לאן פניו של שוק הנדל"ן למשרדים? מגדל.

בשקט בשקט, בצל ההמולה התקשורתית שמלווה בשנים האחרונות את שוק הנדל"ן למגורים בישראל, צמח לו ענף המשרדים בצורה משמעותית לא פחות. זאת, תוך שהוא מגלה עוצמה יחסית מול המשבר העולמי ורושם שיעורי תפוסה גבוהים ויציבים.

רק בשנה האחרונה בוצעו מספר "מגה" עסקאות לרכישת שטחי משרדים במרכז ת"א. ניתוח של מחירי העסקאות הללו מצביע בצורה ברורה על כך שלדעת היזמים מחירי המכירה והשכירות של שטחי משרדים לא צפויים לרדת בשנים הקרובות ודי שנזכיר את עסקת מתחם תנובה, או את המגרשים שנקנו ברחוב הארבעה, בציר יגאל אלון וברח' החרש כדי להבין לאן נושבת הרוח.

בד בבד, ניכרת בשנתיים האחרונות עלייה משמעותית בהתחלות הבנייה של פרויקטים למשרדים. בגוש דן לבדו צפויים להתווסף לשוק מאות אלפי מ"ר משרדים ברמת גן, פ"ת, בני ברק ות"א ולשנות באופן משמעותית את ההיצע הקיים היום.

כמובן שגם תופעת קבוצות הרכישה לא פסחה על התחום (ויש הטוענים ששם היא התחילה) ואכן לא מעט שוכרים הצטרפו לקבוצות רכישה כדי לשנות סטטוס משוכר לבעלים.

איך כל הפריחה הזו מתיישבת עם התחזיות להאטה כלכלית? ובכן, דיי ברור שהמגמות הכלכליות המסתמנות בשילוב עם משבר אשראי עולמי ומחנק אשראי מקומי, עתידות להשפיע בצורה ישירה על שוק הנדל"ן למשרדים ולהקטין משמעותית את הביקושים. זאת, בענף שבאופן כללי נחשב בעל סיכון רב יותר מענפי המסחר והמגורים, ענף שבו הגופים המממנים לוקחים מקדמי ביטחון משמעותיים יותר, לרבות הון עצמי גדול יותר לצד דרישות נוספות כמו פריסייל או פריליס.

המצב הכלכלי הוא הגורם המשפיע ביותר על דמי השכירות הממוצעים ושיעורי התפוסה של כלל ענף הנדל"ן למשרדים. בתקופות של צמיחה כלכלית ושל גאות, חברות חדשות מוקמות, חברות קיימות מתרחבות הביקוש לשטחי משרדים גדל, שיעורי התפוסה עולים ורמת המחירים עולה. לעומת זאת, בתקופות של האטה כלכלית, חברות נסגרות, חברות מצטמצמות ומקטינות עלויות קבועות כך ששיעורי התפוסה יורדים ורמת המחירים יורדת. מעבר לזה, האטה כלכלית פירושה הרעה במצב הפיננסי של חברות ואי עמידה בתשלומי השכירות. בהתאם חלק מהחברות מפרות חוזים ולא משלמות וחלקן מחפשות שוכרי משנה שייטלו ולו חלקית את ההתחייבויות שלהן. התוצאה מתבטאת ישירות בירידה מהותית בדמי השכירות.

נכון להיום, כאמור, מצב שוק המשרדים יציב, שיעורי תפוסה ושיעורי דמי השכירות גבוהים ופרויקטים חדשים נמצאים בשלבי הקמה בעוד שיזמים ממשיכים לרכוש קרקעות חדשות.

עם זאת, עושה רושם שלפנינו קיטון משמעותי בצד הביקוש לצד עלייה בצד ההיצע מה שצפוי, מטבע הדברים, להביא לירידה בשיעור התפוסה של נכסים ובהמשך לירידה במחיר שטחי ההשכרה ובדמי השכירות.

אם כך מדוע ממשיכים יזמים לרכוש שטחי משרדים? לכל יזם התשובה שלו. ישנם אלו שמסתכלים לטווח ארוך יותר מזה שמקיפה רשימה זו. מי שרוכש היום קרקע למגדל משרדים רואה לנגד עיניו את תחילת בנייתו בעוד כשנתיים שלוש ואת הסיום רק בעוד כחמש-שש שנים. אחרים רכשו קרקע ושיווקו אותה מיד לקבוצת רכישה ולמעשה העבירו הלאה את מרבית הסיכון ויש יזמים שכבר היום חושבים על שינוי תכנוני או על שינוי בתמהיל השימושים.

לצד כל אלו יש כמובן, גם את מי שפשוט קיבלו החלטת השקעה שגויה בטיימינג בעייתי.