ארץ עיר תשואה - התשואות על השקעה בדירות בישראל בעשור האחרון

פעם היו אומרים שלא אוכלים גלידה כשכואב הגרון, שאסור לחפוף את הראש כל יום, שלא שותים מים אחרי שאוכלים אבטיח וגם... שהשקעה בדירות היא אחת ההשקעות הפיננסיות הבטוחות בישראל. שלוש האמירות הראשונות נעלמו מהתרבות הישראלית. הרביעית שרדה ואפילו נחשבת חלק בלתי נפרד מתורת ההשקעות הישראלית הבלתי כתובה.
המצדדים באמירה הזו יספרו סיפורי הצלחה מדהימים על מי שקנה דירת חדר וחצי בשנות השבעים בקצה פתח תקווה, שנהפכה לשלוש דירות פאר במגדל בן 20 קומות, או יגלו כיצד הפסידה משפחתם את הסיכוי להיהפך לעשירה כשסבא מכר בשנות השלושים את פיסת הקרקע שכיום היא רחוב ביאליק ברמת גן. המלעיזים, לעומת זאת, יאמרו כי מדובר באחד השווקים ההפכפכים ביותר.

כעת, עם הפשרתו של השוק, מדווחים הפעילים בו כי מספרם של רוכשי הדירות להשקעה ברחבי הארץ נמצא בזינוק - נראה כי זהו אחד השיאים בהיקף ההשקעה בדירות בשנים האחרונות. אך כדי לבחון ברצינות את תוצאות ההשקעה בנדל"ן, יש לבדוק לאחור.

מה באמת קרה למחירי הדירות במהלך העשור האחרון? "כלכליסט" ולשכת השמאים הישראלית בדקו את התנהגות השוק וגילו תופעה מעניינת: עליות המחירים המסחררות, כביכול, של מחירי הדיור אינן גורפות.

בפריפריות הדרומיות והצפוניות, אומר ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, עליות המחירים הריאליות (בנטרול עליית המדד) דווקא היו צנועות יחסית: 10%-20% בממוצע בין שנת 2000 להיום.
בירושלים נהנו בעלי דירות עממיות במהלך העשור האחרון מהעובדה שבגלל הביקוש הגדול לדירות יוקרה בעיר מצד תושבי חוץ, כמעט לא נבנו בעיר פרויקטים של דירות 3 ו־4 חדרים, ולכן מחירן של דירות אלה רשם עלייה נאה. בשכונות כגון גבעת מרדכי, שרוב תושביהן נמנים עם המגזר הדתי, נרשמו עליות מחירים של 25%–28% בממוצע.
בדירות היוקרתיות יותר, ברחביה למשל, היה מדובר על עלייה מינורית יחסית של 12% בממוצע לדירות 4 חדרים ושל 6.6% במחירי הדירות בנות 3 חדרים. חשוב לומר שבירושלים היתה יכולה להיות עלייה משמעותית הרבה יותר, לולא נרשמה בה הגירה שלילית כה בולטת של האוכלוסייה החרדית ליישובים כגון ביתר עילית ובית שמש, והגירה מאסיבית למודיעין - בעיקר בתחילת העשור -מצד שאר הציבור היהודי בעיר.
גם בלב אזור הביקוש במרכז הארץ - בין אשדוד לנתניה, כולל גוש דן ומודיעין - יש פער משמעותי בין הערים. נתניה, למשל, מובילה את הטבלה בבירור לאחר שרמות המחירים בה עלו ב־46%–55% בעשור האחרון.

אי אפשר כמובן להתעלם בעניין זה מהכרך הגדול בישראל - תל אביב. בעשור האחרון נפל דבר בעיר שאין לה הפסקה. בשנות התשעים של המאה הקודמת, על רקע מיעוט הבנייה בצפון העיר, בלטו בעיר יותר מכל עליות המחירים הבלתי פוסקות בנכסים שמעברו הצפוני של הירקון. אולם בעקבות הבנייה הרבה באזור הגוש הגדול והשכונות המערביות לרמת אביב עשה מרכז תל אביב קאמבק בעשור האחרון.
התוכניות להשקעות בפיתוח המרכז, מתיחת הפנים לחלקים גדולים ממנו, המחסור הגדול בדירות להשכרה והטרנד של חלוקת הדירות לכוכים קטנים גרמו לכך שמי שרכש דירת 4 חדרים בלב העיר, סמוך לשדרות רוטשילד למשל, עשה עסקה מצוינת ושדרג את ערך הנכס שלו ב־60% בקירוב.
בערים ותיקות סביב גוש דן, דוגמת הרצליה וראשון לציון, העלייה הריאלית היתה צנועה הרבה יותר והתבטאה בדרך כלל בתוספות של 25%-35% למחירי הדירות.

