ניתוח שוק הנדלן לשנת 2016

מה צפוי להשפיע על מחירי הנדל"ן ב-2016?
בתקופה האחרונה מצטברות עוד ועוד עדויות לכך ששוק הנדל"ן מתחיל להציג סימני התקררות. אחת העדויות המרכזיות הייתה בפרסום של משרד השיכון, ואילו הצטרפה סקירה על ענף הנדל"ן למגורים שפרסם האוצר. האם עליית מחירי הדירות תיבלם וכיצד תשפיע על כך הריבית במשק?

https://knowledge.psagot.co.il/uploa...1451894436.jpg



בתקופה האחרונה מצטברות עוד ועוד עדויות לכך ששוק הנדל"ן מתחיל להציג סימני התקררות. אחת העדויות המרכזיות הייתה בפרסום של משרד השיכון בנוגע לירידת מחירים שחלה ברבעון השלישי של השנה. לפי הנתונים, ירדו מחירי הדירות החדשות ברבעון השלישי של השנה ב-6% לעומת הרבעון הקודם, ומחירה הממוצע של דירה יד שנייה ירד גם הוא ביותר מ-4% ברבעון זה.
לנתונים אלה מצטרפת סקירה על ענף הנדל"ן למגורים שפרסם משרד האוצר בשבוע שעבר, שהראתה כי בחודש אוקטובר נרשם גידול במספר עסקאות הנדל"ן, אולם בממוצע דו חודשי מדובר ברמת העסקאות הנמוכה ביותר מאז התקופה המקבילה ב-2011. בנוסף, הציג משרד האוצר נתונים לפיהם היקף רכישת הדירות בקרב זוגות צעירים עלה ב-16% בחודש אוקטובר. למרות שמדובר בעלייה, זו עדיין רמה הנמוכה ב-33% מרמת השיא שנרשמה ביוני 2015. עוד כותב משרד האוצר, כי על פי ניתוח מכירות הקבלנים חלה ירידה חדה ברכישת דירות בקרב זוגות צעירים, לפחות באזורים בהם נסגרו לאחרונה מכרזי מחיר למשתכן.
האם מחירי הדירות באמת בדרך למטה? ראשית, חשוב להדגיש שגם אם תחול ירידה, היא צפויה להיות מתונה בלבד ולא ממש דומה לירידות המחירים שראינו בארה"ב, ספרד, ואירלנד למשל. זאת, בשל העובדה שירידות המחירים במדינות אלה נבעו מהתפוצצות בועת נדל"ן, בניגוד למצב בישראל. דודי דניאל, מנהל תחום נדל"ן בפסגות בית השקעות מסביר כי "שוק הנדל"ן הוא שוק שמגיב לאט לשינויים, ולכן גם אם נוקטים בכל הפעולות הנכונות התוצאות יגיעו רק לאחר זמן מה".

אנו נוהגים להתייחס להיצע הדירות, או יותר נכון למחסור בהיצע, כאחת הבעיות המרכזיות של שוק הדיור. "הסיבה העיקרית לעלייה במחירים היא העובדה שהיצע הדירות והקרקעות הזמינות לא מצליח להדביק את הביקושים. על מנת לסגור את פער הביקוש שנוצר, אשר לוחץ את המחירים כלפי מעלה, על הממשלה להגדיל את היצע הדירות במשק לרמה הגבוהה מהיקף הביקוש הנוכחי ובפרט באזורי הביקוש" לדבריו של דודי דניאל.
בנוסף, אומר דניאל, "צריך לתמרץ רשויות מקומיות לעודד בנייה למגורים על חשבון בנייה לעסקים וכמו כן לעודד בנייה של דירות קטנות של 3 חדרים. יש לנצל באופן כלכלי יותר קרקעות במרכזי ערים באמצעות תמריצים לתוכניות פינוי - בינוי, אשר יאפשרו בנייה רוויה יותר ולהמשיך בביצוע התחדשות עירונית אך לצד השקעה אינטנסיבית בתשתיות העירוניות בכדי לא ליצור עומס על התשתיות הקיימות".

