שוק הנדל"ן בארה"ב

שחקן שלום,

רציתי לדעת, מה לדעתך הצפי לגבי שוק הנדל"ן בארה"ב?

לאחרונה חשבתי על הרעיון של להשקיע שם, וקראתי כמה סקירות בנושא אבל כל המידע מגיע מחברות שמנהלות נכסים בארה"ב והאינטרס שלהן ברור.

אז מעבר לסוגיה של כן/לא רכישת נדל"ן בשלט רחוק שהיא כמובן לא משנה כרגע, מה לדעתך הצפי בהסתכלות רחבה על שוק הדיור בארה"ב? האם עדיין יש טעם, לאחר העליות החדות מאז 2012 כלומר האם לדעתך המחירים מתחילים להיראות בועתיים? ולאור העלאת האירועים המאקרו כלכליים האחרונים?

תודה מראש

שלום רב,
מדד תיווך הדירות בארה"ב צנח בשלושת החודשים האחרונים במעט יותר מ-30% חברות הרייט בכ-18% שלא לדבר על הבנקים המספקים את האשראי אף נושאים צניחה של 17%.....

איך נקרא מדד תיווך הדירות הארהב
תודה
אייל

כדאי להציץ בכתבה בלינק הזה http://www.globes.co.il/news/article...did=1000768685 - אומנם כדאי לשמור על ראש פתוח, אבל לבדוק ממש טוב, את העובדות בשטח...

צהרים טובים.
אני מבין מהשאלה שאתה מתכוון להשקעה ולא להשתקע. כמו כל דבר הרבה מאוד תלוי כמובן במיקום ואין דין מנהטן כדין מיאמי ועדין נשים דברים בפרופורציה. כל החברות הללו המפרסמות בתים ב 30-40K$ זה נחמד אבל זה לא רציני. ראשית, מדובר על מקומות בעיתיים ביותר להשכרה עם אוכלוסייה קשת יום. לא פעם הבתים עצמם במצב תקין ועדין כשיש הצפה - יש הצפה. במקרה שלך אתה מוגבל גם ביכולת הניהול ולכן חייב לקחת חברה מנהלת וזה לבדו מעלה בעיות משפטיות לרוב - בעיות מיסוי, הכרה בהוצאה בישראל (לא מוכרת ב 99% מהמקרים), וכמובן שחיקת תשואה.
בשלב השני - ישנם בתים באיזורים טובים בטווח מחירים של 70-150K$. אני אתמקד בשני מקומות שאני מכיר שהם ניו-יוקר ופלורידה ואציין שבדירות מעין אלו ניתן להגיע לתשואה של 7-10% בשנה. אם שיחק לך המזל ללא חברת מנהלת אז אפשר להוסיף גם עוד 1-2% הבעיה היא שכבר איבדת את השבחת הנכס. הדירות הללו זינקו כממוצע האמריקני בסביבות 20-50% מהשפל האחרון ולכן זהו זמן כניסה מאוד בעייתי. אם אתה רוצה לבנות על התשואה בלבד זה אפשרי
אבל כמובן שפרסה יכולה להתרחש ואני יכול לומר שבהערכה גסה כל מי שאני מכיר שביצע רכישה ב 2008-2013 הרויח אפילו באיזורים מאוד קשים דוגמת לאס וגאס ואילו כל מי שרכש מאוחר יותר הסתפק בשכירות בלבד.
מה שמביא אותנו לדרגה הבאה היא דירות היוקרה - נניח סביב 250K$ ומעלה. אפילו בלב מנהטן (בערך סטודיו פצפון) עדין אנו רואים השבחה של נכסים בשווי זה. ההנחה היא כי גם איזורים אלו זוכים לביקושים יותר קשיחים ולכן למרות ההוצאה הראשונית היותר גבוהה זה לבטח עדיף על 5 דירות של 50.

