הפתרון של מיכאל שראל למשבר הדיור: תיקון העיוות במס מול השקעה בבורסה

ד"ר מיכאל שראל הרצה בתחילת השבוע בנושא "שוק הנדל"ן, המחאה החברתית ויוקר המחייה - אמיתות, מיתוסים והשלכות על המדיניות הכלכלית". הכלכלן דיבר במסגרת כנס של התנועה הליברלית החדשה. חלק מהפיתרון של של ד"ר שראל בתחום הנדל"ן נמצא בצד הביקוש - לתקן עיוות בו יש מיסוי על שוק ההון שהוא גבוה יותר מאשר המיסוי בנדל"ן.




ד"ר מיכאל שראל: "אי השוויון בישראל יגדל בשנים הקרובות. ההתפתחויות הטכנולוגיות (מכשור ומחשוב מחליפים עובדים) והגלובאליזציה (מיקור חוץ למדינות מתפתחות) מגבירות את אי השוויון בישראל ובכל העולם".


לדברי שראל בכדי להילחם ביוקר המחיה יש להגביר את התחרותיות ולהשקיע בתשתיות, אך לפוליטיקאים יותר קל להכריז על פיקוח על מחירים. הוא הסביר שבעוד שמרבית המיסים בישראל סבירים ביחס למדינות ה-OECD המס השולי (מדרגות מס הכנסה) והמיסים העקיפים גבוהים יותר מאשר ב-OECD.


משבר הדיור - עקומת ההיצע


"זה לא מדויק להגיד שהיצע הדירות לא גדל בישראל, אלא יותר נכון להגיד שהביקוש גדל משמעותית. יש עלייה דרמטית במחירי הדיור ועליה מתונה יותר בדמי השכירות - זה אומר שאין מסביר דירות לרכישה. הבעיה בצד ההיצע - מונופול ממשלתי מושלם על הקרקע המתוכננת והמשווקת - מנהל מקרקעי ישראל. אין לו רזרבות - הוא משווק מיידית כל קרקע שמוכנה לשיווק אבל זה לוקח שנים. יש כאן עקומת היצע אנכית - היצע קשיח שלא יכול להגיב למחיר - הוא לא יודע להגיב למחיר - לגידול בביקוש ולכן כל שינוי בביקוש מתבטא בשינוי במחיר וכך יש עליית מחירים. הבעיה היא לא בכמות ההיצע, אלא בקשיחות של ההיצע - עקומת ההיצע היא המחיר".


משבר הדיור - עקומת הביקוש


"למה הביקוש לרכישת דירות גדל? התשובה מאוד פשוטה - הריבית ירדה בצורה דרמטית. זה התחיל במשבר של שנת 2008 בהתחלה הריבית הקצרה ואח"כ הריבית הארוכה. זה קרה בכל העולם וגם בישראל. מי שקונה דירה ב-1 מיליון שקל ובא עם הון עצמי של 0.5 מיליון שקל, לוקח הלוואה של 0.5 מיליון שקל ל-25 שנה (חלק פריים וחלק קבועה). התשלום החודשי נמוך יותר היום מאשר ב-2007 בערך ב-30%. כלומר עלות רכישת הדירה האמיתית ירדה בערך ב-15% (בהנחה של אותו מחיר דירה). לכן יש גידול בביקוש. יש יותר אנשים שרוצים לקנות דירה, יותר אנשים יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה. מי שרוכש דירה יכול לקנות דירה גדולה יותר בגלל הירידה בריבית. כך נוצר עודף ביקוש שיצר עליית מחירים. סיבה נוספת - אין השקעות אלטרנטיביות אין איפה לשים את הכסף אז דוחפים יותר לשוק הנדל"ן".


האם אפשר להשתמש בריבית ככלי לעצירת עליית מחירי הנדל"ן?


"הריבית בישראל דומה לריבית הנמוכה בעולם - אם הריבית תעלה השקל יתחזק ותהיה דפלציה . לכן אין מה לעשות מבחינת הריבית".