כגודל הציפייה
הנתון השלילי ביותר שעולה ממחקר התשואות בשוק הדירות בישראל מאז שנת 2000 היה ללא ספק זה של מודיעין. העיר, שנהפכה מתוכנית על הנייר למציאות בשטח במהירות שיא של שנתיים־שלוש, בשטח ההררי שבעמק איילון בשנות התשעים, נחשבה להבטחה בגלל הצלחתה למשוך זוגות צעירים ממעמד הביניים ומשפרי דיור מירושלים והסביבה. אולם מודיעין רשמה בעשור האחרון ירידה של 6% במחירי דירות בנות 4 חדרים ושל 1.5% במחירי הדירות בנות 3 חדרים. נכון שכאשר בוחנים את הנתונים הכלל־ארציים של המחקר שלפניכם לא מדובר בירידה הדרסטית ביותר, אך במקרה הזה, הביטוי "כגודל הציפייה, כך גודל האכזבה" הוא מדויק למדי.

שוק הדירות של מטרופולין חיפה, השוק השלישי בגודלו בישראל אחרי גוש דן וירושלים, סיפק גם הוא אכזבה גדולה לאחר שרשם בתקופה זו קיפאון כמעט מוחלט במחירי דירות 3 חדרים, הנמכרות ביותר בשוק זה למשקיעים, וצניחה ממוצעת של עד 20% במחירי דירות 4 חדרים, שנפוצות פחות בקרב קהל הרוכשים הזה, למרות עליות מפולחות באזורים מבוקשים דוגמת מרכז הכרמל. כך גם ירושלים, שבה הפער בין האזורים המבוקשים לרוב חלקי העיר הוא משמעותי.
עוד שוק מאכזב מאוד הוא שוק הדירות הקטנות בנות 3 חדרים בבאר שבע, הנחשבת לאחד ממוקדי המשיכה הבולטים בשנתיים־שלוש האחרונות בשל ביקוש קשיח של סטודנטים שוכרים בה. שוק זה לא רשם כל עלייה מתחילת העשור. עם זאת, קשה להתעלם כיום מהעובדה שבאר שבע, כמו אזור הנגב הצפוני כולו, עתידה להיות מושפעת בעשור הקרוב מהקמת פרויקט עיר הבה"דים הענקי של משרד הביטחון, שאליו יועברו בסיסים שונים ממרכז הארץ ובעקבות זאת - גם אנשי צבא רבים ובני משפחתם.

במילים אחרות, אומר כהן, בניגוד לדעה הרווחת שבימים של פריחה כלכלית כדאי לקנות דירה כמעט בכל מקום, שוק הדיור הישראלי ממשיך להיות מפולח מאוד. כהן מסביר כי יש בו הבחנה ברורה ביותר בין אזור ביקוש לבין פריפריה, הכוללת את כל המחצית הדרומית של הארץ, הגליל, חיפה והמפרץ וחלקים גדולים מירושלים.

גם ערים אפשר למתג
עוד תופעה מעניינת עולה מניתוח השמאים: ערים הנושקות זו לזו, דוגמת הוד השרון, כפר סבא, רעננה והרצליה, שונות באופן מובהק בדפוסי עליית מחירי הנדל"ן. כאן, מדגיש כהן, נכנס נושא המיתוג העירוני.
הוד השרון, למשל, היא דוגמה לעיר שלפני עשור היתה אי שם באמצע, וכיום נחשבת לאחת המבוקשות בארץ. גם פתח תקווה שדרגה מאוד את תדמיתה בעשור האחרון, עובדה שבאה לידי ביטוי בהשבחת הנדל"ן בה.
ועוד זווית מעניינת. לפי הנתונים, בתל אביב - הקטר המוביל של הנדל"ן בישראל בעשור החולף - החליפו אזורים ותיקים בני 60–70 שנה ויותר במרכז העיר את רוב שכונות היוקרה ההדורות של צפון העיר. כאן, אומר כהן, "נכנס טרנד השימור במלוא עוצמתו והשפיע לא רק על מבנים המיועדים לשימור, אלא גם על רמות המחירים בבתים אחרים בסביבתם".
והתחזית לשנים הקרובות? לשכת השמאים צופה כי לרשימת הערים המבוקשות במרכז הארץ ייכנסו בהדרגה עוד ערים כגון בת ים, שממוקמת היטב ויש בה תוכניות פינוי־בינוי מקיפות. עוד עתידים להיכנס לרשימה יישובי צפון השרון, ובהם נתניה, אזור פרדס חנה־כרכור ובנימינה, יקנעם וזכרון יעקב הממוקמות בסמוך ליציאה הצפונית של חוצה ישראל, יישובים קהילתיים בגליל התחתון ועוד.
באזורי הביקוש בתל אביב, בגוש דן ובשרון לשכת השמאים צופה יציבות מחירים יחסית בשנה הקרובה, עד שהמצב הכלכלי יתאזן. מהמחצית השנייה של 2010, אומר כהן, עשויה להתחיל שוב עליית מחירים, אולם מוקדם מדי לנבא זאת בהחלטיות. נהיה חכמים יותר לאחר שני הרבעונים הקרובים