התחדשות עירונית או בשמה המוכר "פינוי בינוי" - לאן ?

התחדשות עירונית: "כל האלמנטים של לידה מחדש"

עוד פעם אנחנו שומעים שפינוי-בינוי הוא "הנפט והגז של מדינת ישראל", מהלך שבו כולם מרוויחים - הדיירים, הרשויות המקומיות, הממשלה והקבלנים * כעת, על רקע המשבר הכלכלי וכינונה בקרוב של ממשלה חדשה, חוזרת התקווה גם לביצוע

תחום ההתחדשות העירונית, שמטרתו לחדש את הבתים הישנים והמוזנחים מראשית המדינה, עולה לכותרות בתדירות גבוהה למדי, אך עדיין נמצא בחיתוליו. מרבית ההבטחות הגדולות לשינוי פני הערים הוותיקות נותרות על הנייר. המשבר הכלכלי והחשש של יזמים רבים מהרפתקאות חדשות עשויים להחזיר את העניין בתחום, הכולל בין היתר פרויקטים של פינוי-בינוי, עיבוי על פני בניינים קיימים, ובעקיפין גם את תמ"א 38, התוכנית לחיזוק בניינים כנגד רעידות אדמה.
לאור ההזדמנות המחודשת, כינס משרד הבינוי והשיכון "שולחן עגול" רב משתתפים, שסקר את הנושא וגם את החסמים הרבים. תלונות רבות נשמעו כנגד משרדי ממשלה, הרשויות, ועדות התכנון ומינהל מקרקעי ישראל, שלפי הטענות מונעים שיקום ושדרוג יקרי המציאות של השכונות העירוניות.
נתונים מתחדשים
את הכינוס פתחה מי שמזוהה בענף יותר מכל עם התחום, סופיה אלדור, מנהלת אגף תכנון ערים ויו"ר הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית. אלדור הדגישה כי בתקופת מיתון מתחדדים יתרונות שיטת פינוי-בינוי ועיבוי, שכן היזמים אינם צריכים להשקיע מראש בקרקע וההשקעה בבנייה עצמה מתחילה כאשר הפרויקט יוצא לפועל.
"הדירות הנבנות מחדש או המתרחבות מוסיפות פעילות למשק שלא היתה קיימת בלעדיהן. מאז קום המדינה ועד לשנות ה-70 נבנו כ-500 אלף דירות במהירות רבה ובסטנדרט לא גבוה. ניתן להניח שלפחות 10% מהן (50 אלף דירות) אפשר להרוס באופן מיידי במהלך 10 או אפילו 5 השנים הבאות. משמעות מהלך זה היא תוספת של לפחות 5,000 יח"ד לשנה, שללא הפינוי לא היו נבנות", ציינה אלדור.
לא פחות חשובים מההיבטים הכלכליים הם השינוי הסוציולוגי ושיפור רמת החיים של האוכלוסיות ממעמד בינוני-נמוך. לפי הוועדה, המשפחות שבתהליך זוכות לדירות חדשות שערכן לפחות פי 3 מערך הדירות הישנות. גם השטחים הציבוריים הופכים איכותיים יותר, בעוד התשתיות והמוסדות הקיימים מנוצלים היטב, בהשקעה נמוכה יחסית.
בנוסף, מדובר בבינוי מחדש של אזורים מתיישנים, במקום בנייה על קרקעות חקלאיות. הממשלה החליטה להקפיא את תוכניותיה לשיווק ותכנון בשטחים פנויים באזור המרכז. לאור זאת, אומרים בוועדה, פעילות נמרצת של פינוי ובינוי או עיבוי שמוסיפה יחידות דיור איכותיות במרכז בקרקע תפוסה, עשויה לתת מענה, ולו חלקי, לביקושים ולהקל על עלייה במחירי הדיור.
בתקופה האחרונה אמנם מורגשת תזוזה, אבל הדברים בהחלט רחוקים מלרוץ במערכות השונות. אלדור מסרה, כי ב"מסלול העיריות" 112 מתחמים מוכרזים לפינוי ובינוי (מתוכם 34 תוכניות בתוקף), ו-12 מתחמים לעיבוי (3 בתוקף). ב-30 מתחמים ידוע על פעילות יזמית בשלבים שונים (מו"מ, זכרון דברים או חתימת הסכמים).
שר השיכון, זאב בוים, אמר כי "גם ללא המשבר הכלכלי ראוי שההתחדשות העירונית תתפוס מקום מרכזי. השטחים הפנויים במדינת ישראל מצומצמים, והם הולכים ופוחתים. הבנייה מהשנים הראשונות של המדינה לא מחזיקה מעמד. בנייה בהתחדשות עירונית לא תלויה בקרקע חדשה שאינה זמינה, או במדיניות השיווק של הממשלה או של המינהל שברצותו משווק וברצותו לא", אמר השר.
נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל, תקף את ההתנהלות וקשיי ההתקדמות של תוכניות ההתחדשות. "יש קומיסרים שיושבים למעלה בוועדות המחוזיות, והם לא תמיד רואים עין בעין עם היזמים וראשי הערים. כאשר הוועדות המחוזיות משנות את התוכניות הן מחסלות אותן, כי יש לנו הסכמים עם הדיירים, תכנוני מס ועוד. אולי כדאי להפוך את הפירמידה ולהתחיל בוועדות המחוזיות שיכינו את התוכניות, ואז יעברו לביצוע לעיריות". לדברי בובליל, "אורך החיים של פרויקטים של פינוי-בינוי בהם עסק היה 7-10 שנים, זמן בלתי סביר. פינוי-בינוי מתחיל לזוז, אבל בתמ"א 38 המצב קשה בהרבה".
אלדור אמרה, כי "הקושי העיקרי הוא משך התקופה, אבל בעולם כולו פרויקטים של התחדשות עירונית דורשים עקביות ונדרשות עשרות שנים לשינוי המציאות העירונית. 6 שנות תכנון, אחר כך התארגנות התושבים, ואז הוצאת היתר בנייה, התדיינות ובנייה, בסך הכל מדובר על 10-12 שנים. בחיי משפחה זה נצח, ויש צורך לקבל החלטות לפי זה".
ציפוף הוא ירוק
אדריכל חיים כהן, מהנדס העיר רמת גן, אמר כי הבעיה אינה עם המינהל אלא עם משרד הפנים. "ההתחדשות העירונית היא אחד האמצעים למאבק ההישרדות של הנכד שלי. זה המהלך הירוק ביותר האפשרי. צפיפות במרכזי הערים זה המעשה הירוק ביותר. אנשים מצופפים הולכים ברגל או נוסעים באופניים לעבודה או לבילוי, הם לא מבזבזים אנרגיה ולא מזהמים אוויר. הבעיה היא בוועדה המחוזית. למה צריך להיות קמצנים בזכויות בנייה? יהיו יותר דירות במקומות שצריך אותן".
כהן אמר שטוב קבעה תמ"א 35 כי אוכלוסיית ישראל תצטופף בארבעה מטרופולינים של אזור ירושלים, חיפה, תל אביב ובאר שבע. "זה אולי לא פוליטיקלי קורקט להגיד את זה, וכולם מרימים את דגל הנגב והגליל, אבל תל אביב ורמת גן נמצאות בחצי צפיפות ממה שנמצאות פריז וניו יורק. יש איזה טרנד נגד המגדלים משום מה, אבל זה אחד הפתרונות הנכונים והטובים לציפוף".
ראש עיריית יהוד-מונסון, יוסי בן-דוד, אמר שהוועדה המחוזית באזורו דווקא פעלה בצורה מאוד אינטנסיבית והעבירה תב"ע ל-1,200 יח"ד ב-14 חודש. "אבל לאחר שהוועדה המחוזית העבירה תוך שנה וחצי, המינהל מעכב את התוכניות כבר 3 שנים. המינהל כבר שנים לא מקדם תוכניות של התחדשות עירונית מסיבה כלכלית, כי השיווק של קרקעות חקלאיות מכניס הרבה כסף, אבל בפינוי-בינוי אין לו תועלת כלכלית".
לדברי עו"ד זיו כספי ממשרד גינדי-כספי, המתמחה בנדל"ן וקידם מספר פרויקטים של התחדשות עירונית, יש לשים לב לשלושה נושאים מרכזיים. "בהיבט התכנוני, הכרחי לבנות את הפרויקט באופן שבו חטיבת קרקע פנויה תשמש לתחילת הבנייה ותהווה תמריץ להמשך הפרויקט (פינוי-בינוי). בהיבט הקנייני-סוציאלי, יצירת אמון עם הדיירים, התארגנות מוקדמת באמצעות עורך הדין, בדיקת היתכנות תכנונית וכלכלית של הפרויקט וביצוע מכרז לבחירת היזם. בהיבט הכלכלי, יש להסיר את מגבלת הפטור מהיטל השבחה ל-120 מ"ר בלבד, זאת כיוון שחלק ניכר מהדירות המקוריות הורחבו ומחייבות פיצוי גדול יותר מ-120 מ"ר".
עו"ד יריב בר דיין, המייצג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית, אמר כי "שלושה דיירים שלא חותמים מטרפדים פרויקט של 150 דירות עם תב"ע בתוקף, ומורידים לטמיון השקעה של מיליונים. חייבים ליצור כלים למימוש הנושא, למשל רשות מעין שיפוטית".