סיבה נוספת לביקוש הגדול לנדל"ן


"עד 2003 לא היה מס רווחי הון ודירות היו כמעט פטורות (היה מס שבח עם הרבה פטורים). ב-2003 הוטל מס רווח הון 15% בשנת 2006 הגדילו ל-20% ובשנת 2012 הגדילו ל-25%. כלומר נוצר פער ניכר בין מס רווח בשוק ההון למס בשוק הנדל"ן. הטילו מס על דירות להשקעה, אך עדיין יש יתרון להשקעה בנדל"ן מבחינת המיסוי. בדירות יחידות המס הוא אפס למעשה. מי שקונה דירה לשימוש עצמי לא משלם מס בקניה, בשימוש או במכירה. יש כאן הטבת מס דרמטית - זה עיוות גדול במערכת המס. יותר כדאי להשקיע בנדל"ן מאשר להשקיע בשוק ההון".


אז מה אפשר לעשות?


"קודם כל להגדיל את ההיצע ככל האפשר, אך זה ישפיע בעתיד. בטווח הקצר ההיצע מוגבל ויש עודף ביקוש ולכן צריך צעדים להקטין את הביקוש: ראשית יש להקטין את העיוות הקיים במערכת המס או לפחות לצמצם - שיהיה פחות יתרון להשקיע בדירת מגורים ולא תהיה אפליה לעומת שוק ההון. כך מחירי הדירות ירדו כתוצאה מירידה בביקושים וזה גם יגרום לצמיחה טובה יותר. החסכונות של הציבור הולכים היום כריטואל קבוע להשקעה בנדל"ן וכך גם האשראי של הבנקים במקום שהאשראי ילך לפירמות ועסקים קטנים ופעילות ריאלית הוא מממן משכנתאות למשקי בית. העיוות במס פוגע בצמיחה ועוזרת לבעלי ההכנסות הגבוהות. זה רע מכל הבחינות".


תוכניות מע"מ אפס ומחיר מטרה


"מע"מ אפס ותוכנית מטרה עושים בדיוק ההיפך ממה שצריך - הן מעודדות אנשים להגדיל את הביקוש לדירות. אלו לא תוכניות שמגדילות את ההיצע - אנשים שלא חשבו לקנות דירה עכשיו יהיה להם תמריץ, ומי שחשב לקנות דירה ירצה לקנות דירה יותר גדולה. אין שום ספק שזה משפיע בצד של הגדלת הביקוש ולא מגדיל את ההיצע - זה יכול להחריף את הבעיה. זה יגרום לאנשים להתנפל עוד יותר על אותו ההיצע של הדירות. חלק מההטבות יעברו לקבלנים".


"אין סיבה לתת העדפת מיסוי להשקעה בדירת מגורים"


היום בבוקר הסביר מיכאל שראל ל-Bizportal כי "יש למנוע את העיוות הקיים במס. אין סיבה לתת העדפת מיסוי להשקעה בדירת מגורים לעומת השקעה בשוק ההון". שראל מבהיר שאפשר לבנות מדרגות מיסוי עם תקרת פטור מס נמוכה ולהטיל מס גם על דירה יחידה - לא כמו היום על דירה שניה ויותר.


התנועה הליברלית החדשה היא תנועה על-מפלגתית הפועלת להגדלת חירותם של אזרחי ישראל בתחום האזרחי והכלכלי ברוח הליברליזם. חירות הפרט, לתפיסתנו, היא תנאי היסוד לקידומה החברתי והכלכלי של ישראל. רק חברה חופשית וסובלנית, בה זכויות הפרט של כל אדם מכובדות וכל אזרח רשאי להתוות את דרכו כרצונו ומבלי לפגוע בזכותו הדומה של האחר, יכולה להיות משגשגת ואיתנה.


ד"ר מיכאל שראל כיהן עד אפריל 2014 ככלכלן הראשי והממונה על הכנסות המדינה, מחקר וקשרים בינלאומיים. שראל עבד עבור הבנק העולמי, קרן המטבע הבינלאומית, מחלקת המחקר בבנק ישראל, עמד בראש אגף המחקר במשרד האוצר ובראש אגף כלכלה ומחקר בקבוצת הראל. כיום חבר ד"ר שראל בפורום קהלת, מרצה ויועץ כלכלי.


שראל התפטר ממשרד האוצר על רקע התעקשותו של יאיר לפיד להעביר את חוק מע"מ אפס.