אני רוצה לנצל את ההזדמנות ולהזהיר משלל חברות המפרסמות בישראל יכולות ניהול בארה"ב. זו תופעה נפוצה של אפילייט, קרי החברה המצהירה כאן פשוט עושה שיתוף פעולה עם חברה פעילה בארה"ב וזה לא מוכיח את עצמו. הדרך היחידה היא להגיע פיזית, לפחות בפעם הראשונה, לבחון הדברים כי באמת שדברים שרואים משם לא רואים מכאן ולקחת חברה מקומית.

תודה לשחקן וגם לשאר המגיבים

השאלה שלי עלתה מתוך רצון לבצע השקעה בעצמי. אני מנהל פחות או יותר השקעה אחת לקרוב משפחה - באטלנטה, נכס ששוויו לפי האתר של הקונסיל -60K. את הנכס הוא רכש לפני שנה והתשואה כרגע על הכסף עומדת על 5.8%. אני אישית השקעתי לפני שנה וקצת בפרויקט דרך קרן הגשמה (לא מדובר ברכישת נכס אלא קבוצת משקיעים שמלווה להון העצמי של היזם ואח"כ מתחלקים ברווחים לפי חישוב מסוים).. אם זה מעניין מישהו כמובן שאשמח לפרט מה שאפשר אבל אציין כי עד כה לא נתקלתי בבעיות שבדר"כ מפורסמות לגבי עסקאות מהסוג הזה.

שאלתי את השאלה כי לדעתי העסקה שקרוב המשפחה שלי עשה די טובה, ועל אף שלל האזהרות חשבתי לנסות ולהשקיע בעצמי. אלא שלאחרונה אני שומע יותר ויותר, כפי ששחקן ציין, שהשוק של דירות במחירים 70K-120K מיצה מהלך עליות (דירות במחירים בדרגה השלישית לא אפשריות מבחינתי). לכן רציתי לשמוע מהבחינה המאקרו כלכלית לאן השוק שם הולך. אם הצפי הוא לעליות מתונות מעתה והלאה, לדעתי זה משתלם. החשש שלי הוא שהעליות החדות יצרו מצב של בועה והסיכוי לנפילה חדה יותר עקב כך עולה, מן הסתם בדירות ב"דרגה" השניה - 70-120.

שלום שוב.
אל תזלזל בפרק הזמן של שנה. אתה מציין את זה כבדרך אגב אבל בשנה זו שוק הדירות שאנו מדברים עליו
רשם קפיצה באיזור המדובר בסביבות 12% וזה מאוד משמעותי. אני ציינתי, ואף כתבת שקיבלת מעוד מקורות,
כי השוק של 70-120K מיצה את עצמו והדרך הנכונה לפשט הדברים היא בבחינת מקדם הבטחון ברמת התשואה
על הנכס ולא משכירות.
לפני 3 שנים היית מקבל מקדם בטחון של 17-20%, לפני שנתיים 12-15 והיום רק 8-12%. אם אתה קונה היום
דירה בת"א בודאי שאתה לא יכול לדבר על השבחה כלשהי שמעבר ל 3-5% וזה המצב באיזורים הללו. ההשבחה
היא למעשה ההגנה כי בשכירות יש מורכבות אחרת ואין שום רלונטיות אם מצאת שוכר מושלם ב 12K בשנה אבל
זה מה שאיבדת בערך הנכס. זהו ההבדל בין משקיע ובין רוכש כי כשאתה הרוכש לא מעניינת אותך התשואה על הנכס
ברמה השנתית או בכלל ואילו כשאתה משכיר אתה מחפש גם לדעת שיש איזשהו אופק של מימוש. ברכישות בתקופה
הנוכחית בטווח המחירים שציינת אתה נשען נטו על שכירות וזה בעייתי.

תודה רבה

אקח לתשומת ליבי, אם בכלל אעשה משהו לאור הדברים שנאמרו פה