"אני מפרק בית בשעה"
עו"ד מאיר מזרחי קרא להסדר לפיו ליזם יהיה אישור מראש מרשות המיסים תוך 30 יום, כדי שיידע מה תהיה עלות המיסים עבור כל עסקת פינוי-בינוי.
מי שגנב את ההצגה בדבריו היה מי שרשום כבעל מניות הבכורה במימוש פרויקטי פינוי-בינוי, היזם סמי מצלאוי. "השכונות שבניתי התפתחו והביאו לשינוי תדמיתי. בבתים שאנחנו רוצים לבנות מחדש אין שום דבר, אין ממ"דים ורעידת אדמה תמוטט אותם. אני מפרק תוך שעה בטרקטור בית כזה של 18 דירות. הדרך ארוכה, אבל פינוי-בינוי הוא הנפט והגז של מדינת ישראל".
מצלאוי היה מלא טענות כלפי המינהל. "צריך לעשות שם רוויזיה. למה צריך היטל השבחה, דמי היתר, דמי נעליים, הבנאדם גר בדירה כבר 50 שנה. הפרויקטים האלו צריכים להיות במקום הראשון של הממשלה הבאה".
ראול סרוגו, סגן נשיא התאחדות הקבלנים, אמר כי המכפיל של זכויות הבנייה (היחס בין הבינוי לפינוי) צריך להיות נדיב. צריך תמריצים ברורים, בעיקר בתחום המיסוי - גם המוניציפאלי וגם הכללי.
את הפאנל נעל עו"ד שרגא בירן, בסקירה ראשונה ומעניינת של הטיוטה להצעת חוק התחדשות עירונית שהכינה בתקופה האחרונה ועדה בראשותו, ביוזמת שר השיכון. בירן קרא להעלות את הנושא על סדר היום הציבורי, ואמר שלהבנתו כל המועמדים לראשות הממשלה תומכים בה. "עמדנו על סף הצעת חוק בהשתתפות משרד השיכון ואגף התקציבים, ואז באו הבחירות והכל עלול להתחיל מהתחלה".
לדברי בירן, במדינת ישראל 2 מיליון דירות, מתוכן 750 אלף בשכונות עניות. "הנכס היחיד של משפחה ענייה שיכול לצמוח איתה זו הדירה המחודשת. בהתחדשות העירונית יש כל האלמנטים של לידה מחדש. רק בירושלים יש 30 אלף דירות של עניים. חוק השיכון האחרון הוא מלפני יותר מ-40 שנה. הצעת החוק אומרת שמי שיושב בדירה שלו הופך להיות על-פי חוק הבעלים של הדירה, ללא תמורה נוספת. מדינת ישראל תגדיר את כל המדינה כשכונת שיקום והתחדשות עירונית. הסמל הגדול ביותר של כל מערכות התכנון משך 40 שנה היה שצפיפות זה רע, עכשיו גילו את התזה ההפוכה".
בירן אמר כי לפי חוק הדיור הציבורי, "הבירוקרטיה הטיפוסית הישראלית נתנה את הבעלות לדייר ואת זכויות הפיתוח למינהל. למה לעזאזל לא נתנו את הסוכריה לשכונות האומללות? חוק כזה הוא המיטב של רגולציה חוקתית חברתית, ויכול למשוך קולות בוחרים יותר מכל רפורמה אחרת". *
אריאל רוזנברג – גלובס -
http://www.globes.co.il/news/article.as ... 79&fid=607

לומר לך את האמת לירן - אני כבר התיאשתי מהנושא.
על פניו כולם בעד ויש להם אינטרס שזה יקרה, ואיכשהו עשרות שנים שום דבר
לא באמת זז. חבל, כי מדובר לדעתי על פתרון מעולה לכל הצדדים אך נשגב מבינתי
איך פעם אחר פעם הבירוקטיה מצליחה לסרס רעיון טוב זה.

היי חברים !

הנני מצטרף לדעתו של שחקן בנושא - התחדשות עירונית היא הדרך הטובה ביותר להעשיר את
נכסי המקרקעין בישראל וזו אמורה להיות עסקת win win win - למדינה , לאזרח וליזם.
במיוחד במדינה שהינה במצוקת קרקעות קשה ( אולי למשהו נפל הסימון סוף סוף ) ולכן אני מניח שהקשיים הבירוקרטים והמיסויים שעד כה העיבו על מוטיבציית היזמים הלוקחים חלק בתחום יוקלו ב"מעט" ונוכל לראות התקדמות בפרוייקטים מסוג זה בענף הנדל"ן.