשרד של מהנדס העיר.
5. מפרט, עיצוב ותוספות
בחלק ממשרדי המכירות תמצאו מודל מוקטן של הבניין. זה נחמד, אבל חתך של הדירה העתידית שלכם חשוב פי כמה. בחלק ממשרדי המכירות תוכלו לצפות בסרטון וידאו הכולל הדמיות של פנים הבניין, וזה בהחלט מרשים, אבל נסו להתעמק בתרשים מדויק של הדירה ולהבין איך היא בנויה. האם המרפסת פונה לכיוונים המועדפים עליכם? האם הסלון גדול דיו עבור סגנון החיים שלכם? הקפידו לקבל את המפרט הטכני של הדירה ולהבין אם יש בבניין תוספות כמו חדר כושר, לובי עם שוער, מעליות מהירות, חדר אירועים ועוד. בניין עם תוספות כאלה הוא יוקרתי יותר, אך האחזקה שלהן תדרוש מכם תשלומי ועד בית גבוהים.
6. שטח הדירה
בשנה האחרונה נקבעו קריטריונים קשיחים המחייבים קבלנים לציין בצורה ברורה את גודלה הבנוי של הדירה (גודל נטו). צעד זה הגיע אחרי שנים שבהן נקטו הקבלנים שיטות מבלבלות כמו קביעת גודל ברוטו, שכולל שטחים משותפים דוגמת חללי מדרגות. חוק או לא חוק, תסמכו על המוח היהודי שימציא פטנטים חדשים שיוסיפו לבלבול בנושא.
הקפידו להבין מה גודל הדירה שאתם מבקשים לרכוש, לא כולל המרפסת, לא כולל שטח החנייה, ולא כולל חלל המדרגות. כדאי להיות קצת נודניקים: שבו מול התרשים ובדקו חדר אחרי חדר, כדי לוודא שהשטח מסתכם במספר המטרים שמסרו לכם - ושאף מטר לא נעלם.
.7אחריות הקבלן
קבלנים רבים רואים עצמם אחראים על איכות החיים בבניין שבנו, גם בתקופה הראשונה שלאחר האכלוס. ודאו שהקבלן שמולכם הוא כזה. קבלנים אחראים ורציניים מבינים שכדאי להם להשקיע בבניין גם אחרי שהבנייה הושלמה. יש קבלנים שמספקים שירותי גינון וניקיון במשך שלושה חודשים מזמן האכלוס, ואחרים שמממנים חברת ניהול לתקופה מסוימת. הקפידו לברר כיצד רואה הקבלן את תחום אחריותו מרגע שתיכנסו לדירה.
.8מחיר
לא בכדי השארנו את שאלת המחיר לסוף. נכון שפגישה עם נציג מכירות יכולה להסתיים כבר אחרי 5 שניות, שבהן עיכלתם שהמספרים גדולים עליכם, אך דעו כי רצינות ועקשנות יכולות לעשות פלאים למספרים. המחירים המבוקשים טובים בעיקר בשביל השוואה עם פרויקטים אחרים שעלו על הכוונת שלכם. אחרי שתתעמקו בהם ותבינו את משמעותם - למשל, תבינו שהמחיר הנמוך מוצע עבור דירה קטנה מהמקובל - תוכלו תמיד לחזור ולהתמקח.

4 דרכים לברר מי הוא הקבלן
אינטרנט. הכי זול ומהיר. הקישו את שמו של הקבלן במנוע החיפוש המועדף עליכם ותראו מה יוצא. שימו לב - אזכורים מרובים אינם הוכחה חד משמעית כי מדובר בקבלן בעל מוניטין טובים. אם מדובר בחברה ציבורית, תוכלו לקרוא דו"חות והודעות שהחברה פירסמה באתר הבורסה.
רשם החברות. יש באפשרותכם להוציא דו"ח מרשם החברות הכולל נתונים רבים לגבי הקבלן, לרבות שעבודים שרובצים על החברה שבבעלותו, פירוט שמות בעלי החברה, הון רשום ועוד. חיסרון - הדו"ח מספק בעיקר נתונים טכניים.
חברות מידע עסקי. בישראל פועלות חברות מידע עסקי (דן אנד ברדסטריט ו-BDI), המספקות חבילת מידע לגבי כל חברה רשומה. באמצעות תשלום חד פעמי (אפשר גם לעשות מנוי) ניתן לקבל דו"ח המאגד בתוכו מעבר לדו"ח רשם החברות, נתונים מפורטים הכוללים שינויים אחרונים בחברה ותביעות משפטיות.
התאחדות הקבלנים. ההתאחדות מפעילה קו מידע אליו ניתן לפנות ולברר אם הקבלן רשום ברשם הקבלנים ואם הוא חבר התאחדות הקבלנים. קבלנים רשומים, חברי התאחדות הקבלנים, מחויבים לחוק מכר דירות. בנוסף ניתן לברר את הסיווג הקבלני של החברה, שקובע את גודל הפרויקט שמותר לה לבנות. לדוגמה קבלן עם סיווג ג1 מורשה לבנות פרויקטים עד לשטח של 1,250 מ"ר ובהיקף של כ-3 מיליון שקל, כלומר הוא לא מורשה לבנות בניין בן 6 קומות או יותר.
באתר האינטרנט של התאחדות הקבלנים קיים פורום אליו ניתן לפנות בשאלות. במקרה של אי הבנה עם קבלן או תלונה ניתן לפנות אל ההתאחדות בכתב או דרך האתר, וההתאחדות תדאג לבצע בירור אל מול הקבלן.

http://www.themarker.com/tmc/article.jh ... 06_1062031

גיא ליברמן – דה מרקר