ריבית נמוכה מדי?

לאחרונה נשמעו מספר התבטאויות של שר האוצר, משה כחלון, בהן הוא רמז לבנק ישראל להתחיל בתהליך העלאת הריבית, שנמצאת בשפל היסטורי ועומד על שיעור 0.1%. זאת, על מנת לסייע בקירור שוק הנדל"ן בישראל. בהודעת הריבית האחרונה של בנק ישראל (לחודש ינואר) נרשמה התייחסות לרמיזות החוזרות של כחלון: "חשוב שהממשלה תתמיד במאמצים להגדיל את מלאי הקרקעות הזמין לבנייה ואת היצע הדיור הזמין למגורים. "רק צעדים בתחום זה", לטענת בנק ישראל, "יוכלו להביא לפתרון הבעיה הבסיסית בשוק הדיור". נגידת בנק ישראל, קרנית פלוג, אף התייחסה לכך במסיבת העיתונאים שהתקיימה בסמוך להודעת הריבית והבהירה כי "בנק ישראל עצמאי בהחלטות המדיניות המוניטרית כמו בנקים מרכזיים אחרים".

האם העלאת ריבית היא אכן צעד אפקטיבי לקירור שוק הנדל"ן? "אין ספק שישנה משמעות לשיעור הריבית על משכנתאות, בעיקר בעת הנוכחית כאשר זוגות צעירים נוטלים משכנתאות בסכומים גדולים מאוד" אומר דניאל. "עלייה מינורית בשיעור הריבית לא תשפיע על הביקוש, אולם אם שיעור הריבית יעלה באופן משמעותי, אין ספק שתהיה לכך השפעה על הביקוש לדירות וכתוצאה מכך על רמות המחירים. עם זאת, מכיוון שמדיניות בנק ישראל לא נקבעת בוואקום ובהינתן סביבת הריביות הנמוכה בכל העולם, תרחיש זה אינו ריאלי. לכן, על מנת לקרר את שוק הדיור הפתרון הנכון ביותר הוא הגדלת ההיצע באופן משמעותי. בשורה התחתונה, מחירי הדירות אמנם אינם זולים, אך זוהי בעיקר תולדה טבעית של המחזור הכלכלי ושל המחסור בהיצע. פעולות הממשלה והרפורמות החדשות שרוקמות עור וגידים יסייעו להגדלת היקף התחלות הבנייה, וצפויות לתמוך בהתייצבות שוק הדיור בטווח הבינוני".

שוק הנדל"ן המשרדי - בכיוון ההפוך

בניגוד לשוק הנדל"ן למגורים, בענף הנדל"ן המשרדי יגדל ההיצע באופן משמעותי. "שוק הנדל"ן למשרדים חווה שנים של עלייה מתמשכת בשיעורי התפוסה ובדמי השכירות. במהלך השנים 2016 ו-2017, צפויה להסתיים בנייתם של מספר פרויקטים חדשים שיגדילו את היצע המשרדים בשיעור חד. מרבית הפרויקטים נמצאים באזורי ביקוש, בעיקר בתל אביב, רמת גן ובני ברק ולכן קיימת סבירות לירידה במחירי השכירות, אך עם זאת, אנו לא צופים ירידה חדה מדי".
במענה לשאלה מהן המגמות המרכזיות כעת בשוק הנדל"ן המסחרי, אומר דניאל כי "מבחינת הפעילות בשוק המשרדים, אנו רואים מספר טרנדים שצברו תאוצה בשנתיים האחרונות כמו מעבר של מספר חברות גדולות מתל אביב לטובת חולון ובני ברק, הסבה של שטחי משרדים לבתי מלון והקמה של מתחמי "WEWORK.

בית השקעות פסגות